Оформление земли под нежилым помещением в собственность

Оглавление:

Оформим землю в собственность под нежилым строением

Если для Вас актуален вопрос оформления земли, смело обращайтесь к нам! За 10 лет успешной работы мы оформили в собственность более 5000 земельных участков.

У нас есть знания и опыт, на основании которых мы можем дать Вам совет и помочь найти верное решение!
Мы специализируемся на решении вопросов по оформлению земли, отслеживаем все изменения в законодательстве, изучаем положительную судебную практику. В офисе компании Вы можете ознакомиться с историей успешно решенных дел, аналогичных Вашему.
При обращении к нам мы заключаем с Вами договор, в котором прописываем стоимость услуг, сроки исполнения. Вашим вопросом будет заниматься команда юристов.

Мы готовы предоставить Вам рассрочку по оплате без участия банка и начисления процентов, которая позволит Вам оплачивать поэтапно за уже оказанные услуги. Основную часть оплаты по договору мы получаем только при успешном решении дела. Каждые две недели мы информируем клиентов о состоянии дела – Вы будете в курсе всех изменений.
Если же Вам нужен совет – Вы можете найти его в рубрике «Полезные советы» Все материалы, представленные в данной рубрике подготовлены на основании нашей судебной практики.

Перед тем как приступить к оформлению земли обязательно проконсультируйтесь с опытными юристами-практиками! Полученный совет позволит Вам сохранить Ваше имущество, сэкономить — время, деньги!

Мы поможем вам:

  • Составить обращение
  • Подать документы в Администрацию
  • В случае отказа Администрации в предоставлении земельного участка в собственность – оспорить отказ в суде
  • Установить причину отказа и доказать его необоснованность в суде
  • Обязать Администрацию предоставить земельный участок в собственность
  • Звоните 299-22-98 и записывайтесь на бесплатную юридическую консультацию!

    Отказ Администрации возможен в случае следующих оснований:

    • Земельный участок находится в рекреационной зоне и является ограниченным в обороте;
    • Земельный участок находится во втором поясе источника питьевого водоснабжения, является ограниченным в обороте;
    • Земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд и попадает под территорию красных линий;
    • Земельный участок оформлен в аренду, договор аренды в настоящий момент не истек;

    Для решения проблемы необходимо показать документы юристу с целью определения дальнейшей перспективы дела и обоснования отказа. Если отказ незаконен, то необходимо обратиться в суд с исковым заявлением.

    С 11 января 2016г. земельный участок под нежилым строением можно выкупить по цене 50% от его кадастровой стоимости.

    Кроме того, возможно произвести оплату выкупной стоимости в рассрочку на 3 года, при условии оплаты первоначального взноса 30% от выкупной цены. Оплата будет производиться ежемесячно равными платежами.

    Возможность выкупа участка за 50% от его кадастровой стоимости ограничена по срокам до 31.12.2016 г.

    С 1 января до 30 июня 2017 выкуп будет производится в размере 75% от кадастровой стоимости, а 1 июля 2017 г. по полной кадастровой стоимости.

    Что же делать, если кадастровая стоимость земельного участка гораздо выше его рыночной стоимости?
    Сегодня не редки случаи, когда участок в черте города Уфы площадью 5 соток с видом использования «Под магазин» имеет кадастровую стоимость около 7 млн. р. Рыночная стоимость данного участка составляет не более 1,5 млн. р. Что делать в такой ситуации? В данном случае советуем воспользоваться судебным порядком снижения кадастровой стоимости земельного участка!

    Заказать бесплатно брошюру по самостоятельному оформлению земли под нежилым строением

    Порядок оформления земли под нежилым помещением в собственность.

    1. Подайте в орган местного самоуправления заявление с приложением необходимых документов.
      К указанному заявлению необходимо приложить ряд документов:
      • копия паспорта (для физического лица);
      • копии Учредительных документов (для юридического лица);
      • копия паспорта и свидетельство о регистрации в качестве ИП (для индивидуального предпринимателя);
      • копии правоустанавливающих документов на нежилое здание;
      • кадастровый паспорт земельного участка;
      • список объектов недвижимости, расположенных на испрашиваемом земельном участке.
      • В течение 1 календарного месяца орган местного самоуправления обязан принять Решение о предоставлении Вам в собственность земельного участка. После получения такого Решения оформляется Договор купли-продажи земельного участка.

      • Заключите договор купли-продажи земельного участка, оплатите выкупную стоимость земельного участка.
        В течение одного месяца с момента подачи Вами заявления о предоставлении в собственность земельного участка орган местного самоуправления готовит проект Договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка и направляет данный проект Вам.
      • Зарегистрируйте право собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан.
        Процедура оформления земельного участка в собственность завершается подачей документов в Главное управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан для регистрации права собственности.
        Чтобы получить право собственности на землю, необходимо его зарегистрировать.
        Для регистрации права в регистрирующий орган необходимо представить Решение о предоставлении Вам в собственность земельного участка, Договор купли-продажи, кадастровый паспорт земельного участка, а также квитанцию об оплате государственной пошлины в следующем размере: для физических лиц — 2 000 руб., для юридических лиц — 22 000 руб.
        При подаче документов на государственную регистрацию не стоит забывать о документах, удостоверяющих полномочия представителя Заявителя.
        Если заявителем является физическое лицо, то необходима нотариально заверенная доверенность с правом подачи и получения документов в Управлении Росреестра по РБ.
        Если заявитель — юридическое лицо, то в Управление Росреестра по РБ необходимо представить нотариально заверенную доверенность (если действует не директор).

    У вас есть вопросы? звоните по номеру 299-22-98 и записывайтесь на бесплатную юридическую консультацию! мы обязательно вам поможем!

    Ждем Вас по адресу: г. Уфа, ул. Чернышевского, 82 офис 509.

    Физическим и юридическим лицам принадлежат нежилые помещения в нежилом пятиэтажном здании по праву собственности. Земельный участок находится в общей долевой собственности у этих же лиц. Может ли физическое лицо произвести отчуждение (продажу) нежилого помещения без отчуждения доли земельного участка в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ? Каковы риски признания такого договора недействительным? Существуют ли другие негативные последствия? Необходимо ли соблюдать преимущественное право покупки других собственников земельного участка в том случае, если продажу доли в праве собственности на этот участок будет необходимо произвести вместе с продажей нежилого помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке?

    Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
    Данный принцип конкретизируется в ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, по общему правилу проводится вместе с земельным участком.
    Также он находит свое воплощение и в гражданском законодательстве в виде общего правила о том, что при продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). При этом в том случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
    В силу прямого указания п. 1 ст. 130 ГК РФ нежилые помещения признаются недвижимым имуществом и, следовательно, продаются по правилам, предусмотренным параграфом 7 главы 30 ГК РФ, в котором находится, в том числе, и упомянутая выше ст. 552 ГК РФ.
    Вместе с тем, принимая во внимание то обстоятельство, что нежилое помещение не имеет непосредственной связи с земельным участком, а является недвижимостью лишь в силу того, что конструктивно представляет собой часть здания или сооружения, которые имеют прочную связь с землей, вопрос о применении к нему положений ст. 552 ГК РФ является спорным.
    В том случае, если это нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то к его приобретателю в силу прямого указания закона переходит доля в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и являющийся общим имуществом собственников помещений в таком доме (п. 4 ч. 1 ст. 36, ст. 38 Жилищного кодекса РФ). Однако в отношении нежилых помещений, входящих в состав здания, не являющегося многоквартирным домом, аналогичные положения в законодательстве отсутствуют.
    Разъяснения высших судебных инстанций на этот счет также не отличаются какой-либо определенностью. Так, например, в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64) говорится о том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, должны регулироваться нормами законодательства, применяющимися к сходным отношениям, например статьями 249, 289, 290 ГК РФ. На основании этого делается вывод, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, которая автоматически переходит к новому собственнику такого помещения при его купле-продаже (смотрите также п. 5 Постановления N 64).
    Однако нетрудно заметить, что данные разъяснения говорят лишь об общем имуществе собственников помещений в самом здании, в котором находятся эти помещения, и не затрагивают вопроса о правах на земельный участок, на котором такое здание расположено. Прямо названные в указанных разъяснениях нормы ГК РФ, применимые к отношениям с участием собственников нежилых помещений, также не содержат положений о правах на земельный участок: ст. 290 ГК РФ, перечисляя общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме, относит к нему общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
    Более того, пункт 2 самого Постановления N 64, определяя состав общего имущества здания, не упоминает в его числе земельные участки, на которых такое здание расположено.
    Схожие разъяснения содержит в себе и п. 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44-48 ЖК РФ.
    Буквальное прочтение данного пункта показывает, что, как и в ранее приведенном Постановлении N 64, разъяснения даются лишь относительно общего имущества, находящегося в самом здании, а среди перечисленных норм, подлежащих применению к отношениям собственников помещений в таком здании, прямо не названы положения ст. 36 и ст. 38 ЖК РФ, в совокупности определяющих, что судьба доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует судьбе помещения в таком доме.
    Тем не менее в законодательстве имеются положения, указывающие на то, что если собственнику помещения в нежилом здании принадлежит доля в праве собственности на земельный участок под этим зданием, она следует судьбе указанного помещения.
    В частности, в соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются не только принадлежащая залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании, но и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).
    Принимая во внимание, что ипотека призвана обеспечить исполнение какого-либо обязательства за счет стоимости заложенного имущества (ст. 1 Закона N 102-ФЗ), что предполагает его последующую продажу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или переход права собственности на него к залогодержателю (ст.ст. 50, 54, 55, 56, 59, 59.1 Закона N 102-ФЗ), можно сделать вывод, что и переход права собственности на нежилое помещение в нежилом здании на основании договора купли-продажи должен в силу ст. 552 ГК РФ и положений ЖК РФ, применяемых по аналогии закона к отношениям сторон такого договора, сопровождаться переходом к покупателю нежилого помещения доли в праве собственности на земельный участок, занятый зданием, в котором расположено продаваемое помещение.
    Наконец, еще более определенное указание на то, что совместно с продажей нежилого помещения в здании передается и доля в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, содержится в п. 1 ст. 250 ГК РФ. Так, данная норма предусматривает, что право преимущественной покупки доли в праве собственности на земельный участок не действует в том случае, когда такая доля продается собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
    Таким образом, мы полагаем, что в рассматриваемом случае одновременно с продажей нежилого помещения его собственник должен продать покупателю и принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором расположено это помещение. Следует отметить, что приведенная позиция находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 307-КГ15-14692, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2016 N 07АП-1761/16, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2015 N 07АП-3367/15).
    Принимая во внимание разъяснения, данные в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», договор купли-продажи нежилого помещения, в котором будет отсутствовать условие о продаже совместно с ним доли в праве собственности на земельный участок под зданием, может рассматриваться как ничтожный договор.
    На наш взгляд, исключение, предусмотренное п. 1 ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, позволяющее не соблюдать правило одновременной продажи недвижимости и расположенного под ней земельного участка при продаже части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, в рассматриваемом случае неприменимо. Ведь по смыслу приведенной нормы такое исключение касается случаев приобретения права собственности на часть неделимого объекта недвижимости, зарегистрировать право собственности на которую как самостоятельный объект невозможно. В рассматриваемом же случае продаже подлежит нежилое помещение, которое выделено в составе здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости, поэтому вместе с его продажей к покупателю должна переходить доля в праве собственности на земельный участок под таким зданием, как правило, пропорциональная площади указанного нежилого помещения в общей площади здания (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.07.2015 N Ф04-20610/15, постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2014 N Ф06-3437/13).
    В заключение отметим, что при одновременной продаже покупателю нежилого помещения принадлежащей продавцу доли в праве собственности на земельный участок под зданием, в котором находится такое помещение, не должны соблюдаться, как это уже отмечалось выше, общие положения ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки доли других участников долевой собственности. Следовательно, предлагать им приобрести указанную долю и получать отказы от ее приобретения продавцу в рассматриваемом случае не нужно.

    Ответ подготовил:
    Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
    кандидат юридических наук Широков Сергей

    Ответ прошел контроль качества

    Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

    Право на землю

    В настоящее время значительную долю рынка недвижимости составляют сделки с нежилыми помещениями. Однако не каждый приобретатель помещения осведомлен о сопутствующем такому приобретению переходе прав на земельный участок под зданием. В ряде случаев неоформление арендатором помещения прав на землю может повлечь взыскание собственником земельного участка платы за пользование в качестве неосновательного обогащения. При покупке помещения отсутствие в договоре купли-продажи условия о приобретении доли в праве собственности на землю или права аренды может повлечь отказ в регистрации права покупателя на приобретенную недвижимость.

    Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса. Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено. По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений. Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего арбитражного суда РФ по аренде 2013 года.

    Права арендатора помещения на земельный участок под зданием

    Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок. Как собственник помещения арендодатель может иметь долю в праве собственности на участок под зданием либо выступать в качестве его арендатора

    Положения пункта 2 статьи 652 ГК РФ приводят к выводу, что если арендодатель помещения является собственником также и участка под зданием, то арендатору предоставляется право аренды участка или иное право, предусмотренное договором. Если же в договоре аренды не определено передаваемое арендатору помещения право на участок, к нему переходит право пользования этим участком на весь срок аренды помещения.

    Согласно разъяснениям ВАС РФ (п. 22 Постановления Пленума от 24 марта 2005 г. № 11) отсутствие в договоре аренды помещения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, а арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды участка в судебном порядке. Он может лишь пользоваться участком под зданием без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Однако в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВАС РФ от 19 августа 2010 г. № ВАС-9730/10).

    При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования. По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю. В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.

    Гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования (аренды). Полагаем, что в этом случае арендатору помещения также передаются права на участок, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ. Стороны могут договориться о передаче участка в субаренду, разумеется, при условии, что не запрещено договором аренды с собственником участка

    Права собственника помещения на земельный участок под зданием

    Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

    Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.

    Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в пункте 25 Постановления Пленума № 13 от 25 января 2013 г. указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца

    …гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования(аренды)…

    На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС 2013 года придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.

    Порядок приобретения прав на землю

    Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов. Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

    Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

    …представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка.

    До 1 октября 2013 года в статье 25.5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

    Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи. Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка. Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя. Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

    Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, для журнала Консультант

    Договор — обязательное условие правильного течения сделки. А правильно составленный договор обезопасит Вас в случае, если что-то пойдет не так. Чтобы профессионально составить договор, Вам нужен бератор «Правильный догвор».
    Узнайте больше >>

    Читайте также по теме:

    Практическая энциклопедия бухгалтера

    Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

    Оформлять ли землю под многоквартирным домом

    Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.

    Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

    Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

    Как оформить земельный участок. Это означает, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета. При том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

    Основные проблемы собственников, равно как и их домоуправляющих организаций, сводятся к тому, что на момент приобретения общедолевого права собственности на земельный участок собственники радуются, что им предоставляют землю бесплатно, а вот о последствиях, в т.ч. финансовых, такой собственности они, к сожалению, не задумываются.

    Плюсы и минусы оформления. Если систематизировать плюсы и минусы для собственников помещений в многоквартирных домах (МД), то выглядеть это будет следующим образом:

    Как мы видим, количество плюсов перевешивает количество минусов, однако же, на второй взгляд явные плюсы могут стать отрицательными.

    В качестве аргумента для скорейшего оформления в собственность земли некоторые жители приводят такой — возможность строительства полезных и нужных для граждан объектов на придомовой территории. Но здесь необходимо знать и помнить, что любая территория в городе имеет свое назначение и на участке под многоквартирным домом ларек, торгующий алкогольной продукцией, например, построить никто не разрешит. Возможности использования придомовых территорий очень ограничены. Это обусловливается многими факторами: скученностью застройки жилых домов, градостроительными ограничениями,и нормативно-техническими требованиями, и многими другими факторами.

    Помимо этого в качестве плюса оформления земли в собственность некоторые считают увеличение рыночной стоимости жилья после оформления общедолевой собственности на землю. На самом деле это не так. Сама по себе доля в земельном участке под многоквартирным домом существует лишь гипотетически: еёреально нельзя продать, подарить, получить под него кредит. Земельный участок неотторгаем от жилого дома, т.е лишен самостоятельной оборотоспособности. Как неотторгаема и часть общедомовой собственности, которой владеет собственник, — кусочек лестничной площадки или квадратный дециметр чердака.

    Выводы: Подводя итог рассуждениям о полезности или вредности приватизации придомовой территории, следует помнить об одном весьма существенном обстоятельстве, передача земельный участков в собственность под многоквартирными в первую очередь снизит финансовую нагрузку органа местного самоуправления, а соответственно, органам власти сейчас очень выгодно «повесить» расходы на содержание домовых территорий на граждан. Даже приблизительный подсчет показывает, что ежемесячные платежи собственников могут вырасти в среднем на 150-400 рублей. По опыту других стран можно сказать, что быть землевладельцем и собственником недвижимости очень накладно. Такие налоги могут составлять от 6–7 до 15–25% от вашего совокупного годового дохода. Это очень большой минус, по моему мнению, поскольку тенденции показывают стремление нашей страны к повторению зарубежного опыта в т.ч. и в части увеличения налогового бремени.

    как оформить землю под нежилым помещением

    Подскажите договор аренды нежилого помещения снятого под офис надо где то регистрировать?

    От срока договора зависит. Если срок аренды более года — в рег. палате. Заключите договор на 11 мес. и продлевайте.

    В городе квартира переведена в нежилое помещение под магазин. куда обратиться по поводу земли под крыльцо 1 этаж соответ

    Интересный вопрос. Первое: не стройте крыльцо без согласований. Муниципалы из вас всю кровь выпьют. Дальше: ЖК четко определяет, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома на.

    В администрацию района, предварительно получив письменное согласие города на заявлении.

    здание ликвид,предприятия с торгов,как правильно оформить под квартиру

    Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований.

    перевести здание из нежилого в жилой фонд.

    покупая нежилое помещение под магазин как оформить документы на себя что бы стать хозяином.

    оформлять на свой паспорт сделку купли-продажи С такими знаниями я бы не советовала заниматься предпринимательской деятельностью. Вы договор купли-продажи регистрируете в уфрс, после этого вам выдается свидетельство о праве.

    Что входит в понятие нежилое использование? Это касается земельного участка.

    Значит запрещено регистрировать капитальное жилое помещение,пригодное для круглогодичного(постоянного) проживания. Это одно из обременений для использования вашего земельного участка.

    ну не для проживания. ) есть понятие жилое,нежилое и общего назначение здание (площади в здании) Относительно земельного участка есть классификация по категориям- сель/хоз назначения, общего назначения, земли поселений, земли городских.

    обязательно регистрировать помещение как нежилое? если сделать отдельный вход. (под магазин)

    Однозначно Владимир магазин у вас в жилом помещении? тогда как вы его зарегистрировали? но это уже риторический вопрос,у нас могут зарегистрировать все,где угодно,были бы возможности. Ответ. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и.

    Какие права на земельный участок под домом имею я как собственник нежилого помещения в доме?

    Никаких, если они не оформлены юридически. Земля и недвижимость оформляются в собственность отдельно. право общей долевой собственности пропорционально площади в собственности Право пользования пропорционально площади помещения, которое.

    земля в бессрочном пользовании. как оформить собственность?земля в городской черте под нежилым помещением с не узаконенным пристроем. нужно ли узаканивать пристрой?

    Надо успеть в период действия дачной амнистии, до 1 января 2010 года, т.к. в городской черте. Потом будет сложнее.

    да обязательно Если земля Вам нужна то ДА.

    Какие документы необходимы для оформления кадастрового паспорта на землю,жилые и нежилые помещения?

    тех.паспорт на помещения оформляете в БТИ: договор купли-продажи(или иной документ о праве собственности)+2 ксерокопии,ксерокопии паспортов(лицо,прописка)собственников,заявление(в БТИ) и квитанция об оплате(в БТИ).после получения тех.

    перечень в ФРС. незнаю

    Какие нормативные документы нужны для работы заведения общественного питания (например- придорожное кафе.)

    Нормативные документы и правовые акты, регулирующие деятельность предприятий общественного питания Наиболее важные нормативные документы, регламентирующие деятельность предприятий питания РФ (бонус- в Москве), дополненные с учетом.

    Какие документы необходимы для оформления помещения под офис?

    видимо речь идет о переводе жилого помещения в нежилое. полная процедура описана в Жилищном кодексе

    какого именно помещения : сарая , кладовки , ангара , кватиры и т.д. ? не понятный вопрс Вопрос немног не понятный, все будет зависить от самого помещения и как под офис его хотят оформить, в собственность, в аренду?

    квартира куплинная по материнскому капиталу может оформится под магазин;;;;.

    квартира будет частично оформлена на ребенка, поэтому перевести помещение в нежилое не получится

    После перевода ее в статус нежилого помещения Для этого эту квартиру нужно сначала перевести из жилого фонда в нежилой. А это непросто. используя материнский капитал приобретается жилое помещение (дом, квартира и пр.) в целях проживания.

    являеться гараж общественным местом

    Помимо гаража как нежилого помещения , нужно иметь еще в собственности землю под ним. Для кооперативо необходимой совместное владение.И в любом случае гараж не общественное место.

    Нет. Общественное место то, где есть СКОПЛЕНИЕ ЛЮДЕЙ (метро, остановка, общественный туалет, театр и тому подобное) Если приватизирован или кооперативный,то нет. Если арендуете землю у города, наваяли на ней гараж и не оформили должным.

    Я выкупил с аукциона нежилое помещение магазина, сейчас решил выкупить под ним землю, но в администраций говорят что сде

    25 октября 2001 года N 136-ФЗ РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены.

    Нет никаких проблем. Дом и земельный участок уже поставлены на кадастровый учет. Вам в Росреестр для оформления доли земли, с последующей оплатой земельного налога. Выкупать ничего не надо.Земля под объектом недвижимости и так ваша.

    Если БТИ выдает справку на домовладение 31/100,имеет ли это отношение к земле(на участке 2 дома),владельцы-разные люди.

    БТИ занимается инвентаризацией жилых и нежилых помещений. К земле это никакого отношения не имеет. Если вопрос стоит об оформлении в собственность земли — земельный участок будет принадлежать пропорционально долям каждого собственника.

    На каком праве земельный участок? Видимо, он в общей собственности. земельные участки регистрируются не в БТИ, а в земельном кадастре и в ФРС. Может, еще не оформили право собственности, раньше у владельцев домов участки были в.

    Что подразумевается под незначительной перепланировкой квартиры? Снос не несущей стеныВ квартире хочу перенести стенку между большой комнатой и корридором. Стена не несущая. По составу гипсокортон. Подскажите, такая перепланировка.

    то, что вы задумали, называется перепланировкой. Она бывает допустимой и недопустимой. В вашем случае это вполне допустимая перепланировка, но, не смотря на её незначительнось, она подлежит согласованию. И хотя, без всякого согласования.

    Понятия «незначительная перепланировка» в законе не существует. Также, как и осетрины второй свежести Данное переустройство подлежит узакониванию, т.е. регистрации. Обращаться в Жилинспекцию. Если Москва,то в МФЦ. нет такого -.

    Как оформить магазин?Имеется земельный участок. На стадии оформления. На участке находится жилой дом, в собственности, иные постройки. Хотелось бы оформить под магазин.

    Оформить постройку под нежилое помещение согласно назначения магазина с соблюдением всех санпинов

    Сроки получения свидетельство на новую квартируКупили квартиру в новом строящемся доме. При оплате квартиры взяли сразу деньги и за регистрацию свидетельства (50000 руб. Кстати, законно ли это?).

    Если исходить из того, что Вы написали, а именно дом сдан 1 августа, а свидетельства до сих пор не выданы, и при условии что документы поданы на регистрацию в августе можно с уверенностью сказать что все сроки пропущены. СРОКИ ИСПОЛНЕНИЯ.

    Задержка скорее всего на стадии кадастрового учета Можно по несколько раз сдавать и получать приостановку Сама регистрация не долгая. 20 дней не больше если все документы принесли. И мы так делали, что б самим не бегать . 2 месяца. День.

    Есть квартира, хочу перепланировать под парикмахерскую. Как это сделать законно? Хотелось бы узнать порядок действий.

    Обратитесь в известное агенство недвижимости, вам нужно перевести жилое помещение напервом этаже в нежилое. Если будете действовать самостоятельно придется изучить все законы связанные с этим процессом и дойти до уровня эксперта, это.

    переводи в нежилой, закажи проект, выполни техусловия, подключи эелектричество воду каналью. вентиляцию отдельную от жилых квартир и пользуйся на здоровье. И ко всему уже сказанному, не забудьте опросить всех жильцов дома ( в письменном.

    Организация отдельного входа

    На самом деле никакого стопроцентного согласия не нужно. Согласно ст.ст. 44 и 46 ЖК РФ для принятия собственниками решения о реконструкции необходимо 2/3 голосов всех собственников. Голоса считаются по площадям, т.е. д.б. согласие тех.

    Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе — заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений.

    Если нежилое помещение (квартира) находиться в долевой соб-ти 1/2 сдача возможна ли сдача в аренду?Если нежилое помещение (квартира) находиться в долевой соб-ти 1/2 физ лиц, и они хотят сдать его в аренду под магазин. Как лучше оформить все это.

    Как построить дом на участке, который в собственности, и имеется 1/2 часть жилого дома.Вопрос в том,как правильно юридически оформить постройку нового дома на участке,где уже есть старый дом ,точнее 1/2 часть старого дома в.

    У вас идеальная доля, а не в натуре, поэтому переводить нечего. Нужно видеть все документы, проводить экспертизу с учетом местных норм. Делайте проект дома, согласовывайте со всеми службами и соседями и стройте. Потом старый дом снесёте.

    У меня есть квартира на первом этаже дома, я хочу сделать из неё магазин или салон красоты.Что для этого нужно Есть одно но все хорошо шло пока юрист каторый оформлял мне сказал что архитектор не подписывает( отказывается) так как.

    Для этого квартира должна быть переведена в статус нежилого помещения и вход в нее должен быть отдельным бабло. Видимо проблемы буудут, если сделайте. надо в небесной канцелярии узнавать.

    Можно ли продать доли квартиры недееспособного взрослого и несовершеннолетнего и приобрести им равноценные доли?Здравствуйте. Помогите пожалуйста разобраться Я являюсь опекуном старшего недееспособного психбольного брата. мы имеем квартиру где: 1/4 доля -.

    Наличие недееспособных граждан в семье не может являться препятствием для решения их жилищных проблем. Просто сделки с недвижимым имуществом, принадлежащим таким гражданам проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

    Продать разрешат при условии приобретения им квартиры, не менее тех квадратных метров, что у них в собственности и вся эта сделка будет ограничена во времени, т.е. договор будет считаться несостоявшимся, если за определенный промежуток.

    Обязан ли собственник жилья платить земельный налог?С налогом на квартиру какие нужно платить обязательные налоги? Если квартира в собственности физического лица. Разве не ТСЖ платит налог на землю и.

    Налог на землю уплачивает собственник земельного участка. ТСЖ будет уплачивать земельный налог на участок под домом тогда и только тогда, когда этот участок оформлен в собственность именно ТСЖ. Сомневаюсь, что Ваше ТСЖ озаботилось такой.

    Налог на имущество, зем. налог у физлиц м.б., но по уведомлениям налоговой, нет уведомления- нет обязанности платить. должен раз в год определенную сумму

    Почему наш местный орган местного самоуправления-комитет градостраительства и архитектуры,требует согласия всех жильцовдля перевода жилой квартиры под не жилое?Ведь в жилищном кодексе Российской Федерации согласно ст.23.,а там не требуют. С права или слева да,ну и.

    Обратитесь письменно в Муниципальный комитет вашего административного образования по разъяснению данного вопроса и получения копии принятого решения. Если есть сайт администрации то на нем должны размещены все решения МК. Возможно, что.

    Полный ТУПИКПомогите пожалуйста в таком вопросе.Администрация свое старое здание поделила на пять квартир и распродала.У каждой квартиры отдельный вход.Двор.

    М.б. по докам этот «коридор» оформлен как отдельное нежилое помещение, и в собственности у муниципалитета например, и этот чел в аренду у муниципалитета. Или например продано оно уже муниципалитетом юрлицу какому-то, кот. вы называете.

    Можно ли узаконить земельный участок в зем.кадастрекак физ лицо, под строительство нежилого помещения (магазина,кафе и тд) или надо быть обязательно ИП ?

    Нет. Всё, что предполагает коммерческую деятельность, должно быть оформлено как предпринимательство. Лучше быть ИП.

    Статья 19.15. Проживание гражданина Российской Федерации без удостоверения личности гражданина (паспорта) или без реги.

    Вы виноваты, ибо не умеете читать и писать на форумах. Формулируйте вопрос так, чтобы это был вопрос, а не набор букв без смысла и содержания. Учитесь понимать письменную речь. Вы видите разницу между наказанием «за отсутствие.

    всегда налагался штраф,если нет прописки более полугода конечно вы. 1. человек не может,не должен и не имеет права жить без регистрации 2. они никогда не виноваты А кто вам мешает зарегистрироваться где-то? Вы виноваты. Виноват.

    как узаконить гараж, если соседка против хотя земля дом в собственности есть документы на дом, землю, а на пристройку нетгараж и дом под общей крышей, что может быть

    Гараж можно не оформлять если на этом участке стоит оформленный дом. не вижу никакого гаража, у вас просто обычный собственный дом, общая площадь которого включает как жилые так и нежилые (подсобные, технические) помещения используемые.