Договор купли продажи квартиры с определением долей

Оглавление:

Договор купли продажи квартиры с определением долей

«Резиновые квартиры» могут окончательно уйти в прошлое, если будет принят законопроект, направленный на борьбу с особо предприимчивыми владельцами недвижимости.

05 июня 2018 года

Основная причина роста популярности у покупателей жилья в новостройках на этапе возведения этажей, по мнению аналитиков, это сокращение ценовой разницы по мере возведения корпусов.

01 июня 2018 года

В Подмосковье доля квартир, которые продаются на ранних стадиях строительства, в общем объёме предложения снизилась в 5,9 раза относительно первого квартала 2017 года и составила всего 16 процентов в общем объёме против 94 процентов — годом раньше.

22 мая 2018 года

Поможем осуществить ВСЕЛЕНИЕ НА ДОЛЮ В КВАРТИРЕ! Окажем помощь в быстром вселении в любое жилое помещение БЕЗ РЕШЕНИЯ СУДА. Всё в рамках закона и с участием адвоката! Не сравнимо быстрее судов и судебных приставов! Гарантируем результат. Звоните нам: (495) 790-84-39.

Договор купли-продажи доли квартиры

Образец договора купли-продажи доли квартиры находится ниже, смотрите под статьёй.

Приобретая жилье в общую долевую собственность (например, в порядке приватизации) мы надеемся на спокойную жизнь под одной крышей с остальными сособственниками, однако реальная действительность нередко вносит в наши ожидания свои неприятные коррективы. Расторжение брака, наследство, ссоры, обращение взыскания на долю должника могут привести не только к спорам о том, кому какой комнатой пользоваться, делать ли ремонт, вселять ли родственников, но подчас и к враждебным отношениям сособственников. В такой ситуации собственник может пойти на серьезное решение – продать долю квартиры. Такая сделка всегда менее выгодна для продавца, чем продажа всей квартиры с последующим пропорциональным распределением денег между сособственниками, так как стоимость проблемной доли значительно ниже части стоимости проданной целиком квартиры. Но так как принудить остальных собственников квартиры к её продаже нельзя, то часто договор купли-продажи доли квартиры становится единственным решением проблемы. В свою очередь покупатели доли квартиры часто преследуют цели получения регистрации по месту жительства, социальных льгот, трудоустройства.

Вы решили продать долю квартиры? Обращайтесь к нам по телефонам: (495) 790-84-39 .

Основные требования закона к договору

Продавая или покупая долю квартиры, мы естественно заинтересованы в том, чтобы договор купли-продажи доли квартиры был правильно составлен, сама сделка совершена с соблюдением действующего законодательства и не могла быть никем в дальнейшем оспорена. Поэтому, давайте сначала рассмотрим те существенные условия, которые должен содержать договор купли-продажи доли ОБРАЗЕЦ, для того, чтобы считаться заключённым:

— точное описание доли и квартиры, в которой она находится (точный адрес, площадь, кадастровый номер, сведения о дате и номере регистрации права собственности продавца в ЕГРП);

— перечень лиц, проживающих в квартире и сохраняющих право пользования жилым помещением после приобретения доли покупателем с указанием их прав на пользование квартирой.
Передача доли оформляется отдельным актом приема-передачи, либо сам договор купли-продажи доли квартиры ОБРАЗЕЦ может содержать условие о том, что доля уже предана.
Теперь остановимся на тех условиях, от которых зависит действительность договора:

— договор составляется в простой письменной форме (по желанию сторон договор можно нотариально удостоверить), подписывается сторонами в трёх экземплярах, по одному для каждой из сторон и для Росреестра;

— переход права собственности на долю квартиры к покупателю подлежит государственной регистрации (договор купли-продажи доли квартиры, заключенный после 1 марта 2013 года не подлежат гос.регистрации, поскольку регистрируется лишь переход права собственности на недвижимость);

— должно быть соблюдено требование закона о преимущественном праве покупки доли остальными участниками долевой собственности. На этом специальном условии давайте остановимся подробнее.

Преимущественное право покупки

Если доля квартиры продается постороннему лицу, то остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. О намерении продать свою долю и условиях продажи продавец обязан письменно известить остальных сособственников, которые вправе либо отказаться от покупки доли, либо приобрести её в течение одного месяца со дня извещения. Преимущественное право покупки не применяется, если собственник доли продает её по своему выбору одному из сособственников квартиры.

Если преимущественное право покупки нарушено, участник долевой собственности должен обратиться в течение трёх месяцев в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли доли квартиры. Но для того, чтобы суд удовлетворил такие требования необходимо доказать наличие необходимой денежной суммы, указанной в договоре, путем внесения её на банковский счет управления Судебного департамента.

Рассмотрим такую ситуацию: продавец доли письменно уведомляет остальных сособственников о продаже доли и её цене, один из участников долевой собственности в течение месяца направляет телеграмму продавцу с согласием приобрести долю по предложенной цене. Но вскоре продавец находит покупателя, готового приобрести долю за большие деньги. Продавец снова направляет сособственникам уведомление о новой цене, которая их уже не устраивает. В результате продавец заключает договор купли-продажи доли квартиры ОБРАЗЕЦ с посторонним лицом. Как Вы считаете законны ли действия продавца? Действующее законодательство не обязывает продавца сохранять неизменной цену и другие условия продажи, которые предусматриваются в первоначальном уведомлении. Поэтому продавец вполне законно может повысить цену, заново предложив её купить сособственникам, либо вообще отказаться от сделки.

Налог при продаже доли квартиры

Если Вы продали долю в квартире, то Вы должны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от цены доли. Из этого правила есть исключения, давайте остановимся на них:
— если доля квартиры находится в Вашей собственности более трёх лет, то Вы освобождаетесь от уплаты налога при её продаже;
— если доля квартиры находится в Вашей собственности менее трёх лет, то Вам необходимо уплатить налог с суммы, превышающей 1 млн. рублей.

Обращаем внимание на принципиальный момент: если в налоговом периоде было продано несколько объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности менее трёх лет (например, доля квартиры, земельный участок и садовый дом), то налог нужно будет уплатить с суммы стоимости всех проданных объектов недвижимости минус имущественный вычет в размере 1 млн. рублей, так как общий размер имущественного вычета не может превышать 1 млн руб. по всем проданным объектам.

Интересен вопрос: выгодно ли заключать договор купли-продажи доли квартиры с точки зрения налогообложения? Если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких человек менее трёх лет, продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, то имущественный вычет в размере 1 млн руб. распределяется между сособственниками квартиры пропорционально их долям. Если каждый сособственник продаёт свою долю по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн руб. Поэтому с точки зрения получения имущественного вычета, выгоднее заключить договор купли доли квартиры.

В жизни могут возникнуть ситуации, когда собственник доли квартиры, которой он владеет более трёх лет, приобретает в собственность еще одну долю в этой квартире (например, в порядке наследования, либо воспользовавшись преимущественным правом покупки), и затем решает продать это имущество, в котором одна из долей находится в собственности менее трёх лет. Возникает вопрос, как в этом случае нужно платить налог? Полагаем, что налог нужно уплатить только с той части имущества, которая находилась в собственности меньше трёх лет с учетом имущественного вычета.

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА «Правовая защита»

Хотите оформить договор купли-продажи доли квартиры. Звоните нам по телефонам (495) 790-84-39 .
Образец договора купли-продажи доли квартиры приводим ниже:

ОБРАЗЕЦ
(договор купли-продажи доли квартиры с залогом)

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛЕЙ КВАРТИРЫ
Российская Федерация, город Москва Восьмого февраля две тысячи пятнадцатого года

Мы, гр. РФ Иванов _______________, 24.04.1955 г. р., место рождения г. Москва, пол мужской, паспорт гр. РФ 45 04 ____________, выдан 11.03.2003 года п.с. №1 ОВД «ХАМОВНИКИ» г. Москвы, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ________________________,

гр. РФ Иванова ______________________, 02.09.1982 г.р., место рождения г. Москва, пол женский, паспорт гр. РФ 45 07 ____________, выдан 01.04.2005 года ОВД «ХАМОВНИКИ» г. Москвы, зарегистрирована по адресу: г. Москва, _____________________, именуемый в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны, и граждане:

гр. РФ Петров ________________, 27.01.1974 г. р., место рождения г. Москва, пол мужской, паспорт 45 02 _______________, выдан 30.05.2002г. РОВД Митино гор. Москвы, код подразделения 772-087, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. __________________________,

гр. РФ Сидоров ______________________, 24.03.1974 г. р., место рождения г. Москва, пол мужской, паспорт 45 06 ___________________, выдан 04.03.2004 г. паспортным столом ОВД Таганского р-на гор. Москвы, код подразделения 772-118, зарегистрирован по адресу: г. Москва, ул. ________________________, именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛИ», с другой стороны,
находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРОДАВЦЫ продали ПОКУПАТЕЛЯМ принадлежащие им по праву собственности доли квартиры в размере 1/4 (Одна четвёртая) доля каждому в квартире, состоящей из трех комнат, находящейся по адресу: г. Москва, Б. _______________________________, общей площадью 75,8 (Семьдесят пять целых восемь десятых) кв.м.

2. Указанные доли в квартире принадлежат ПРОДАВЦАМ по праву общей долевой собственности на основании Дубликата договора передачи квартиры в собственность от 24.12.1992г. № 011607-000399, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права, выданными 21 мая 2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве Серия 77 АЖ, № 778707, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 мая 2008 года сделана запись регистрации № 77-77-20/_____/2008-__5 и Серия 77 АЖ, № 77_____, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 мая 2008 года сделана запись регистрации № 77-77-20/____/2008-__6, условный номер 77-77-20/___/2008-__5

3. По обоюдному согласию указанные доли оценены сторонами в 6000000 (Шесть миллионов) рублей 00 копеек каждая. Исполнение договора оплачивается по цене, устанавливаемой соглашением сторон, согласно ст. 555 ГК РФ.

4. ПОКУПАТЕЛИ купили у ПРОДАВЦОВ, а ПРОДАВЦЫ продали ПОКУПАТЕЛЯМ указанные доли за 12000000 (Двенадцать миллионов) рублей 00 копеек, каковую сумму ПОКУПАТЕЛИ обязуются выплатить полностью до 29 января 2013 года в равных долях по 1/4 (Одной четвертой) доле каждому.

В соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю и до момента полной оплаты ПОКУПАТЕЛЯМИ стоимости вышеуказанных долей квартиры вышеуказанные доли квартиры находятся в залоге у ПРОДАВЦОВ. ПОКУПТАЕЛИ не имеют право отчуждать приобретенные доли квартиры без письменного согласия ПРОДАВЦОВ. После осуществления ПОКУПАТЕЛЯМИ полной оплаты приобретаемых долей квартиры ПРОДАВЦЫ обязуются представить в орган по государственной регистрации заявление о прекращении залога не позднее десяти дней после полной оплаты.

4.1. В случае если ПОКУПАТЕЛИ не внесут плату, установленную п. 3 настоящего Договора, в срок, определённый п. 4 настоящего Договора, то настоящий Договор подлежит расторжению.

В таком случае ПОКУПАТЕЛИ возвращают ПРОДАВЦАМ преданное ПОКУПАТЕЛЯМ имущество, указанное в п.п. 1 и 2 настоящего Договора. ПРОДАВЦЫ отказываются в этом случае от получения с ПОКУПАТЕЛЕЙ каких-либо неустоек, пеней или иных санкций.
Расторжение договора подлежит обязательной государственной регистрации. Расходы на такую регистрацию несут ПРОДАВЦЫ.

5. ПОКУПАТЕЛИ приобретают право собственности (владения, пользования, распоряжения) на отчуждаемые доли в квартире после регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, по 1/4 (Одной четвёртой) доле каждому.

6. ПРОДАВЦЫ гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой.

7. ПОКУПАТЕЛИ после государственной регистрации настоящего договора принимают на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов по эксплуатации квартиры совместно с другими сособственниками, дома в целом, его инженерного оборудования и придомовой территории по соглашению с эксплуатирующей организацией, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

8. Содержание статей 131 «Государственная регистрация недвижимости», 167 «Общие положения о последствиях недействительности сделки», 209 «Содержание права собственности», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 288 «Собственность на жилое помещение», 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения», 420 «Понятие договора», 421 «Свобода договора», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 488 «Оплата товара, проданного в кредит», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 555 «Цена в договоре продажи недвижимости», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» Гражданского кодекса РФ, статей 17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением», 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения», 31 «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении», 35 «Выселение гражданина право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением», 37 «Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме», 38 «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме» Жилищного кодекса РФ, статей 34 «Совместная собственность супругов», 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов», 36 «Собственность каждого из супругов» Семейного кодекса РФ соблюдены.

9. Иванов ____________________ заявляет, что на момент заключения настоящего договора в браке не состоит. Иванова ______________________ заявляет, что на момент заключения настоящего договора состоит в зарегистрированном браке, согласие супруга ___________________________ получено.

10. Настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий:
— передачи ПОКУПАТЕЛЯМИ указанной в п. 4 настоящего договора суммы денег за приобретаемые доли в квартире ПРОДАВЦАМ,
— передачи ПРОДАВЦАМИ указанных долей в квартире ПОКУПАТЕЛЯМ по подписываемому сторонами передаточному акту, после регистрации настоящего договора в уполномоченных органах регистрации, в соответствии со статьей 556 ГК РФ. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо обязанности принять его.

11. До подписания настоящего договора имущество осмотрено ПОКУПАТЕЛЯМИ. Недостатков и дефектов, препятствующих использованию долями не обнаружено.

12. ПРОДАВЦЫ обязуются передать проданные по настоящему договору доли в течение 10 календарных дней и встать на регистрационный учёт по новому месту жительства в течение 3 месяцев с момента государственной регистрации настоящего Договора.

13. В квартире доли, которой подлежат продаже по настоящему договору, зарегистрированы по месту жительства: Иванов __________________, Иванова _________________.
ПРОДАВЦЫ гарантируют, что предоставленные документы, указанные доли в квартире получены в уполномоченных органах, являются подлинными и содержат достоверные данные, а также, что до заключения настоящего договора указанная доля никому другому не продана, не подарена, не заложена, не сдана в аренду, наём, безвозмездное пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, право собственности ПРОДАВЦОВ никем не оспаривается, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

14.Расходы по заключению настоящего договора оплачивают ПРОДАВЦЫ.

15. В соответствии с п.2 ст. 558 ГК РФ настоящий договор подлежит регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Настоящий договор составлен в пяти экземплярах, один из которых хранится в архиве регистрирующих органов, и по одному выдается сторонам.

(полностью писать фамилию, имя, отчество, а потом подпись)
продавцы: __________________________________________________________________

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ в Москве. 2018 г.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Город Москва Шестнадцатое июля две тысячи шестнадцатого года

Мы, граждане РФ ФИО полностью, __________ года рождения, место рождения: _______________________________, пол: _______; паспорт: серия _________ номер _________, выдан» __» июня 20___г. Отделением УФМС России по гор. Москве по району ____, к. п. __________, зарегистрирован по адресу: город Москва, _________________ и ФИО полностью _______ года рождения, место рождения: г. _________, пол: женский, паспорт: серия _____ номер __________ выдан ____________ г. __________________________________, к. п. __________, зарегистрирована по адресу: город Москва_________________________, именуемые в дальнейшем ПРОДАВЦЫ, с одной стороны,

и гражданин РФ ФИО полностью, ________ года рождения, место рождения г. Москва, пол мужской, паспорт: серия _____ номер ______, выдан _________ г. Отделением УФМС России по гор. Москве по району _______, к. п. ______, зарегистрирован по адресу: город Москва, ___________________________, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны,

совместно именуемые в дальнейшем «Стороны », находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, без какого-либо принуждения со стороны друг друга и/или третьих лиц, не заблуждаясь относительно настоящего Договора, понимая суть, значение и правовые последствия совершаемой сделки (купля -продажа квартиры) заключили настоящий Договор в простой письменной форме о нижеследующем:

1. ПРОДАВЦЫ продали, а ПОКУПАТЕЛЬ купил в индивидуальную собственность квартиру, расположенную по адресу: город Москва, ______________________ дом 4 (четыре ) квартира 71 (Семьдесят один). Квартира расположена на 12 этаже, состоит из 1 (Одной ) жилой комнаты, общая площадь _______ м. кв.

2. Указанная квартира принадлежит ПРОДАВЦАМ на праве общей совместной собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от ______________ г., № государственной регистрации ____________________ от ________ г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 25 июня 2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03 августа 2006 года сделана запись регистрации № ____________, бланк ___________. Кадастровый (или условный ) номер: ______________.

3. Указанная квартира оценена Сторонами и продана по соглашению Сторон за __________ (Пять миллионов триста пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек. До подписания настоящего Договора ПРОДАВЦЫ получили от ПОКУПАТЕЛЯ 40.000 (Сорок тысяч) рублей в качестве аванса за продаваемую квартиру. Оставшуюся сумму ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает ПРОДАВЦАМ через банковскую ячейку в течение 1 (Одного ) дня после даты окончания государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Стороны договорились о том, что в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦОВ на указанную квартиру не возникает. Право собственности на жилое помещение сохраняется за продавцом до полной оплаты покупателем цены договора.

4. ПРОДАВЦЫ гарантируют, что на дату заключения настоящего Договора вышеуказанная квартира никому не отчуждена, не обещана, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена.

5. Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

— передачи ПОКУПАТЕЛЕМ указанной в настоящем Договоре суммы денежных средств за приобретаемое жилое помещение ПРОДАВЦАМ. Факт передачи денег подтверждается распиской Продавцов;

— передачи ПРОДАВЦАМИ вышеуказанного жилого помещения ПОКУПАТЕЛЮ по подписываемому сторонами передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных Договором, считается отказом от исполнения передать имущество, либо неисполнением обязанности принять его.

6. Руководствуясь ст.ст. 421, 461 Гражданского Кодекса РФ, Стороны договорились, что в случае признания судом договора недействительным или расторжения настоящего договора по причинам, возникшим по вине ПРОДАВЦОВ, а также предъявления прав третьими лицами к ПОКУПАТЕЛЮ и изъятия квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ по этим основаниям, возникшим до заключения настоящего договора, ПРОДАВЦЫ обязуются по требованию ПОКУПАТЕЛЯ или приобрести ПОКУПАТЕЛЮ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все понесенные расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения понесенных расходов.

7. После государственной регистрации перехода права собственности ПОКУПАТЕЛЬ становится собственником вышеуказанной квартиры и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации отчуждаемой по настоящему Договору квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в ремонте, в том числе капитальном, дома и придомовой территории.

8. На момент подписания настоящего Договора в вышеуказанной квартире зарегистрированы ПРОДАВЦЫ и следующие лица: ФИО (_______ г.р.),. ПРОДАВЦЫ обязуются сняться и обеспечить снятие с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных по месту жительства в вышеуказанной квартире, в течение 3 (Трех ) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. ПРОДАВЦЫ утрачивают право пользования квартирой с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

ФИО (____________ г.р.), в соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского Кодекса РФ «Права членов семьи собственника жилого помещения» утрачивают право пользования квартирой после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

Лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее приобретения ПОКУПАТЕЛЕМ, не имеется

9. ПОКУПАТЕЛЬ произвел осмотр вышеуказанной квартиры и не обнаружил при осмотре каких- либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили ПРОДАВЦЫ. В соответствии с п.1 ст. 556 ГК РФ передача квартиры будет осуществлена по передаточному акту, подписываемому сторонами настоящего Договора, свободной от прав и притязаний третьих лиц, в пригодном для проживании состоянии, которое существует на день подписания настоящего Договора с имеющимся санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием, которые были предоставлены ПОКУПАТЕЛЮ при осмотре квартиры, в течение 2 (Двух ) календарных дней со дня регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. До подписания передаточного акта риск случайного повреждения или гибели квартиры несут ПРОДАВЦЫ. Жилое помещение передается в пригодном для проживания состоянии, не обремененным задолженностями по налогам, квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон, междугородние, международные телефонные переговоры

10. ПРОДАВЦЫ квартиры являются супругами. Покупатель состоит в зарегистрированном браке и действует с согласия супруги, удостоверенного нотариально.

11. Квартира абонирована телефонным номером МГТС. ПРОДАВЦЫ не возражают против оформления телефонного номера 8 (499 ) _______на имя нового собственника

12. Стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого настоящего Договора и обязательств его заключения, а также отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить сделку на невыгодных для себя условиях, что они осознают последствия нарушения условий настоящего Договора.

13. Расходы по заключению настоящего Договора и регистрации перехода права несет ПОКУПАТЕЛЬ.

14. Содержание статей Жилищного кодекса РФ: 17 (назначение жилого помещения и пределы его использования), 36 (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме), 37 (определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), 38 (приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме), 39 (содержание общего имущества в многоквартирном доме), статей Гражданского кодекса РФ: 162 (Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), 164 (Государственная регистрация сделок), 209 (Содержание права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности у приобретателя по Договору), 288 (Собственность на жилое помещение), 292 (права членов семьи собственников жилого помещения), 460 (Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма Договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 554 (Определение предмета в Договоре продажи недвижимости), 555 (Цена в Договоре продажи недвижимости), 556 (Передача недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, а также статей Семейного кодекса РФ: 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение , пользование и распоряжение общим имуществом супругов) сторонам известно.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и соглашения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

16. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и по экземпляру выдается каждому участнику сделки.

Корректно ли в договоре купли-продажи указать покупку в долевую собственность в неравных долях?

Подскажите корректно ли в договоре купле-продажи указать покупку в долевую собственность в неравных долях следующим образом:

Ответы юристов (1)

. а Покупатель покупает в общую долевую собственность (2/3 в праве общей долевой собственности принадлежит Иванову Ивану Ивановичу, 1/3 в праве общей долевой собственности принадлежит Ивановой Клавдии Семеновне), однокомнатную квартиру .

Это нормально формулировка. В договоре можно так указать:

ГК РФ Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и неустановлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Общая совместная собственность без определения долей

ID: 18133235

Здравствуйте! Покупаем квартиру, приватизация 1993 года, общая совместная собственность без определения долей у матери и сына. Возможно ли договор купли-продажи составить в простой письменной форме или необходимо идти к нотариусу. Свидетельство старое, регистрацию в росреестре не делали.

Общая совместная, без определения долей — Ппф возможно

Похожая ситуация месяцем ранее была у нас. Мы, мать и сын продавали комнату в общей долевой собственности. Свидетельство 2010 года. Нотариус на сделке присутствовал в обязательном порядке.
Пусть профессиональные риелторы точнее подтвердят.

Да, но здесь не долевая, а совместная, долей нет! Поэтому и возник вопрос!

У нас в свидетельстве было записано: в общей совместной по 1/2. О как!
Придётся специалистов дождаться)

Да, ППФ возможно. Никаких проблем не возникало в Москве, в других регионах я бы уточнила у государственного регистратора в Росреестре не посредственно.

Проверено ЦИАН

Общая совместная собственность бывает только у супругов, возможно была ошибочная запись. Зарегистрируйте ранее возникшей право, подозреваю, что в ЕГРН после этого будет долевая собственность по 1/2, соответственно сделка потребуется нотариальная.

Армен, не надо подозревать. Закон не имеет обратной силы. В 1993 году если была приватизация «без определения долей» и розовое свидетельство, то так оно и останется. И не важно супруги, члены семьи или чужие люди. При регистрации ранее возникшего права в ЕГРН — так же останется «без определения долей» (!). Пока содольщики не захотят определить доли. Если захотят. При продаже ППФ, пока доли не определены. Зайдите к своему знакомому гос. регистратору и задайте напрямую вопрос, раз не уверены. Обратитесь в Прайм сервис или иную подобную контору посредник с уточняющим вопросом.

Вероника, Вы пишите, что при регистрации ранее возникшего права в ЕГРН — так же останется «без определения долей». Но не будет же записано «Общая совместная собственность», таким образом сделка будет нотариальной, в чем и заключался смысл вопроса. Иначе нарушается смысл введения нотариальных сделок. Если есть такой пример совместной собственности более чем на 2 чел, пришлите ссылку на справочную информацию в Росреестре, тогда соглашусь с Вами.

Соглашусь с вами, есть такое исключение по совместной стоимости для старой приватизации по Москве.

Арман, Вероника абсолютно права. И росреестр даже при регистрации ранее возникшего права по собственной инициативе изменить вид собственности не может.
Так что без соглашения собственников об определении долей собственность у них останется совместной и в случае, если они зарегистрируют ранее возникшее право.
Соответственно, договор продажи можно делать в ППФ — подписывается обоими собственниками.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина Владимировна, часто меня называете Арменом, сегодня не повезло Гаспаряну.
Удобный случай поставить точку в этом вопросе, пока все в сборе :)).

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
квартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения
2018 год

Основные положения о заключении договора купли-продажи недвижимости

Форма договора продажи недвижимого имущества

Определение предмета в договоре продажи недвижимости

Права на земельный участок при продаже жилого дома, здания, сооружения

Цена и порядок оплаты в договоре продажи недвижимости

Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество

Особенности продажи жилых помещений. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

Образец Договора купли-продажи квартиры — общая долевая собственность

Основные положения о заключении
договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества является многосторонней сделкой, сторонами которой могут быть как физические лица (граждане), так и юридические лица (организации), различной организационно-правовой формы.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Таким моментом является подписание сторонами договора, в котором отражены все существенные условия сделки.

Для договоров купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете договора (отчуждаемый объект недвижимости), о его составе и состоянии (качестве), месте его нахождения, порядке и сроке его передачи покупателю, о цене, порядке и сроках оплаты, о правах третьих лиц на предмет договора, в т.ч. и правах проживания в отчуждаемом жилом помещении.

Кроме того, любая из сторон договора может обозначить условия, являющиеся для нее существенными и в отношении которых должно быть достигнуто соглашение.

Примечание: В случае, если до заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи этого объекта, то основной договор купли-продажи должен заключаться на условиях. предусмотренных Предварительным договором. При этом, стороны договора вправе менять условия предварительного договора по своему усмотрению, предварительно достигнув соглашения по существу изменений, вносимых в договор.

Форма договора
продажи недвижимого имущества

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме (простой или нотариальной) путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

До июля 2016 года законодательство Российской Федерации предусматривало возможность заключения договора купли-продажи недвижимости в любой форме, как в простой письменной, так и в нотариальной, оставляя выбор между этими двумя формами на усмотрение сторон договора.

С июля 2016 года положение дел изменилось. В настоящее время законодательство Российской Федерации предусматривает перечень условий, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно заключен в нотариальной форме.

Обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки:

1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Исключением из этого правила являются сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, а также сделки по отчуждению земельных долей.

2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Примечание: вышеуказанные правила распространяются на случаи возмездного и безвозмездного отчуждения недвижимого имущества, т.е. как на сделки купли-продажи, так и на сделки мены или дарения.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделки производится путем совершения удостоверительной надписи на договоре купли-продажи недвижимого имущества. До совершения удостоверительной надписи, нотариус устанавливает личности обратившихся за совершением нотариального действия граждан (на основании паспорта), проверяет их дееспособность и полномочия на совершение сделки, проверяет принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества продавцу.

Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.

Договор купли-продажи недвижимого имущества, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению подписывается сторонами только в присутствии нотариуса.

Существующие правила об обязательном нотариальном удостоверении вышеуказанных сделок не содержат требований о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества обязательно должен быть составлен нотариусом в нотариальной конторе. Стороны вправе самостоятельно составить проект договора, включив в него все те условия, которые они считают необходимыми.

В случае, когда проект договора составляется нотариусом (помощником нотариуса), стороны не обязаны безоговорочно принимать и подписывать стандартный (шаблонный) текст договора. До момента подписания договора и проставления удостоверительной надписи нотариуса, стороны вправе вносить свои предложения и пожелания о включении в проект договора всех тех условий, которые они считают необходимыми.

За совершение нотариального действия взимается государственная пошлина или нотариальный тариф, в размерах, устанавливаемых Налоговым кодексом РФ и Основами законодательства РФ о нотариате, а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Взимание пошлин и тарифов производится с учетом особенностей, установленных законодательством РФ. Лица, которые в соответствии с законом пользуются льготами, уплачивают госпошлину и нотариальный тариф в уменьшенном размере, либо не уплачивают их совсем.

Сделки, которые не подпадают под вышеуказанные ограничения, могут по-прежнему совершаться в простой письменной форме.

Простая письменная форма сделки предполагает составление договора купли-продажи недвижимого имущества самими сторонами договора, либо специально привлеченным для этого третьим лицом – адвокатом, юристом, агентством недвижимости и т.д. и т.п. При этом, текст договора никем не заверяется, а полномочия на совершение сделки и наличие необходимого комплекта документов на отчуждаемый объект недвижимости, проверяется сторонами самостоятельно или с привлечением соответствующего специалиста.

Проверку законности и обоснованности договора купли-продажи недвижимости, составленного в простой письменной форме осуществляет орган, регистрирующий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. В настоящий момент времени таким органом является Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Определение предмета
в договоре продажи недвижимости

В договоре купли-продажи недвижимого имущества должен быть четко обозначен и подробно описан предмет сделки, т.е. отчуждаемый объект недвижимости. При составлении договора купли-продажи необходимо указать все данные, позволяющие определенно и однозначно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, которые определяют расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

При описании отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка) в в договоре купли-продажи необходимо указать полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер отчуждаемого объекта недвижимости.

Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, наличие балкона, подвала, чердака, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Если предметом сделки является квартира в многоэтажном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

Вышеуказанный набор установочных данных, характеризующих отчуждаемый объект недвижимости является минимально необходимым и достаточным для совершения сделки купли-продажи, однако стороны договора могут внести в договор более детальное описание отчуждаемого объекта недвижимости, в т.ч. включить подробное описание имеющихся инженерных коммуникаций, подсобных помещений, специализированного оборудования, отделки помещений и т.д.

Подробное описание состояния объекта недвижимости позволяет более точно зафиксировать в договоре купли-продажи качество отчуждаемого объекта недвижимости, который подлежит передаче покупателю. Разумеется, подробное описание объекта недвижимости увеличивает объем текста договора купли-продажи, акта приема-передачи объекта и прочих сопутствующих документов, однако закон не устанавливает какого-либо предела для количества страниц в договоре купли-продажи недвижимости.

Кроме того, по общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ, стороны свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению, кроме тех условий, которые являются обязательными для данного вида договора (существенные условия, установленные законом). На основании этого положения стороны вправе включать в договор развернутое описание условий договора в любом объеме.

Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.

Права на земельный участок
при продаже жилого дома, здания, сооружения

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Цена и порядок оплаты
в договоре продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. Цена отчуждаемого объекта недвижимости устанавливается по соглашению сторон договора и, в дальнейшем, как правило, изменению не подлежит. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом. Например, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, ненадлежащего качества.

При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимого имущества, договор о его продаже считается незаключенным.

При составлении договора купли-продажи недвижимого имущества, сторонам сделки рекомендуется указывать действительную цену отчуждаемого имущества, т.е. именно ту денежную сумму, которую покупатель передает продавцу в счет оплаты за приобретаемое им недвижимое имущество.

Занижение в договоре купли-продажи реальной цены отчуждаемого недвижимого имущества под предлогом уменьшения налогообложения и т.д., может иметь негативные последствия для сторон договора, в особенности для покупателя.

В случае возникновения каких-либо проблем юридического характера и отказе в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, либо признания заключенной сделки купли-продажи недействительной уже после регистрации перехода права, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда ему вернут уплаченные им денежные средства в уменьшенном размере, т.е. только ту сумму которая указана в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Наличие дополнительной расписки о передаче покупателем денег в размере большем, чем указано в договоре купли-продажи может помочь покупателю взыскать с недобросовестного продавца недостающую денежную сумму в судебном порядке, однако окончательное решение по данному вопросу будет принимать суд. А решение суда, как известно, заранее непредсказуемо.

Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В целях оптимизации налогообложения и исключения двойного толкования, при составлении договора купли-продажи рекомендуется выделять цену строений (сооружений) и цену земельного участка, на котором они расположены.

Стороны договора вправе установить в договоре купли-продажи недвижимости любой удобный для них порядок, срок и способ оплаты отчуждаемого недвижимого имущества.

На практике часто используются варианты оплаты, ориентирующиеся на два основных юридически значимых события: передачу недвижимости покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

Чаще всего происходит оплата в два этапа: часть денежной суммы покупатель оплачивает при передаче ему объекта недвижимости (или сразу после этого), а оставшуюся часть денежной суммы, покупатель оплачивает после государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом покупатели страхуют себя от возможных скрытых проблем, которые они не смогли выявить на стадии подготовки сделки.

Стороны договора могут производить между собой расчеты как наличными деньгами (без ограничения суммы), так и в безналичном порядке.

В случае осуществления расчетов наличными деньгами, факт произведенной покупателем оплаты фиксируется соответствующей распиской продавца или его представителя. Расписка о получении денег от покупателя подписывается продавцом (его представителем) и передается на хранение покупателю.

В случае, если сделку от имени продавца заключает представитель по доверенности, то покупателю необходимо убедиться в наличии у представителя продавца полномочий на получение денег, причитающихся продавцу в счет оплаты за отчуждаемое недвижимое имущество.

Полномочие на получение указанных денежных средств должно быть указано в нотариально заверенной доверенности, выданной продавцом. Как правило, все полномочия, необходимые для заключения договора купли-продажи недвижимого имущества указываются продавцом в одной доверенности.

Расписка о получении денег может быть составлена в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение сделка по которой были уплачены деньги.

Закон не устанавливает для расписки о получении денег каких-либо особых требований по форме и содержанию, кроме минимальных — этот документ должен иметь письменную форму и содержать информацию о факте передачи денег (кто, кому, когда, сколько и за что).

По соглашению сторон договора в текст расписки может быть включен перечень свидетелей, которые присутствовали при передаче денег и которые своей подписью в документе дополнительно подтверждают факт передачи денег покупателем продавцу.

В случае осуществления расчетов в безналичном порядке, покупатель производит оплату путем банковского перевода соответствующей денежной суммы на заранее оговоренный банковский счет продавца, реквизиты которого могут быть указаны непосредственно в договоре купли-продажи объекта недвижимости или в дополнительном соглашении сторон. В данном случае факт оплаты фиксируется банковским платежным поручением с отметкой банка об исполнении поручения.

При любом способе расчетов, сторонам рекомендуется в соответствующих документах, подтверждающих осуществление оплаты, четко обозначить назначение платежа — оплата за такой-то отчуждаемый объект недвижимости. Это позволит исключить возможные разночтения (разногласия) сторон по вопросу надлежащего исполнения покупателем своей обязанности по оплате приобретаемого объекта недвижимости.

Передача недвижимости

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости составляется в простой письменной форме независимо от того, подпадает ли под обязательное нотариальное удостоверение договор по которому передается недвижимое имущество.

В Акте приема-передачи недвижимого имущества подробно указывается какое именно недвижимое имущество передано покупателю на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости и в каком состоянии находится это имущество в момент передачи.

При описании переданного объекта недвижимости, указывается такая же подробная информация об объекте, как и в договоре купли-продажи — полный адрес места нахождения объекта, кадастровый или условный номер объекта недвижимости, общая и жилая (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Акт приема-передачи отчуждаемого объекта недвижимости (квартиры, жилого дома, земельного участка и т.д.) составляется в виде отдельного документа лишь в случае необходимости. Например в ситуации, когда момент подписания договора по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение и т.д.) и момент фактической передачи этого недвижимого имущества не совпадают по времени, т.е. например, сегодня подписан договор, а через неделю будет происходить передача имущества.

Если подписание договора и передача недвижимого имущества совпадают по времени или объект недвижимости уже был передан покупателю ранее, то в большинстве случаев, сведения о передаче недвижимого имущества вносят непосредственно в договор купли-продажи недвижимого имущества, указывая в договоре примерно следующее:

«Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцом и принятие её Покупателем, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателю квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает установленным техническим и санитарным требованиям. Покупателю переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

Покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием переданной ему квартиры, претензий к ней не имеет и согласен принять вышеуказанную квартиру в собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавца по передаче Покупателю вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.»

(Вышеуказанный текст может быть изменен в зависимости от обстоятельств каждой конкретной сделки).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором купли-продажи, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи недвижимого имущества, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимого имущества, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора купли-продажи.

Последствия передачи недвижимости
ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора купли-продажи о его качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В частности, применяются следующие правила:

Если недостатки недвижимого имущества не были оговорены продавцом, покупатель, которому передано недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

1. соразмерного уменьшения покупной цены недвижимого имущества;

2. безвозмездного устранения недостатков недвижимого имущества в разумный срок;

3. возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимого имущества.

Соразмерное уменьшение покупной цены, как правило, применяется на этапе продажи недвижимого имущества. Если при просмотре продаваемого объекта покупателем выявляются какие-либо недостатки недвижимого имущества, то стороны могут обсудить снижение покупной цены имущества.

Если же этого не произошло до момента заключения сделки (недостатки не были обнаружены при предварительном просмотре), то уменьшить покупную цену после проведения взаиморасчетов и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, становится практически невозможным и, главное, бессмысленным, т.к. цена объекта уже зафиксирована в договоре купли-продажи.

Предъявление продавцу требования о безвозмездном устранении недостатков недвижимого имущества в разумный срок, на наш взгляд, является нерациональным способом решения проблемы, т.к. его реализация займет неоправданно много времени.

Поскольку в большинстве случаев продавцы отказываются добровольно устранять обнаруженные покупателями недостатки, то покупателям приходится обращаться в суд с исковыми требованиями об обязании продавца совершить определенные действия по устранению обнаруженных недостатков. Этот этап занимает один отрезок времени.

Далее следует следующий этап и следующий отрезок времени — принудительное исполнение решения суда с привлечением судебных приставов-исполнителей. Судебные приставы-исполнители в последние годы могут работать достаточно эффективно, однако в рассматриваемом вопросе имеется существенный нюанс. Устранение недостатков недвижимого имущества — это, как правило, специфическая работа, которую продавец сам, своими силами сделать не может.

Продавцу потребуется привлекать специалистов соответствующего профиля и квалификации и оплачивать их услуги своими денежными средствами. Будет ли продавец иметь в нужный момент необходимую денежную сумму? Ответ на этот вопрос неизвестен. В конечном итоге, исполнение решения суда может затянуться на неопределенное время и имеется большая вероятность того, что придется прибегнуть к способу, предусмотренному пунктом 3.

Подводя итог вышеизложенному, следует признать, что наиболее рациональным способом решения проблемы является самостоятельное устранение недостатков купленного недвижимого имущества с возмещением всех своих расходов продавцом недвижимого имущества.

Под самостоятельным устранением недостатков понимается самостоятельное привлечение экспертов, которые составят ведомость объема работ и смету стоимости этих работ, привлечение и оплата работы соответствующих квалифицированных специалистов, выполняющих необходимые работы. Все производимые расходы покупателю необходимо фиксировать документально.

После проведения указанных этапов работ и устранения недостатков недвижимого имущества, покупателю следует сделать калькуляцию всех своих затрат и предъявить исковые требования к продавцу о взыскании с него полной стоимости всех расходов произведенных покупателем.

Рациональность данного метода в том, что работы по устранению недостатков недвижимого имущества будут сделаны сразу и купленный объект недвижимости можно будет использовать по назначению. Разумеется, что взыскание денежных средств с продавца также займет неопределенный срок, но это обстоятельство никак не будет влиять на возможность использования объекта недвижимости по назначению.

По общему правилу, продавец отвечает за недостатки проданного недвижимого имущества, если покупатель докажет, что недостатки недвижимого имущества возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до момента передачи недвижимого имущества покупателю.

Покупатель вправе предъявить продавцу требования, связанные с недостатками купленного недвижимого имущества, при условии, что они обнаружены в течение двух лет со дня передачи недвижимого имущества покупателю.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимое имущество денежной суммы.

Государственная регистрация
перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением.

Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением
на основании закона или договора

1. лица, которые пользуются жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением (пожизненно);

2. лица, которым предоставлено право пользования жилым помещением по завещательному отказу (на срок, указанный в соответствующем завещании);

3. члены семьи собственника (в том числе бывшие), которые при приватизации жилого помещения отказались от права собственности на долю в жилом помещении (пожизненно);

4. бывший собственник жилого помещения, который подарил жилое помещение другому лицу, с условием о предоставлении (оставлении) ему права пользования жилым помещением для личного проживания (аналог права пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением — пожизненно);

5. лица, заключившие с собственником договор найма, аренды или безвозмездного пользования жилым помещением (на период действия указанных договоров).

Примечание: В том случае, если имеются лица, сохраняющие право проживания в отчуждаемом объекте недвижимости, но перечня этих лиц не имеется в договоре купли-продажи недвижимого имущества, то этот договор купли-продажи считается незаключенным.

Это означает, что ни подписание договора купли-продажи недвижимого имущества сторонами сделки (продавцом и покупателем), ни передача денег продавцу в счет оплаты этого имущества, ни передача недвижимого имущества от продавца покупателю не влекут за собой соответствующих юридических последствий для сторон. Несмотря на совершение указанных действий, договор купли-продажи недвижимого имущества будет считаться незаключенным и переход права собственности к покупателю будет невозможен.

Если возникшее препятствие для совершения сделки в виде жильца, имеющего право проживания в отчуждаемом объекте недвижимого имущества не смущает покупателя и он по-прежнему готов заключить сделку с возникшим обременением, то стороны могут внести соответствующие изменения в договор купли-продажи и довести сделку до логического завершения, включая государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю.

Если же Покупатель категорически против посторонних жильцов в приобретаемом им недвижимом имуществе, то стороны должны вернуть друг другу все полученное ими по сделке. Покупатель должен вернуть Продавцу объект недвижимости (если он уже был передан Покупателю), а Продавец должен вернуть Покупателю все денежные средства, полученные им в счет оплаты за продаваемую квартиру.

Возврат или невозврат задатков и обеспечительных платежей, а также возмещение убытков и неустоек сторон, осуществляется в соответствии с предварительным договором купли-продажи и иными соглашениями, заключенными между сторонами сделки. При недостижении согласия по спорным вопросам, стороны договора вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
проект, образец, форма, бланк, шаблон, пример
простая письменная форма сделки (без нотариуса)

1. Квартира находится в общей совместной собственности у двух Продавцов. Два Покупателя приобретают квартиру в общую долевую собственность.

2. Договор продажи недвижимого имущества, которое принадлежит нескольким собственникам, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

При этом, проект договора стороны сделки могут составить самостоятельно и таким образом сэкономить определенную денежную сумму при оплате нотариусу услуг правового и технического характера.

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Россия, город Ростов-на-Дону, девятнадцатое января две тысячи восемнадцатого года

Мы, нижеподписавшиеся: гражданин Сидоров Александр Владимирович, 10 февраля 1976 года рождения, паспорт: серия 60 02, № 623482, выдан 07.06.2002г. ОВД Пролетарского района г.Ростова-на-Дону, код подразделения 612-051, зарегистрированный по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Пушкинская, дом № 28, кв. № 34, гражданка Сидорова Ольга Николаевна, 16 апреля 1979 года рождения, паспорт: серия 60 02, № 623482, выдан 07.06.2002г. ОВД Советского района г.Ростова-на-Дону, код подразделения 612-050, зарегистрированная по адресу: г. Ростов-на-Дону, улица Пушкинская, дом № 28, кв. № 34, именуемые в дальнейшем «Продавцы», с одной стороны и граждане: Иванов Николай Петрович, 22 июля 1989 года рождения, паспорт: серия 60 05, № 230860, выдан 25.08.2005г. ОВД Кировского района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-052, зарегистрированный по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 55, кв. № 67, Иванова Наталья Сергеевна, 14 июня 1992 года рождения, паспорт: серия 60 02, № 304530, выдан 27.09.2002г. ОВД Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, код подразделения 612-053, зарегистрированная по адресу: г.Ростов-на-Дону, переулок Газетный, дом № 55, кв. № 67, именуемые в дальнейшем «Покупатели», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавцы продали, а Покупатели купили в общую долевую собственность, по 1/2 (одной второй) доле каждый из Покупателей, целую жилую квартиру № 43 (сорок три), в литере «А», находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Зорге, дом № 37 (тридцать семь) и имеющую кадастровый номер 61:55:0020432:16:5/4.

2. Вышеуказанная отчуждаемая квартира состоит из двух жилых комнат, кухни, ванной комнаты, туалета и двух коридоров, общей площадью 54,6 (пятьдесят четыре целых и шесть десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 38,5 (тридцать восемь целых и пять десятых) кв.м., расположена на шестом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома (имеется балкон), что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным 09.01.2018 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области и техническим паспортом, выданным 10.01.2018 г. Бюро технической инвентаризации г. Ростова-на-Дону.

3. Вышеуказанная отчуждаемая квартира принадлежит Продавцам на праве общей совместной собственности на основании Договора купли-продажи квартиры от 15.09.2008г., что подтверждается двумя Свидетельствами о государственной регистрации права: серия 61-АН № 232435, выданными 18.10.2008г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

4. Продавцы гарантируют, что на момент подписания настоящего договора, вышеуказанная отчуждаемая жилая квартира, никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом и запрещением не состоит и свободна от каких-либо прав третьих лиц. Продавцы также гарантируют, что лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением на основании закона или договора не имеется.

5. На момент подписания настоящего договора, граждан, зарегистрированных в отчуждаемой квартире как по месту жительства или как по месту пребывания, не имеется, что подтверждается справкой ___(организация)___, от 14.01.2018 г.

6. Продавцы продали, а Покупатели купили вышеуказанную жилую квартиру за 2400000 (два миллиона четыреста тысяч) рублей. Указанная стоимость квартиры установлена по соглашению сторон настоящего договора, является окончательной и, в дальнейшем, изменению не подлежит. Указанная сумма получена Продавцами до подписания настоящего договора.

7. Передача отчуждаемой жилой квартиры Продавцами и принятие её Покупателями, состоялась до подписания настоящего договора. Переданная Покупателям квартира, находится в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроена, отвечает техническим и санитарным требованиям, установленным для жилых помещений. Покупателям переданы ключи от указанной квартиры, а также кадастровый паспорт помещения и документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг.

8. Покупатели ознакомились с техническим и санитарным состоянием переданной им квартиры, претензий к ней не имеют и согласны принять вышеуказанную квартиру в общую долевую собственность. Стороны установили, что с момента подписания настоящего договора, видимые недостатки вышеуказанной жилой квартиры, не являются основанием для применения впоследствии статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

9. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что настоящий договор имеет силу акта приема-передачи отчуждаемой жилой квартиры и с момента подписания настоящего договора обязанность Продавцов по передаче Покупателям вышеуказанной отчуждаемой квартиры считается исполненной.

10. В соответствии со статьями 8.1, 131 и 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на вышеуказанную отчуждаемую квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

11. Право собственности на 1/2 (одну вторую) долю, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру возникает у гражданина Иванова Николая Петровича с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

12. Право собственности на 1/2 (одну вторую) долю, в праве общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру возникает у гражданки Ивановой Натальи Сергеевны с момента регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

13. Стороны настоящего договора пришли к соглашению о том, что все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на отчуждаемую квартиру к Покупателям, несут Покупатели.

14. Настоящий договор считается заключенным с момента подписания его сторонами договора.

15. Настоящий договор составлен и подписан сторонами договора в трех экземплярах, из которых один экземпляр является оригиналом, а два других экземпляра являются копиями. Оригинал договора вручается Покупателям, одна копия вручается Продавцам, а вторая копия остается в делах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Продавец — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

Покупатель — _ _ (подпись) _ _ : _ _ _ _ (фамилия, имя, отчество полностью) _ _ _ _ _ _ _ _ _ _