Договор на материнский капитал при покупке квартиры

Материнский семейный капитал — это сертификат, который можно потратить на покупку жилья. В этой части вопросов не возникает: семья, получившая материальную помощь от государства, имеет право приобрести квартиру или дом, частично или полностью оплатив их сертификатом. На практике же не все понимают, как правильно и грамотно составить договор купли-продажи с материнским капиталом.

Продавец является одним из участников сделки, поэтому для получения оплаты из средств семейного капитала, ему требуется подготовить список документов. Рассматривать документы будет Пенсионный фонд, в котором и хранятся деньги капиталовладельца.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

Покупателю при подготовке к сделке тоже требуется собрать пакет документов. К основным относятся:

  • сертификат о материнском капитале;
  • Обязательство о распределении долей требуется в том случае, если изначально договор заключается исключительно на покупателя. Согласно установленным правилам, недвижимое имущество из средств МСК может быть оформлено в долевую собственность на всех членов семьи: жены, мужа, всех детей. Поэтому если сделка проводится не сразу на всех, то в течение полугода должно произойти разделение права собственности на равные доли.

    Риск продавца

    Для этого необходимо обратиться в суд с требованием перекладывания долговых обязательств перед Пенсионным фондом на недобросовестного покупателя. Чтобы избежать такого риска и свести к минимуму потребность обращения в судебные органы, в договоре купли-продажи желательно прописать все аспекты.

  • предмет сделки (недвижимое имущество: фактический адрес, размеры, кадастровый номер и прочие);
  • способ выплаты средств по договору (в частности, пункт об уплате средствами материнского капитала, а также способ выплаты разницы);
  • реквизиты покупателя (банковские данные, куда должны быть переведены средства).
  • Дополнительно можно включить пункт о том, кто несет все материальные расходы по заключению сделки. Обычно расходы ложатся на плечи покупателя, и берутся из средств сертификата. Нелишним будет указать, что риски по невыполнению обязательств перед Пенсионным фондом полностью несет владелец капитала, а не продавец.

    Важно: Поскольку с 2013 года сделку купли-продажи не регистрируют в Росреестре, а регистрируют только переход права собственности от одного собственника к другому, включать пункт об уплате государственной пошлины считается лишним. По закону сейчас пошлина уплачивается исключительно покупателем.

  • Собрать все документы для заключения сделки.
  • Произвести окончательный расчет по договору.
  • Написать заявление может или владелец сертификата лично, или его законный представитель. Как правило, владельцем является мать, поэтому именно она заполняет заявление.

    Скачать для просмотра и печати:

    Земельные участки

    Земельный участок под строительство жилого дома не может быть приобретен за средства МСК в том случае, если на участке не находится жилых помещений. Фактически пустой участок приобрести нельзя, а вот участок с домом, пусть и не в самом лучшем состоянии (например, старый, но с допустимым процентом износа), выкупить можно.

    Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

    Изменения в 2018 году

    В 2018 году значительных изменений в законодательстве не предусмотрено.

    Подписывайтесь на наши обновления!

    Для чего составлять договор

    Поскольку программа материнского семейного капитала подразумевает использование для покупки жилья в двух вариантах: договор купли-продажи на готовое жилье или ипотечный договор в банке, многие сталкиваются с проблемами при реализации.

    Кроме того, в сделке существует множество нюансов.

    Особенности сделки

  • выписка с лицевого счета из банка (аналог копии сберегательной книжки, которые отменили с 2015 года);
  • расписка о получении средств или нотариальная расписка об обязательстве о выплате оставшихся средств покупателем.
  • Последний документ не требуется, если недвижимость продается за сумму материнского сертификата. При этом в 2016 году собственник капитала имеел право единовременно снять 20 тысяч рублей на собственные нужды, поэтому перед заключением сделки необходимо уточнить, какой суммой из капитала располагает покупатель.

    Например, если покупатель доплачивает сразу разницу, то продавец пишет расписку о получении средств, а если разница выплачивается в течение какого-то срока, то обязательство о расчете в указанные сроки.

  • обязательство о распределении долей в праве собственности на всех членов семьи, заверенное у нотариуса.
  • Важно: Если не выполнить обязательство, то Пенсионный фонд вправе отозвать средства и аннулировать сделку.

    При этом покупатель понесет все расходы, которые придется оплатить при переоформлении документов. Продавец в этом случае рискует получить обратно свое недвижимое имущество, спустя полгода, а также обязательство по возмещению средств в ПФР .

    Как составить договор правильно

  • данные покупателя или покупателей (всех членов семьи);
  • сумма сделки (за сколько фактически продается имущество продавца);
  • сроки выплаты (например, в течение полугода с момента заключения договора);
  • Составить договор купли-продажи и сопутствующие документы.
  • Направить в Пенсионный фонд запрос на одобрение сделки (заявление о распоряжении средствами капитала).
  • Оформить переход права собственности от одного лица к другому.
  • Важно: Самым надежным банком, работающим с государственными программами безналичного расчета по жилищным сделкам, является Сберегательный банк РФ («Сбербанк»). Поэтому при наличии возможности счет лучше открывать именно в нем.

    Составить такое заявление можно в Пенсионном фонде или же в Многофункциональном центре. В тексте заявления (у него есть установленная форма) указывается, как именно должны быть израсходованы средства.

    Важно: Под законным представителем понимается доверенное лицо, которое уполномочено на действия от лица заявителя на основании доверенности и никто другой. Отец не может обратиться от имени матери, не имея на то ее письменного согласия.

    Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

    Рассматривается вопрос о продлении программы до 2023 года.

    Наши эксперты отслеживают все изменения в законодательстве, чтобы сообщать вам достоверную информацию.

    Этапы покупки квартиры с материнским капиталом

    Улучшение условий проживания семьи – это один из возможных законных способов использования материнского капитала. Но процедура покупки недвижимости с использованием сертификата имеет ряд требований и нюансов, которые необходимо выполнять.

    Как распорядиться материнским капиталом?

    Размер материнского капитала в 2018 году составляет 453 026 рублей. Купить отдельное жилье за эту сумму практически невозможно. Но деньги могут существенно помочь при решении жилищного вопроса.

    Улучшение условий проживания с привлечением материнского капитала подразумевает:

    • приобретение квартиры как за наличные средства, так и с ипотечным кредитом;
    • участие в кооперативном строительстве;
    • капитальный ремонт жилья;
    • постройка частного дома, в том числе с привлечением строительных организаций;
    • погашение ранее взятого ипотечного кредита.
    • Покупка квартиры

      Чтобы приобрести жилую недвижимость с использованием материнского капитала для расчета с продавцом необходимо соблюсти ряд требований:

    • На момент сделки второму в семье ребенку должно исполниться 3 года (это требование не относиться к сделкам, где используется ипотечный кредит).
    • Многоквартирный дом не должен быть в аварийном состоянии.
    • Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям.
    • Недвижимость должна быть на территории Российской Федерации.
    • В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.
    • Выделение в собственность долей недвижимости всем членам семьи. Размер и соотношение долей не регулируется и определяется членами семьи самостоятельно.

    После того как квартира, соответствующая личным требованиям семьи, была выбрана, необходимо урегулировать вопрос с продавцом о возможности использования сертификата на получение материнского капитала при расчетах. Проблема в том, что денежные средства по сертификату будут зачислены на расчетный счет продавца примерно через 2 месяца после фактического перехода прав собственности на недвижимость. Как показывает практика, при таких условиях квартиру проще купить у застройщика или у собственника юридического лица. Физические лица неохотно идут на сделку купли-продажи, понимая, что полный расчет они получат только через несколько месяцев.

    Без ипотеки

    Если сделка оформляется без ипотечного кредита, то порядок действий будет следующим:

    1. Подписание договора купли-продажи.
    2. Проведение регистрации перехода права собственности.
    3. Оформление банковского кредита в размере, не превышающего сумму по сертификату, или заключение договора между продавцом и покупателем с указанием неоплаченной суммы, которая равняется размеру материнского капитала.
    4. Подача заявление в Пенсионный фонд о желании направить материнский капитал для произведения оплаты по квартире.
    5. После принятия решения о возможности использования сертификата деньги будут зачислены продавцу.
    6. В ипотеку

      При покупке жилья через ипотеку, материнский капитал может быть предназначен для:

    7. Первоначального взноса. Не каждый банк готов принимать материнский капитал как 100% первоначального взноса. Обычно заемщику приходится платить не менее 10% его размера за счет собственных накоплений;
    8. Увеличения максимально возможной суммы кредита. После одобрения заявки ПФ денежные средства будут направлены на его погашение.
    9. Пошаговая инструкция

      Порядок действий при покупке квартиры, в том числе за счет ипотеки, выглядит так:

      1. Выбор банка, который работает с материнским капиталом.
      2. Сбор и передача в банк документов, необходимых для принятия решения.
      3. Получение положительного решения о выдаче ипотечного кредита.
      4. Поиск жилья.
      5. Покупка его с помощью заемных денег.
      6. В пенсионный фонд для выплаты денежных средств нужно подать такие документы:

      7. Сертификат на получение материнского капитала.
      8. Свидетельство о регистрации или расторжения брака.
      9. Свидетельство о рождении или усыновлении детей.
      10. Договор купли-продажи недвижимости.
      11. Договор ипотеки (если привлекался банковский кредит).
      12. Справка из банка о размере задолженности.
      13. Документальное подтверждение выделения доли ребенка в приобретенной недвижимости или обязательство это осуществить. Документ нужно заверить нотариально.
      14. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

        Участие в долевом строительстве

        Поучаствовать в долевом строительстве, используя при этом материнский капитал, можно, если выполняются следующие требования:

      15. Дом готов больше чем на 70%.
      16. В уставе застройщика прописана возможность использования материнского капитала.
      17. На момент заключения договора о долевом строительстве потенциальному владельцу необходимо иметь деньги за вычетом размера сертификата. Сделка при этом будет иметь следующие этапы:

      18. Бронирование квартиры. Необходимо сразу уведомить компанию, что при расчетах будет использоваться материнский капитал.
      19. В тексте договора долевого участия необходимо прописать, что оплата будет осуществляться с отсрочкой платежа.
      20. Подписание и регистрация договора.
      21. Оплата части суммы договора собственными средствами.
      22. Подача заявления и прочих документов в ПФ.
      23. После принятия положительного решения ПФ зачисляет денежные средства на счет застройщика.
      24. Покупка комнаты и доли

        Пенсионный фонд может одобрить покупку комнаты в следующих случаях:

      25. Стоимость комнаты ориентировочно равна размеру материнского капитала.
      26. Если после покупки комнаты семья станет полноправным владельцем всей квартиры.
      27. А вот приобрести комнату в общежитии, используя сертификат, не получится. Исключение делается только для общежитий, которые частично переданы в частный жилой фонд. К таким сделкам ПФ относится положительно в связи с тем, что размер материнского капитала может полностью или в большей части покрыть стоимость такого жилья.

        Приобретение доли недвижимости одобряется ПФ в редких случаях. Им, в частности, приветствуются сделки, после которых семья становится единоличным собственником недвижимости.

        Особенности покупки дома

        ПФ не разрешает приобретение за счет материнского капитала очень старых домов. Также проверяется умышленное завышение стоимости жилья. Сделка не должна нарушать следующие требования:

      28. Купить можно только жилой дом. Покупка садового домика невозможна.
      29. Использовать сертификат можно исключительно на приобретение жилого дома и нельзя на покупку хозяйственных построек и земельного участка. Вследствие этого заключаются 2 отдельных договора купли-продажи.
      30. Сделки с родственниками

        Для того чтобы обезопасить права ребенка и уменьшить мошенничество с материнским капиталом, сделки купли-продажи недвижимости между близкими членами семьи запрещены. Такие операции могут иметь цель обналичить материнский капитал, а не улучшить условия проживания. Сделка с близкими родственниками будет признана незаконной и ПФ не выплатит средства по сертификату. К близким родственникам относятся родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.

        Допускается приобретение недвижимости у родственников второй и последующих линий родства.

        ПФ скрупулезно проверяет все сделки по покупке недвижимости, которые были оформлены между родственниками. В отдельных случаях даже возможна передача информации в МВД.

        Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

        Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

        Важно: Оплата средствами семейного капитала при проведении сделки через Пенсионный фонд занимается несколько месяцев. Именно поэтому не всегда частные продавцы готовы заключать куплю-продажу с семьей, планирующей использовать сертификат.

        Договор купли-продажи с использованием материнского капитала заключается только при условии, что Пенсионный фонд одобряет сделку. Фактически и покупатель (держатель сертификата), и продавец (владелец недвижимости) должны собрать все необходимые документы. У каждой стороны договора свой пакет. В случае если хотя бы одного обязательного документа не будет предоставлено, Пенсионный фонд откажет в переводе средств на счет продавца.

        Важно: В случае если у держателя сертификата отзывают его право на использование средств, то продавец недвижимости не получит по сделке оплату. Сделка при этом аннулируется, недвижимое имущество остается у продавца в собственности. Риск для человека, продающего квартиру или дом за капитал, минимальный.

        Документы для продавца

        К основным документам относятся:

      31. справка из банка, в котором открыт счет на имя продавца (не родственника или члена семьи, а фактического владельца недвижимого имущества);
      32. Важно: В договоре купли-продажи прописывается сумма, которую покупатель выплачивает продавцу. Если эта сумма не совпадает с суммой сертификата, то дополнительно составляется расписка или обязательство о наличном расчете.

        Документы для покупателя

      33. справка из Пенсионного фонда об оставшейся сумме;
      34. Справку из Пенсионного фонда можно заказать в Многофункциональном центре, не обращаясь непосредственно в отделение ПФР .

        Поскольку продавец рискует при продаже тем, что ему может потребоваться возместить средства, законодательство защитило такие сделки. Продавший недвижимое имущество имеет право оспорить возмещение средств, поскольку его вины в незаконной сделке нет.

        Прежде всего договор купли-продажи с использованием материнского капитала должен заключаться у нотариуса. Это позволяет сразу составить все необходимые расписки, дополнения и приложения в одном месте за один раз.

        В тексте договора обязательно указываются следующие данные:

      35. данные продавца;

      Последовательность действий

      Для того чтобы купить жилье, минуя банк и ипотеку, необходимо придерживаться следующего плана действий:

      В случае если Пенсионный фонд не одобряет сделку, то расходы по ней несет покупатель. Продавец же должен быть готов к тому, что средства на его расчетный счет будут зачислены не ранее, чем два-три месяца с момента продажи жилья. Проект договора предоставляется в Пенсионный Фонд на рассмотрение вместе с заявлением о распоряжении средствами.

      Заявление о распоряжении

      При обращении при себе необходимо иметь:

      Пенсионный фонд может не одобрить сделку на покупку-продажу дома, который сильно изношен или не соответствует санитарным нормам. Фактически же на место никто не выезжает, поэтому изношенный дом может быть приобретен вместе с земельным участком для дальнейшего сноса и постройки нового дома.

      Важно: Как показывает практика, земельные участки со старыми домами приобретаются для дальнейшей перестройки или реконструкции за счет средств МСК весьма успешно в населенным пунктах сельского типа.

      Такие сделки проходят в Пенсионном фонде без особых проблем.