Глава 35 жилищного кодекса рф

Оглавление:

Статья 35 ЖК РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

Новая редакция Ст. 35 ЖК РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Комментарий к Статье 35 ЖК РФ

1. Выселение граждан, право пользования жилым помещением которых прекращено, а также граждан, нарушающих правила пользования жилым помещением, производится исключительно по решению суда.

Юридическим основанием прекращения права пользования жилым помещением чаще всего является истечение срока, на который такое помещение было предоставлено в пользование. Дела о выселении рассматриваются с участием прокурора, однако неявка прокурора, извещенного о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ).

В случае, когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.

Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях — при содействии сотрудников органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.

Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного должника с возложением на должника понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник не забрал указанное имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет (см. ст. 107 ФЗ от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» ).
———————————
СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849; 2008. N 20. Ст. 2251; 2009. N 1. Ст. 14; N 23. Ст. 2761; N 29. Ст. 3642; N 39. Ст. 4539 — 4540; N 51. Ст. 6162.

2. Правила ч. 2 ст. 35 Кодекса применяются в случаях, когда: а) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда по правилам ч. 4 ст. 31 Кодекса; б) право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, возникло у гражданина-пользователя на основании завещательного отказа (ст. 33 Кодекса).

В случаях, если лицо, пользующееся жилым помещением по указанным основаниям, допускает нарушения, перечисленные в ч. 2 ст. 35 Кодекса, собственник соответствующего помещения до обращения в суд должен выполнить требования, установленные в рассматриваемой норме. После этого он вправе обратиться в суд с заявлением о выселении указанного лица. В случае удовлетворения судом данного требования собственника выселение производится по правилам исполнительного производства (см. комментарий к ч. 1 ст. 35 Кодекса).

В судебной практике возникал вопрос, в какой форме должно быть сделано предупреждение, предусмотренное ч. 2 ст. 35 и ч. 1 ст. 91 Кодекса, чтобы в случае его неисполнения имелись основания для выселения указанных в данных статьях граждан по требованию собственника или наймодателя? Президиум Верховного Суда РФ разъяснил, что поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником либо наймодателем должно быть выражено предупреждение, постольку в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 35 и ч. 1 ст. 91 Кодекса, в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных гражданами в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные граждане предупреждены о необходимости устранить такие нарушения (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 г., утвержденный Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г. ).
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 9.

Другой комментарий к Ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Как известно, правом пользоваться жилым помещением собственника обладают члены его семьи, наниматели, отказополучатели и т.п.

Часть 1 комментируемой статьи называет случаи, когда граждане обязаны освободить жилое помещение, т.е. прекратить пользоваться им, а в случае отказа он должен быть выселен по решению суда.

Таким образом, предусматриваются добровольное (досудебное) освобождение жилого помещения; принудительное освобождение (по решению суда).

Данные положения применяются к членам семьи собственника жилого помещения, бывшим членам семьи, к лицам, проживающим на основании договора найма, договора безвозмездного пользования (и т.п.), завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением.

2. Согласно ст. 292 ГК РФ смена собственника жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жильем членами семьи бывшего собственника. Такое право прекращается у членов семьи собственника и в связи с выкупом жилого помещения при изъятии земельного участка (ст. 32 ЖК РФ).

Смена собственника не влечет расторжения или изменения договора найма (см. ст. 675 ГК РФ). Согласно ст. 700 ГК РФ права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования переходят к новому собственнику.

Согласно ст. 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленным по завещательному отказу, сохраняет силу (п. 2). Однако по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жильем такое право у отказополучателя прекращается (ст. 33 ЖК РФ).

Основанием прекращения пожизненного содержания с иждивением является существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств по содержанию получателя ренты. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ в этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ.

3. Часть 2 комментируемой статьи касается только двух категорий граждан: которые пользуются жилым помещением по решению суда (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ); которые пользуются жильем в качестве отказополучателей (см. комментарий к ст. 33).

Эти лица могут быть выселены в судебном порядке по требованию собственника, если они: используют жилое помещение не по назначению; систематически нарушают права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение.

Следует упомянуть мнение Верховного Суда РФ по вопросу возможного выселения членов семьи собственника в случаях нарушения ими правил пользования жилым помещением. Отмечено, что ЖК не содержит нормы, которая предусматривала бы отношения между собственником жилья и членами его семьи в случае подобных нарушений. Статья 35 ЖК предусматривает выселение гражданина, нарушающего правила пользования жильем. Имея в виду положения ч. 1 ст. 7 (аналогия закона), член семьи собственника в подобном случае в соответствии со ст. 35 ЖК может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением

СТ 35 ЖК РФ.

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по
основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором,
или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое
помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный
собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение,
он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

2. В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения
суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании
завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически
нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым
помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить
данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут
за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если
данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения продолжает нарушать
права и законные интересы соседей, использовать жилое помещение не по назначению или
без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию
собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда.

Комментарий к Ст. 35 Жилищного кодекса РФ

1. В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным, в частности, ст. 31 — 34 Кодекса, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда гражданин обязан освободить жилое помещение вместе со всеми членами семьи, если иное не оговорено в законе.

Выселение может быть с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член его семьи выселяется без предоставления другого помещения (по содержанию ст. 31 Кодекса жилое помещение не сохраняется), если только нет обстоятельств, предусмотренных ч. 4 ст. 31 Кодекса (если у бывшего члена семьи нет возможности приобретения жилья в связи с его имущественным положением и др.). Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязанности, т.е. собственник обязан предоставить им другое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Если бывший супруг, другие члены семьи откажутся перейти в предоставленное жилое помещение, суд выносит решение о выселении этих лиц с предоставлением другого (предложенного) жилого помещения.

Поэтому в ст. 31 — 32 Кодекса предусматриваются одновременно случаи выселения с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения (см. комментарий к этим статьям).

2. В случаях использования жилого помещения гражданами не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, бесхозяйственного обращения с помещением, допущения его порчи и разрушения собственник этого помещения после предупреждений и просьб, требований о прекращении этих незаконных действий, о проведении необходимых ремонтных работ обращается в суд с исковым заявлением о выселении виновных (ст. 35 Кодекса).

Для применения последствий этой части статьи о выселении необязательно наличие всех предусмотренных правонарушений по последовательности. Достаточно одного из названных видов существенных нарушений и факта нереагирования на просьбы, требования со стороны собственника.

Кроме того, следует иметь в виду:

а) самоуправство по выселению недопустимо. Требование о выселении с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения рассматривается только судом общей юрисдикции относительно виновного лица в правонарушении;

б) суд с согласия собственника может отложить рассмотрение дела, назначив виновному срок для устранения последствий нарушений;

в) в ч. 2 настоящей статьи не выделены последствия выселения на основании решения суда, т.е. выселение с предоставлением или выселение без предоставления другой жилплощади. Поэтому, как представляется, здесь возможны случаи выселения с предоставлением или без предоставления другой жилплощади. Для сравнительного анализа см. положения ст. 91 Кодекса.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. ГЛАВА 35

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне.

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого.

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый.

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую.

1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. .

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в.

1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный.

1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен.

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не.

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.

1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен.

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат.

Ст. 671 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 671. Договор найма жилого помещения.

27 мая 2014

23 мая 2014

7 мая 2014

23 июля 2013

14 марта 2011

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, может ли НКО (БФ) заключить договор аренды с физическим лицом на жилое помещение для использования помещения под офис? Какие сложности могут возникнуть для НКО и для арендодателя в таком случае? Можно ли будет перечислять оплату за аренду на личный счет арендодателя? Благодарю.

Вопрос относится к городу Санкт-Петербург

Об НДС в отношении услуг по предоставлению в пользование физлицу жилого помещения, которое принадлежит организации на праве аренды.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, могу ли я указать при регистрации ООО адрес прописки (и проживания) директора ООО в качестве юридического адреса? Учредителей планируется двое.

Вопрос относится к городу Ишимбай

Здравствуйте!Пустили в квартиру парня на некоторое время (проще говоря,сдали квартиру) без составления договора.Через некоторое время он выехал из квартиры,оставив в ненадлежащем состоянии нашу мебель.Также вместо нашего телевизора в квартире оказался другой.В устной форме договорились,что молодой человек отдаст деньги за коммунальные услуги. Через некоторое время мой номер он внес в черный список и мои смс-сообщения,естественно, игнорирует!Подскажите пож-та,могу ли я обратить в соответствующие органы для взыскания с «квартиранта» ответственности за порчу имущества?

Здравствуйте. Я сдал свою квартиру (моя собственность) физическому лицу. Заключил с ним договор аренды, а правильнее было бы заключать договор НАЙМА. Теперь мне надо судиться , так как арендатор не заплатил и съехал. Не посчитает-ли суд этот договор аренды ничтожным? Это первый вопрос. Арендатор подписал со мной доп.соглашение , в котором обязуется выплачивать дополнительно по 2% в от суммы задолженности за каждый день задержки платежа. Год он не платит. Набежала большая сумма. Есть-ли какие-то ограничения этой суммы? Так ведь можно всю жизнь на эти проценты работать. А арендатор спокоен как столб вдали от дорог ( у него есть опытный юрист).

Вопрос относится к городу Челябинск

Законом субъекта РФ установлено, что размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода по виду деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности» установлен в зависимости от количества обособленных объектов. НК РФ не содержит разъяснения понятия «обособленный объект». ИП сдает в аренду (наем) нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, другим ИП. Что следует считать обособленным объектом для целей применения ПСН: объект нежилого помещения, принадлежащий ИП на праве собственности, или количество заключенных им договоров аренды (найма) нежилого помещения?

Живу в комнате общежития с 2007 года, с 2011 по договору коммерческого найма, заключенного на 5 лет. можно ли приватизировать это жилье, либо приобрести в собственность каким либо другим способом?

Я наниматель комнаты в коммунальной квартире, в моём случае не выполняется требование статьи (п.2 ст. 76 Жилищного кодекса РФ), а именно собственник комнаты заселяет квартирантов без моего согласия.Комментарии по данной статье были даны в российской газете «Народный совет» №36, 2010 г. Автор статьи — юрист-Андрей Малых. Обращалась в управление Федеральной Миграционной Службы Удмуртской Республики,администрацию г.Ижевска ,прокуратуру Удмуртской Республики,но квартиранты продолжают жить в квартире по сегодняшний день, без моего согласия. Прошу дать ответ на мой вопрос.

Здравствуйте. Могу ли я использовать частный одноэтажный жилой дом находчщийся в собственности в качестве офиса не переводя его в нежилое помещение?

Из Письма Минфина России от 24.06.2005 N 03-05-01-04/205 можно сделать вывод о правомерности отнесения организацией на расходы затрат в виде суммы арендной платы по аренде нежилого помещения у физического лица, не зарегистрированного в качестве ПБОЮЛ, при исчислении налога на прибыль. Распространяются ли положения указанного Письма на случай аренды организацией у физического лица жилого помещения (помещение используется организацией для размещения офиса)?

Статья 35 ЖК РФ. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением (действующая редакция)

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст
  • Комментарий к ст. 35 ЖК РФ

    Когда семейные отношения прекращены, бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жильем (если иное не установлено соглашением — см. ч. 3 ст. 31 ЖК РФ). В случаях, определяемых ст. 31 ЖК РФ, суд может сохранить за бывшими членами семьи права пользования жильем на определенный срок (см. комментарий к этой статье).

    Лица, пользующиеся жилым помещением на основании заключенного с его собственником договора найма, безвозмездного пользования (и т.п.), утрачивают право пользования жильем в связи с прекращением договора.

    Комментируемая статья предусматривает выселение, если пользователь проигнорировал предупреждение собственника жилья о необходимости устранить нарушения.

    Следует упомянуть мнение Верховного Суда РФ по вопросу возможного выселения членов семьи собственника в случаях нарушения ими правил пользования жилым помещением. Отмечено, что ЖК РФ не содержит нормы, которая предусматривала бы отношения между собственником жилья и членами его семьи в случае подобных нарушений. Статья 35 ЖК РФ предусматривает выселение гражданина, нарушающего правила пользования жильем. Имея в виду положения ч. 1 ст. 7 (аналогия закона), член семьи собственника в подобном случае в соответствии со ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. (Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г.)

    Глава 35 жилищного кодекса рф

    Открытая общественная правовая информационная система

    Задать вопрос юристу

    • Главная ›
    • Полезная литература ›
    • Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ ›
    • Раздел IV. Отдельные виды обязательств ›
    • Глава 35. Наем жилого помещения
    • Глава 35. Наем жилого помещения

      Статья 671. Договор найма жилого помещения

      1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

      2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

      Настоящая статья содержит общее определение договора найма жилого помещения, устанавливая основные обязанности сторон сделки. Пункт 2 указывает на особенность предоставления жилого помещения юридическим лицам. Исходя из содержания статьи следует сделать вывод о том, что нанимателем жилого помещения по договору найма может быть только физическое лицо — гражданин. Юридическое лицо может получить жилье во владение и пользование только по договору аренды, либо иному договору. При этом жилое помещение, полученное по таким договорам, может использоваться юридическим лицом только для проживания граждан. Более подробно вопросы найма жилого помещения рассматриваются в специальных статьях Жилищного кодекса РФ.

      Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном

      и муниципальном жилищном фонде социального использования

      1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

      2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

      По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

      3. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1–3 статьи 685 настоящего Кодекса. Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

      1. Разновидностью найма жилого помещения является социальный наем. Сущность его заключается в том, что органы государственной и муниципальной власти, имея в своем распоряжении жилищный фонд, предоставляют жилые помещения гражданам, нуждающимся в жилье на основании договора социального найма. Заключая указанные договоры, государство выполняет социальную функцию по обеспечению своих граждан жильем.

      Особенностью договора социального найма является то, что члены семьи нанимателя имеют равные с ним права на занимаемую жилплощадь и несут равные обязанности по оплате коммунальных и прочих платежей. Наниматель лицо формальное, поскольку в случае его выбытия или смерти договор социального найма должен быть заключен с одним из членов его семьи. При этом объем прав оставшихся жильцов не изменяется.

      2. Договор социального найма может быть заключен только при наличии к тому оснований, предусмотренных главой 8 ЖК РФ. К нему применяются общие правила договора найма жилого помещения, касающиеся возмездности договора, его формы, права сдачи помещения в поднаем, о сохранении прав нанимателя в случае смены собственника помещения, о соблюдении норм жилой площади. Остальные положения гражданского законодательства применяются к договору социального найма, если они не противоречат жилищному законодательству.

      Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

      1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

      Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

      2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

      1. Комментируемая статья содержит характеристики помещения, которое может быть предметом договора найма жилого помещения. Во-первых, помещение должно быть изолированным, во-вторых, пригодным для постоянного проживания. В статье содержится уточнение, что под такими помещениями понимаются квартира, жилой дои или часть квартиры или жилого дома. Прочие помещения жилыми признаны быть не могут. Пригодность помещения для проживания определяется в порядке, установленном Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое утверждено постановлением правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

      2. Если наниматель снимает квартиру в многоквартирном доме, он получает право пользования не только жилым помещением, но и общими помещениями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

      Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

      Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

      Договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. При желании сторон он может быть нотариально удостоверен, хотя закон этого не требует. Государственная регистрация договора, в отличие от договора аренды помещения, не требуется независимо от срока найма. В случае заключения договора в устной форме и возникновения спора между сторонами, последние лишаются права ссылаться в подтверждение условий сделки на свидетельские показания. Таковы последствия нарушения простой письменной формы сделки.

      Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

      Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

      Положения статьи 675 в целом повторяют общие правила о смене собственника помещения при заключении договора аренды. Для нанимателя никаких последствий смена собственника не влечет. При этом новый наймодатель получает все права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях.

      Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

      1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

      2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

      1. Настоящая статья устанавливает обязанности наймодателя по приведению жилого помещения в состояние, пригодное для проживания перед тем, как оно будет передано в наем.

      2. Пункт второй устанавливает императивное требование, согласно которому надлежащая эксплуатация дома, в котором находится сдаваемое помещение, возлагается на наймодателя. Он также обязан обеспечивать проведение общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, обеспечивать или самостоятельно предоставлять коммунальные услуги нанимателю. Все эти положения относятся к случаю, когда помещение находится в многоквартирном доме. Перечень обязанностей наймодателя далеко не полный. В договоре найма могут иметь место и другие обязанности.

      Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

      1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

      2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса.

      Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

      3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

      4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

      1. Согласно данной статье нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. Кроме нанимателя в договоре должны быть указаны все лица, которые постоянно проживают в данном жилом помещении. Следовательно при подселении других граждан, членов семьи нанимателя, необходимо внесение изменений в договор найма. При этом отношения между проживающими гражданами и нанимателем определяются законом. Если же в договоре данные о проживающих совместно с нанимателем гражданах не указан, их законное пребывание возможно с согласия наймодателя и при условии, что таким вселением не нарушаются нормы жилой площади. Данное правило не применяется при вселении несовершеннолетних детей лиц, проживающих в жилом помещении.

      2. Не смотря на то, что граждане, совместно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, ответственность за соблюдение ими правил пользования помещением несет наниматель единолично. Однако наниматель и совместно проживающие граждане могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности перед нанимателем за свои действия. В этом случае они становятся сонанимателями.

      Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

      Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

      Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

      Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

      1. Настоящая статья содержит перечень основных обязанностей нанимателя.

      Поскольку сущность договора найма заключается в предоставлении нанимателю жилого помещения, логичным является требование использовать данное помещение только для проживания. Требование поддержания помещения в надлежащем состоянии и обеспечение сохранности имущества согласуется с общими правилами договора аренды, согласно которым арендатор обязан обеспечивать сохранность переданного в аренду имущества, использовать его по назначению или в соответствии с условиями договора, поддерживать имущество в надлежащем состоянии.

      2. В силу того, что договор найма является возмездным, одной из основных обязанностей наймодателя является необходимость своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей. Причем по общему правилу коммунальные платежи наниматель платит самостоятельно. Хотя в договоре могут быть закреплены иные условия.

      3. В отличие от договоров аренды некоторых других видов, по договору найма производство переустройства и реконструкции помещения возможно только с разрешения наймодателя.

      Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

      С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

      Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

      Комментируемая статья устанавливает порядок вселения граждан в жилое помещение, которое передано в наем. Для вселения необходимо выполнение одновременно четырех условий:

      – наличие согласия наймодателя;

      – наличие согласия нанимателя;

      – наличие согласия совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

      – соблюдение норм общей жилой площади помещения на одного человека.

      Не требуется согласия и соблюдения норм жилой площади при вселении несовершеннолетних детей, постоянно проживающих в жилом помещении граждан. При этом не важно, являются ли они детьми нанимателя или других граждан.

      Статья 680. Временные жильцы

      Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

      Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

      Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

      1. Настоящая статья вводит понятие так называемых временных жильцов и условия их проживания в жилом помещении, переданном в наем.

      Для вселения в помещение временных жильцов необходимо общее согласие нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. Оно оформляется в письменном виде и передается наймодателю в качестве предварительного уведомления. Таким образом, при несогласии хотя бы одного из постоянных жильцов на временное предоставление жилья, вселение временного жильца невозможно. Условием временного проживания является его безвозмездность. То есть пользователи не платят за использование помещения и предоставленные коммунальные услуги.

      2. Ограничение по нормам жилой площади действует в данном случае лишь отчасти. Статья гласит, что в случае нарушения указанных норм наймодатель может не разрешить временное проживание. Однако он не обязан накладывать запрет. Представляется, что решение будет приниматься исходя из конкретных обстоятельств.

      Поскольку временные жильцы не получают права самостоятельно пользоваться помещением, ответственность за их действия возлагается на нанимателя.

      3. Срок временного проживания не может превышать 6 месяцев. По его истечении они обязаны освободить помещение. Конкретный срок освобождения согласовывается с нанимателем и постоянными жильцами. Если срок не согласован, временный жилец должен освободить помещение в течение 7 дней с момента предъявления соответствующего требования со стороны любого постоянного жильца.

      Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

      1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

      2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

      3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

      Согласно положениям настоящей статьи текущий ремонт обязан производить наниматель жилого помещения, а капитальный проводит наймодатель. Иные условия могут быть установлены договором найма.

      Пункт 3 статьи 681 устанавливает ограничение для наймодателя по переоборудованию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение. Для его проведения необходимо выяснить, повлияет ли на условия пользования нанимателем жилым помещением. Если в результате переоборудования условия пользования изменятся существенно, производство работ возможно только с согласия нанимателя. Статья ничего не говорит о мнении совместно проживающих с нанимателем граждан. Следовательно оно в данном случае не учитывается. Существенное изменение условий пользования — понятие оценочное и в законе не раскрытое.

      Статья 682. Плата за жилое помещение

      1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

      2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

      3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

      1. Настоящая статья устанавливает общие правила по установлению и внесению платы по договору найма. Размер арендной платы по общему правилу зависит от позиции сторон. Впрочем закон может ограничить в некоторых случаях ее верхний предел. По общему правилу одностороннее изменение размера платы за помещение не допускается, если иное не предусмотрено договором или законом.

      2. Срок внесения платы может быть установлен договором либо, согласно ЖК РФ, она вносится ежемесячно. Более подробно о сроках, размерах и способах внесения платы за жилье говорится в разделе VII “Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» Жилищного кодекса РФ. В нем содержаться положения о возникновении обязанности по оплате жилья, структуре платежей, порядок их внесения и пр. Так, согласно пункту 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

      – нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

      – нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора.

      Перечислены там и другие категории лиц, которые не имеют отношения к договору найма.

      В соответствии с пунктом 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

      Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

      1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

      2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684–686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

      Комментируемая статья ограничивает срок действия договора найма максимальным периодом в пять лет. В случае, когда сторонами срок в договоре не определен, считается, что он заключен на максимальный срок. Окончание срока действия договора найма не означает, что наниматель обязан незамедлительно покинуть помещение.

      Пункт второй содержит понятие краткосрочного найма. Таковым является наем, если срок его не превышает одного года. По указанному договору наниматель получает урезанные права. Так, они не вправе воспользоваться положениями закона, которые позволяют вселить временных жильцов. Краткосрочный наем не влечет необходимости указания в договоре лиц, которые проживают совместно с нанимателем. Наниматель не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок. Он не вправе сдавать в поднаем полученное по договору краткосрочного найма помещение и не может быть заменен в договоре на другое лицо. Поскольку действие договора краткосрочного найма ограничено одним годом, к нему не могут быть применены положения статьи 687, согласно которым суд может предоставить нанимателю время не более года на устранение недостатков, которые послужили основанием к выселению. Впрочем, в договоре могут быть предусмотрены иные требования.

      Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора

      По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

      Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

      При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

      Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

      1. Настоящая статья предоставляет преимущественное право нанимателю заключить договор найма по истечении его действия на новый срок по отношению к иным кандидатам на заключение указанного договора. В этом комментируемая статья не отличается от общих положений договора аренды.

      2. Преимущественное право на заключение договора найма на новый срок обеспечивается обязанностью наймодателя предложить нанимателю заключить новый договор на тех же условиях. При этом предложение должно поступить не позднее, чем за три месяца до окончания действующего договора. В этот же срок наймодатель обязан предупредить нанимателя об отказе в продлении заключении договора, если он не желает более сдавать в наем жилое помещение. Представляется, что указанные уведомления должны производиться письменно, так как отсутствие таковых означает, что договор найма продлен на тот же срок при условии, что наниматель не отказался от его продления.

      3. Наймодатель не имеет права заключать договор найма с другими лицами в течение года, если он отказал нанимателю в продлении договора найма. Если наймодатель нарушит это условие, наниматель вправе требовать в судебном порядке признания такого договора недействительным, возобновления с ним договора найма и возмещения убытков, причиненных отказом в продлении договора.

      Статья 685. Поднаем жилого помещения

      1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

      2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

      3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

      4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

      5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

      6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

      Настоящая статья устанавливает правила сдачи в поднаем помещения, полученного нанимателем по договору найма.

      В статье определяет требования к договору поднайма. Во-первых, он может быть заключен только с согласия наймодателя. Во-вторых, поднаниматель не получает прав самостоятельного пользования помещением и за его действия отвечает наниматель. В-третьих, необходимо соблюдение требований о нормах общей площади жилого помещения на одного человека. В случае превышения допустимых параметров, договор поднайма заключать нельзя. В-четвертых, поднаем является возмездным договором, а значит поднаниматель обязан вносить нанимателю плату за пользование жилым помещением или его частью. В-пятых, договор поднайма не может действовать дольше договора найма. Если в договоре поднайма указан более длительный срок, его действие заканчивается с окончанием срока действия договора найма. И, наконец, в-шестых, поднаниматель не получает преимущественного права перед другими лицами на заключение нового договора поднайма.

      Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

      1. По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

      2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

      Замена нанимателя по договору найма возможна при выполнении следующих условий:

      – требование исходит не только от нанимателя, но и от других, совместно проживающих с ним, граждан;

      – имеется согласие наймодателя;

      – кандидат в наниматели достиг совершеннолетия.

      Без согласия наймодателя смена нанимателя происходит в случае:

      – выбытия нанимателя из жилого помещения.

      Наниматель может быть выбран из числа постоянно проживавших с бывшим нанимателем граждан по соглашению между ними. В противном случае все проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями.

      Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

      1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

      2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

      невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

      разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

      По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

      3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

      если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

      в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

      4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

      Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

      1. Комментируемая статья определяет перечень оснований, по которым договор найма может быть расторгнут. Инициатором расторжения может быть как наниматель, так и наймодатель. В первом случае наниматель обязан заручиться согласием всех совместно проживающих с ним граждан и за три месяца до предполагаемого расторжения договора предупредить наймодателя в письменном виде.

      2. Кроме указанных в настоящей статье оснований для расторжения договора найма, существуют еще основания, содержащиеся в части 4 статьи 83 ЖК РФ. Вот они:

      1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

      2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

      3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

      4) использования жилого помещения не по назначению.

      Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случаях, предусмотренных статьей 83 ЖК РФ. Так сказано в части 3 статьи 101 ЖК РФ.

      Помещение может быть признано аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям, указанным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, которое утверждено постановлением правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

      Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

      В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

      Для выселения нанимателя и совместно проживающих с ним граждан одного только расторжения договора найма недостаточно. Для этого необходимо решение суда. Вопрос о предоставлении жилья выселенным гражданам гражданским законодательством не урегулирован.