Уменьшить земельный участок

Оглавление:

Как снизить налог на землю или оспорить кадастровую стоимость

В последнее время процедура оспаривания кадастровой стоимости стала довольно востребованной, так как ее размер напрямую влияет на земельный налог. О том, как можно изменить кадастровую стоимость, мы побеседовали с оценщиком Н.С. ЗАХАРОВОЙ.

— Наталья Станиславовна, как связаны налог на землю и кадастровая стоимость?

— Налоговая база земельного налога представляет собой кадастровую стоимость земельного участка. Новая кадастровая стоимость земельных участков в Пермском крае вступила в силу с 1 января 2014 года. Именно она является базой для исчисления земельного налога и играет определяющую роль при установлении арендных ставок, сумм залогов, начальной стоимости в сделках купли-продажи недвижимой собственности.

— Где можно узнать кадастровую стоимость?

— Это сделать достаточно просто. В Интернете открываете публичную кадастровую карту и вводите кадастровый номер земельного участка. Перед вами тут же появляется информация о площади, границах, категории и видах разрешенного использования данного участка и его кадастровой стоимости.
Также можно отправить запрос в соответствующий орган Росреестра по Пермскому краю и получить выписку из государственного кадастра недвижимости.

— Кому выгодно снизить налог на землю?

— В данный момент перспективы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков уже оценили крупные землевладельцы – промышленные предприятия и агрохолдинги. Постепенно к этому процессу стали присоединяться фермеры, школы, детские сады, дома отдыха и частные лица.

Экономия на таких платежах позволит предприятиям направить финансовые средства на увеличение фонда оплаты труда, инвестиции и расширение производства, повысить свою экономическую эффективность и конкурентоспособность.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в большинстве случаев экономически нецелесообразно ввиду применения низкой ставки налога.

— Как снизить налог на землю?

— Уменьшить земельный налог на участок, который находится в собственности или в аренде, можно путем изменения его кадастровой стоимости. Это можно сделать, установив рыночную стоимость объекта недвижимости независимым оценщиком на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

— Почему рыночная стоимость отличается от кадастровой?

— Кадастровая оценка, которой подвергаются земельные участки, по закону прошла по «методике массовой оценки». А она не в полной мере учитывает уровень качества и месторасположение объектов, особенности территориального планирования, уровень общественного и инженерно-транспортного оснащения местности, не учитываются также состояние объекта и многие другие моменты.

Как показывает практика, кадастровая стоимость, рассчитанная по «методике массовой оценки», лишь в некоторых случаях совпадает с рыночной стоимостью. Часто рыночная стоимость ниже кадастровой, и в некоторых случаях — в десятки раз.

— Как определить рыночную стоимость земельного участка?

— Алгоритм действий прост:

— заказать стандартный отчет о рыночной стоимости земельного участка по кадастровому номеру квалифицированному оценщику;

— полученный отчет вместе с требуемыми документами предоставить в органы государственного кадастра.

— Что нужно учитывать при выборе оценочной компании?

— Сразу отмечу, что услуги квалифицированного оценщика недешевы. Квалификация оценщика для выполнения данной работы очень важна, так как от качества оценочного отчета зависит, согласятся ли представители госорганов с данными, представленными в нем. Оценка земельных участков является одной из самых сложных, так как есть много нюансов, которые влияют на определение итоговой стоимости.

Наличие оценочного отчета об определении рыночной стоимости с положительным заключением Экспертного Совета практически гарантирует то, что кадастровая стоимость будет пересмотрена.

Таким образом, это не только окупит затраты на услуги оценщика, но и позволит сэкономить значительные средства.

— Как можно оспорить кадастровую стоимость?

— Законодательством предусмотрена процедура оспаривания кадастровой стоимости путем предоставления альтернативного отчета независимого оценщика по определению рыночной стоимости данного земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость можно оспаривать, пока она действует. На сегодняшний день в Пермском крае для земель населенных пунктов кадастровая стоимость будет действовать с 1 января 2014 года и до 1 января 2017 года, а возможно и дольше.

Землевладельцы, которые получили отрицательное решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, все равно могут изменить кадастровую стоимость своего участка, обратившись с исковым заявлением в суд.

В результате законных действий возможно существенное снижение налога на землю или арендной платы.

К слову.

Наталья Станиславовна ЗАХАРОВА – уроженка г. Губахи, оценщик, член саморегулируемой организации «Экспертный совет» (г. Москва). В 2005 году закончила ПНИПУ по специальности «Экспертиза и управление недвижимости». Автор научных публикаций по оценке недвижимости в журнале «Вестник магистратуры». Стаж оценочной деятельности — 10 лет.

Вопросы опытному оценщику можно задать по телефону 8-952-658-61-01 или по эл. почте: [email protected]

Предварительный анализ данных для снижения земельного налога/арендной платы

Вы можете бесплатно оценить экономический эффект от изменения кадастровой стоимости земли.

Для этого отправьте нам запрос, содержащий следующие данные по земельному участку:

3. Кадастровый номер

4. Вид разрешенного использования

5. Процент налога (аренды), применяемый к кадастровой стоимости по вашему земельному участку

Или отправьте нам отсканированную первую страницу кадастрового паспорта (с указанием процента налога (аренды), применяемыого к кадастровой стоимости).

Земельные новости

Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Видео по теме

Содержание

Как уменьшить кадастровую стоимость?

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли необходимо в первую очередь определить само понятие кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка — это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость земли выступает результатом кадастровой оценки и определяется как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Многие наши клиенты приходят с вопросом: «Как уменьшить кадастровую стоимость земли?». Рассмотрим порядок и основания снижения кадастровой стоимости земельного участка в досудебном и судебном порядке.

Чем регулируется размер кадастровой стоимости

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ (далее — ФЗ N 225) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.12 Закона об оценочной деятельности исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны проводить государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) не чаще чем один раз в три года (для городов федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Кто может оспорить кадастровую ошибку

Следует отметить, что оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, то есть:

  • собственники;
  • арендаторы;
  • лица, обладающие исключительными правами на приватизацию земельного участка (т.е. собственники зданий, расположенных на земельных участках).
  • Кроме того, такую прерогативу имеют органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

    Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    Как оспорить кадастровую стоимость?

    Изменения августа 2014 года коснулись не только порядка проведения ГКО, но и порядка ее оспаривания.

    Так, согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности заинтересованное лицо может оспорить результаты ГКО в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

    Текущая редакция, в отличие от предыдущей, лишает юридические лица вариативности в выборе инстанции, и процедура оспаривания проходит с участием комиссии, а, в случае отклонения или не рассмотрения в установленный Законом об оценочной деятельности срок, результаты оспариваются в суде.

    То есть юридические лица с августа 2014 года ОБЯЗАНЫ обратиться в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости до обращения в суд.

    Исключением являются физические лица, которые, оспаривая результаты ГКО, не обязаны обращаться в комиссию и имеют возможность обратиться в суд.

    На каком основании:

    Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
  • Что есть комиссия?

    В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

    Порядок создания и работы комиссии регламентируется Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263.

    Какие документы приложить:

    Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заинтересованные лица обращаются с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление). К заявлению прилагаются:

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет об определении рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
  • иные документы.
  • Когда в суд:

    В результате рассмотрения заявления комиссия может принять решение либо об отклонении заявления, либо о пересмотре кадастровой стоимости, что служит основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости данных о новой стоимости земельного участка.

    В случае установления рыночной стоимости объекта единовременно с кадастровой стоимостью, комиссия вправе определить рыночную стоимость, либо отклонить заявление.

    Как уже отмечалось выше, оспаривание результатов в суде проходит в случае отклонения комиссией заявления или не рассмотрения в установленный срок. Решение комиссии не является предметом рассмотрения в суде. Как показывает практика, для урегулирования разногласий проводится судебная оценочная экспертиза, результаты которой являются определяющими в процессе вынесения решения судом.

    В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

    Что теперь?

    Вы можете, прочитав данную статью, попробовать снизить кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости самостоятельно.

    Также Вы можете доверить решение данного вопроса нам, поскольку Содружество земельных юристов обладает существенным опытом и значительными результатами в решении данного вопроса.

    Можно ли уменьшить размер земельного участка, арендуемого юр лицом у города

    У ООО в аренде земельный участок, расположенный в г. Москве, площадью 3252 кв.м.

    На земельном участке расположено нежилое здание, площадь застройки порядка 1800 кв.м.

    Вопрос: можно ли отказаться от части земельного участка, не используемого для размещения здания (т.е. по факту оставить в аренде только 1800 кв.м.), остальное отдать городу обратно?

    что для этого необходимо сделать? какие процедуры по выделу части участка? какие согласования?

    18 Октября 2017, 16:14 Анна, г. Москва

    Ответы юристов (3)

    Уважаемая Анна! Здравствуйте! Если ЗУ брали через торги — вопросы могут быть. Если нет, то немного проще:

    как один из вариантов — делить ЗУ (см. ст.11.4 ЗК РФ), далее оформляете отношения только по искомому ЗУ.

    Но для возможности раздела ЗУ надо обращаться к любому кадастровому инженеру.

    Также (как вариант) — ничего не делить, просто «пустить» субарендатора (с согласия Арендодателя).

    Есть вопрос к юристу?

    Вы арендуете земельный участок. Он находится в государственной собственности города Москвы.

    Правом на раздробление земельного участка обладает собственник в лице соответствующего учреждения. Это учреждение, правомочное распоряжаться земельным участком и может произвести данный раздел.

    Разделить один земельный участок на два вполне возможно, если вновь образованные наделы будут соответствовать минимальной площади, установленной в регионе. Для раздела необходимо провести повторную процедуру межевания, поставить два разных участка на кадастровый учет и переоформить права собственности на вновь образованные наделы.

    Затем вновь оформить аренду земельного участка.

    Исходя из изложенного Вы не можете произвести разделение земельных участков.

    Воспользуйтесь советом юриста и сдайте в субаренду свободные площади.

    какие процедуры по выделу части участка? какие согласования?

    Идете к кадастровому инженеру и заказываете у него схему расположение земельного участка на КПТ для раздела (фактически выдела, но не суть) земельного участка. Пишите заявление в администрацию.

    Статья 11.4 ЗК РФ

    Раздел земельного участка

    1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

    2. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.
    3. При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

    4. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

    5. Раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

    6. При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

    7. В целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 настоящего Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа. К заявлению об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории прилагаются:
    1) подготовленная заявителем схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которые предлагается образовать и (или) изменить;
    2) копии правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на исходный земельный участок, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

    Основания для отказе в разделе указаны в п. 16 ст. 11.10 ЗК РФ

    16. Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является:
    1) несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены в соответствии с пунктом 12 настоящей статьи;
    2) полное или частичное совпадение местоположения земельного участка, образование которого предусмотрено схемой его расположения, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек;
    3) разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам;
    4) несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
    5) расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

    Так, что лучше проконсультироваться с кадастровым инженером не нарушит ли образуемый участок требования к образуемым участкам.

    Осуществляете кадастровый учет. Тут есть нюанс. Уменьшение фактически площади оставшегося участка произойдет не после кадастрового учета, а только после регистрации права на образуемый участок. Так, что если это земельный участок в неразграниченной собственности, то придется заключить договор аренды на образованный и потом уже его расторгнуть.

    Статья 11.8 ЗК РФ

    Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки

    1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 — 11.7 настоящего Кодекса.
    2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки.

    3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

    5. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.
    6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

    После заключаете дополнительное соглашение к основному договору в части площади и перерасчета арендной платы и регистрируете его в Росреестре.

    Ищете ответ?
    Спросить юриста проще!

    Уменьшение площади земельного участка при межевании

    Проходит процедура межевания. Все участки кроме одного (3) формируемые. Возможно ли, и на каком основании, изменение площади земельного участка — территорию офисного 2-х этажного здания (7) в пользу какого-либо из многоквартирных домов (1,6)?

    Ответы юристов (2)

    Добрый день! В некоторых ситуациях межевание земли дает возможность
    получить дополнительную площадь земли к имеющемуся участку, т.к.
    процедура межевания позволяет узаконить фактически используемые
    квадратные метры или сотки. Для расширения границ в межевом деле
    указываются не исходные, а реальные размеры участка.

    Однако увеличение площади земельного участка должно быть, во–первых,
    согласовано с соседями и, во–вторых, не превышать пределы нормы,
    установленной органами местного самоуправления. Как правило, к исходному
    участку прибавляется до шести соток.

    Таким образом, если собственник один, то можно. Удачи!

    Изменение площади земельного участка при межевании допускается в некотрых пределах — ссылка

    Если изменение площади выходит за допустимые пределы то придется уменьшать площадь участка процедурами иного характера- отказ. купля продажа и т.д

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

    Как уменьшить площадь земельного участка, который мне предлагают взять в аренду?

    На втором этаже отдельно стоящего здания у меня в собственности помещение площадью 168,5 кв.м. Под стенами здания площадь земельного участка примерно 600 кв.м. В здании всего 4 разных собственника. Управление муниципальным имуществом (г.Красноуфимск, Свердловская обл.) предлагает мне подписать договор аренды земельного участка общей площадью 337,45 кв.м., хотя реально мое помещение занимает 102 кв.м. земли. В границы земельного участка они приписали городскую липовую аллею, цветочные клумбы города и автомобильную стоянку Пенсионного Фонда. Как доказать, что их действия по определению границ земельного участка, сдаваемого в аренду, неправомерны? С уважением, Валерий Филипцов.

    Ответы юристов (6)

    Изначально следует отметить такой момент:

    Согласно земельному кодексу РФ

    Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

    2. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

    10. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 — 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

    Соответственно, предоставляемый земельнывй участок, а также права владения им должны соответствовать размеру вашей доли (занимаемой площади) в здании.

    Также, согласно Гражданскому кодексу РФ:

    Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
    1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

    2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

    Таким образом, у вас уже есть право на земельный участок под зданием.

    Вам следует мотивировать уменьшение площади участка следующими моментами:

    На основании п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ договор заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

    В силу части второй пункта 3 статьи 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам — на праве хозяйственного ведения или всем лицам — на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

    Исходя из положений ст. 421 ГК РФ о свободе договора, а также положений Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства

    Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается.

    Уточнение клиента

    20 Ноября 2017, 13:15

    С позиции ст. 271 Гражданского кодекса РФ:

    Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости
    1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
    .

    При этом по ст. 65 Земельного кодекса РФ

    Статья 65. Платность использования земли
    1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
    .

    Из указанного следует, что Вы вправе пользоваться тем земельным участком, который находится под зданием, в котором у Вас в собственности имеется недвижимое имущество (помещения). При этом собственник земельного участка не обязан предоставлять Вам свою землю бесплатно и может потребовать оплаты Вами арендной платы от пользования его землей. Соответственно, рекомендую Вам в данном случае определить порядок пользования землей и уплату арендной платы в соглашении с собственником. Оплачивать пользование соседними земельными участками Вы в данном случае не обязаны.

    В Вашей ситуация, скорее всего должен заключен договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

    В границы земельного участка они приписали городскую липовую аллею, цветочные клумбы города и автомобильную стоянку Пенсионного Фонда.

    аллея и клумбы самостоятельными объектами являются, для их обслуживания отдельным земельные участки не выделяются. Они напрямую примыкают к зданию, в котором находится Ваше помещение? Пенсионный фонд находится в том же здании?

    и меня не заставят это сделать даже через суд?

    п. 7 ст. 39.20 ЗК РФ

    В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

    Все владельцы других помещений -это госструктуры, которым ввели понижающий коэффициент арендной платы, и они подписали договор, я единственный, кто против подписания договора. Если я правильно понял ваш ответ, я имею право не подписывать договор, и меня не заставят это сделать даже через суд?

    Валерий. Понудить вас заключить договор аренды они вас не могут только в том случае, если участок явно несоразмерен.

    Изначально в своем вопросе я и указал не на возможность лишения вас права на землю а на возможность согласования именно площади земельного участка.

    Дополню свой первый ответ:

    Согласно ст. 654 ГК РФ:

    Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

    При определении площади земельного участка, которую занимает арендуемый объект недвижимости, необходимо руководствоваться предельными (максимальными и минимальными) размерами земельных участков, установленными градостроительным регламентом в границах соответствующей территориальной зоны.

    Учитывая вышеизложенное, требуйте от муниципалитета пересмотра предоставляемой территории с учетом ПЗЗ и Градостроительного регламента территории, чтобы земли общего пользования — аллеи, цветочные клумбы города и автомобильную стоянку Пенсионного Фонда отрезали от занимаемого зданием земельного участка, оставили только необходимые размеры, пересмотрели условия и размеры арендной платы между всеми собственниками помещений.

    Если они подадут в суд — будете также этим к ним апеллировать.

    Как уменьшить земельный налог путем оспаривания кадастровой стоимости земельных участков?

    Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

    Не секрет, что практически каждый бизнесмен пытается найти законные пути снижения налогов. Одним из самых законных способов снизить земельный налог или арендную плату за земельный участок является возможность оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

    Из этой статьи вы узнаете:

    • как узнать кадастровую стоимость вашего земельного участка
    • как определить выгоду по земельному налогу
    • как провести досудебную оценку рыночной стоимости
    • как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
    • 1. Кадастровая стоимость – как узнать бесплатно?

      Прежде чем затевать судебный спор, нужно определить кадастровую стоимость вашего земельного участка. Как это сделать?

      Во-первых: если у вас есть кадастровый паспорт (не очень старый), кадастровая стоимость должна быть указана в нем. Если по какой-либо причине этого нет в паспорте, его можно получить в кадастровой палате. Эта услуга платная.

      Во-вторых: узнать бесплатно кадастровую стоимость вашего земельного участка, да и вообще любого объекта недвижимости, можно в онлайн режиме на сайте Росреестра, вот прямая ссылка >>>

      2. Земельный налог — как посчитать выгоду от снижения кадастровой стоимости

      Земельным кодексом предусмотрено, что кадастровая стоимость земли должна равняться рыночной. Но, как показала практика при массовой оценке, проводимой государственными органами, кадастровая стоимость многих земельных участков была завышена, причем нередко в 2-4 раза, а есть случаи и в 10 раз!

      Поэтому, чтобы оценить выгоду, которую вы получите после снижения, сделайте следующее.

      1 шаг: Умножьте ставку земельного налога 1,5% на кадастровую стоимость вашего земельного налога – получите размер налога на землю за год.

      2 шаг: Разделите кадастровую стоимость вашего земельного участка на 2 (это средний размер снижения стоимости).

      3 шаг: Полученный результат снова умножьте на 1,5%.

      4 шаг: Вычтите из результата 1 шага результат 3 шага (1 шаг – 3 шаг) = это и будет ваша ежегодная выгода при оплате земельного налога.

      Примечание: у некоторых моих клиентов выгода составила до 1 млн. руб. в год!

      3. Важный этап – оценка рыночной стоимости

      Этот этап является самым важным в процедуре снижения кадастровой стоимости земельных участков. Как было отмечено выше, кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной. Поэтому, для определения рыночной стоимости необходимо обратиться к оценщику, обладающему необходимой лицензией.

      В зависимости от размера и местоположения земельного участка, сложности расчетов, стоимость услуг по оценке составляет от 20 до 50 тыс. руб. за объект (иногда и выше).

      Выбирая оценщика, главное не ошибиться, ведь от его профессионализма зависит в итоге какую выгоду вы получите и не откажет ли вам суд.

      Итак, с оценщиком определились, отчет получили, что дальше?

      Еще одним важным документом является экспертное заключение на отчет об оценке. В настоящее время арбитражные суды без него не выносят решения о снижении кадастровой стоимости.

      Экспертное заключение выдают эксперты саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. Стоимость экспертизы в среднем от 15 до 30 тыс.руб. за объект.

      4. Секреты оспаривания кадастровой стоимости земельных участков в суде

      После того, как вы получили отчет об оценке, экспертное заключение, можно подавать иск в суд. Внимание! При подаче иска в суд уплачивается госпошлина в размере 4000 руб., причем за каждый земельный участок! Если у вас в иске несколько земельных участков, умножьте их количество на 4 тыс.руб. и получите общую сумму госпошлины.

      Ответчиком по делу выступает Федеральная кадастровая палата. Судебный процесс занимает в среднем 2 – 3 месяца, при условии если все документы составлены верно.

      Решение суд вступает в силе 1 месяц. После этого Федеральная кадастровая палата обычно самостоятельно вносят сведения в ГКН о снижении кадастровой стоимости вашего земельного участка.

      Совет: поскольку новая кадастровая стоимость применяется только на будущие периоды, не рекомендую начинать судебное дело в конце года потому, что если решение суда вступит в силу в начале следующего года, получить выгоду по земельному налогу вы сможете только через год. Поэтому начинайте процесс оспаривания примерно в середине года, тогда у вас будет запас по времени и к концу года получите решение суда.

      Кстати, аналогичный порядок применяется, чтобы снизить арендную плату за земельные участки, арендуемые по договорам аренды.

      Средняя стоимость юридических услуг по оспариванию кадастровой стоимости в суде составляет 25000-50000 тыс. рублей по региону.

      Если вам нужна юридическая помощь в суде по разумной цене, обращайтесь – мои услуги для вас будут стоить 10 тыс. рублей (независимо от количества земельных участков).