Договор займа договор долевого участия

Деятельность суда

Приемная суда

У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело-33-3259-2010 г. Судья Рыбалко В.И.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 сентября 2010 года г. Ульяновск

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Нестеровой Е.Б., Аладина П.К.,

при секретаре Бутузовой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО «Силен» на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06 августа 2010 года, по которому постановлено:

Исковые требования Сафоновой Т*** Н*** удовлетворить.

Признать ничтожным договор займа на сумму 1 830 000 руб., заключенный 27 мая 2009 года между Сафоновой Т*** Н*** и обществом с ограниченной ответственностью «Силен».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Силен» в пользу Сафоновой Т*** Н*** денежные средства в сумме 1 830 000 руб., проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами за период с 27 мая 2009 года по 06 августа 2010 года в размере 172 159 руб. 79 коп., взыскать расходы на составление искового заявления в размере 800 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 2000 руб., а всего денежные средства в сумме 2 004 959 (два миллиона четыре тысячи девятьсот пятьдесят девять) руб.79 коп

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Силен» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 210 руб. 80 коп.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Е.Б., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Сафонова Т. Н. обратилась в суд с измененными в ходе рассмотрения дела исковыми требованиями к ООО «Силен» о признании договора недействительным, взыскании денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.05.2009 между ней и ООО «Силен» был заключен договор о намерениях, по условиям которого ООО «Силен» выразил намерение осуществить строительство жилого дома № *** по 2-му пер. *** в Ленинском районе г. Ульяновска и оформить с истицей договор инвестирования строительства (долевого участия в строительстве) двухкомнатной квартиры № *** площадью 87,25 кв.м в указанном жилом доме.

Вместо договора долевого участия в строительстве выбранной и согласованной квартиры ответчик настоял на оформлении договора займа денежных средств с последующим зачетом указанных средств по договору долевого участия в строительстве (п. 5 договора о намерениях).

В соответствии с условиями договора о намерениях от 27.05.2009 (п. 5) в этот же день между истицей и ответчиком был заключен договор займа на сумму 1 830 000 руб. В соответствии с п. 1.1. договора займа ответчик обязался выплатить истице проценты за пользование заемными средствами в размере 8% годовых. Договор займа являлся целевым. В п. 2.6. договора займа были предусмотрены условия о досрочном расчете.

В подтверждение факта передачи ответчику денежных средств истице была выдана квитанция к приходно-кассовому ордеру № *** от 27.05.2009 на сумму 1 830 000 руб.

Поскольку ответчиком были нарушены определенные сторонами сроки оформления проектно-сметной документации на объект строительства, земельно-правовой и разрешительной документации, и отказом ответчика от заключения в июле 2009 г. договора долевого участия в строительстве жилого дома по 2 пер. ***, истица неоднократно в устном порядке обращалась к генеральному директору ООО «Силен» с заявлениями о расторжении договора займа и возврате денежных средств и процентов по договору.

В окончательном виде Сафонова Т. Н. просила суд признать недействительным договор займа от 27.05.2009, применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе ООО «Силен» просит отменить решение суда и постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Суд, принимая решение, не учел, что договор займа являлся целевым и был заключен на определенный срок, который на момент предъявления иска не истек. Полученные по данному договору деньги были использованы для нужд предприятия, и определить, на какие именно цели они были использованы, невозможно. Договор о намерениях от 27.05.2009 года предполагал определенные обязательства сторон в будущем. Не согласен автор жалобы с выводом суда о том, что предоставленные Сафоновой Т.Н. по договору займа денежные средства были фактическим привлечением средств долевого участия в строительстве, поскольку в договоре займа и договоре о намерениях указаны разные суммы. В договоре о намерениях обозначены лишь намерения сторон о возможности зачета денежных средств стороны-2, привлеченных по договорам займа, в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве. ООО «Силен» приглашало Сафонову Т.Н. оформить договор долевого участия в строительстве конкретного объекта недвижимости, отчего истица в ходе рассмотрения дела необоснованно отказалась. Оснований для взыскания с ООО «Силен» заемных средств, срок выплаты которых определен договором 31.12.2010 года, не имелось.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения Сафоновой Т.Н. и ее представителя Чащиной И.В., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Коллегия рассматривает дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 27.05.2010 между Сафоновой Т.Н. (займодавец) и ООО «Силен» (заемщик) заключен договор займа на сумму 1 830 000 руб. под 8% годовых. Срок возврата заемных средств и процентов по договору определен — 31.12.2010.

Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру № *** от 27.05.2009 Сафонова Т. Н. внесла в кассу ООО «Силен» денежные средства по договору займа в сумме 1 830 000 руб. Данный факт ответчиком в судебном заседании не оспаривался.

В этот же день, 27.05.2010 между Сафоновой Т. Н. и ООО «Силен» заключен договор о намерениях, по условиям которого ООО «Силен» заявило о намерении в будущем осуществить строительство жилого дома со встроенными помещениями административного назначения юго-западнее жилого дома № *** по 2-му пер. *** в Ленинском районе г. Ульяновска.

Как следует из содержания данного договора, Сафонова Т. Н. заявила о намерении в будущем инвестировать строительство жилого дома со встроенными помещениями административного назначения юго-западнее жилого дома № *** по 2-му пер. *** в Ленинском районе г. Ульяновска ориентировочной площадью 87,25 кв. м., соответствующей площади двухкомнатной квартиры № *** (номер предварительный), расположенной на четвертом этаже указанного жилого дома, включающей площадь помещений вспомогательного характера, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, в т.ч. площадь лоджий и балконов — с коэффицинетом (согласно проектно-сметной документации).

Объем инвестирования указанной жилой площади составит ориентировочно 3 839 000 руб.

По договоренности сторон денежные средства, переданные Сафоновой Т. Н. ООО «Силен» по договорам займа, могут быть зачтены в качестве оплаты по договору долевого участия за ориентировочно 87,25 кв. метров жилья соответствующей площади 2-комнатной квартиры № *** (номер предварительный), расположенной на четвертом этаже указанного жилого дома в проектируемом жилом доме — с момента заключения такого договора долевого участия. С этого же момента прекращаются все обязательства по заключенным ранее договорам займа.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ст. 3 вышеуказанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 №111-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, на основании тщательного анализа законодательства, регулирующего порядок и основания привлечения денежных средств участников долевого строительства для инвестирования строительства жилых многоквартирных домов, суд пришел к объективному выводу о том, что отношений, связанных с займом денежных средств, между сторонами не возникло.

Истица обратилась к ответчику с целью долевого участия в строительстве жилого дома и получения по завершении строительства в собственность квартиры.

Ввиду отсутствия у ответчика на момент обращения истицы разрешения на строительства жилого дома (получено 21.04.2010) правоотношения между истицей и ответчиком были оформлены путем заключения одновременно договора о намерениях и договора займа. При этом, как следует из материалов дела, в договоре о намерениях предусмотрена возможность зачета заемных средств в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве, который стороны намерены заключить.

Суд пришел к правильному выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства того, что внесение истицей в ООО «Силен» денежных средств в сумме 1 830 000 руб. не связано с долевым участием в строительстве жилья, а является лишь правоотношением по временному привлечению денежных средств на возвратной основе.

Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Установив, что заключенный между истицей и ответчиком договор займа от 27.05.2009 на сумму 1 830 000 руб. является притворной сделкой, так как он был заключен с целью прикрыть другую сделку — договор долевого участия в строительстве жилого дома, суд пришел к правильному выводу о том, что требование о признании недействительным договора займа от 27.05.2009, заключенного между Сафоновой Т. Н. и ООО «Силен», является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В связи с этим суд правомерно применил последствия недействительности ничтожной сделки и постановил решение о взыскании с ООО «Силен» в пользу Сафоновой Т. Н. денежных средств в сумме 1 830 000 руб.

Правильным находит коллегия решение суда и в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Выводы суда в данной части основаны на нормах ГК РФ и материалах дела.

Доводы, приведенные ООО «Силен» в кассационной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.

Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальное и процессуальное законодательство применено судом правильно.

В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06 августа 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Силен» – без удовлетворения.

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.

Фабула дела

Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.

«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.

Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.

Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.

Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.

Линия защиты

Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.

Итог по делу

Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович

Заем вместо договора долевого участия

Автор: Шевяков Роман вкл. 30 января 2014 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 7752

Скажите, пожалуйста, есть ли риск в заключении договора займа вместо договора участия в долевом строительстве жилья.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

К сожалению, для исчерпывающего ответа на Ваш вопрос необходимо больше информации. В частности, большое значение имеет субъектный состав рассматриваемых отношений. При подготовке ответа мы исходили из предпосылки того, что договор займа Вам предложено заключить как физическому лицу (гражданину). Надеемся, что нижеприведенные тезисы будут Вам полезны.

В силу ст. 1 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Договор процентного займа вместо договора ДДУ

На консультации в офисе застройщика мне был предложен следующий вариант покупки квартиры в выбранном доме — так как застройщик не успел в срок (или ещё какие-нибудь проблемы возникли с государственными органами) оформить страховку ответственности, то ДДУ он со мной не может заключить в ближайшие 2-3 месяца, а предлагает заключить договор процентного займа (под 6% годовых) сроком на 3 месяца. По этому договору я передаю застройщику сумму первоначального взноса. Далее, как будет оформлена страховка, застройщик возвращает мне средства (или будет происходить переоформление займа в категорию — «оплата первоначального взноса по ДДУ»), и подписывается ДДУ, и всё будет отлично. Вопрос у меня — чем может грозить данная схема, какие могут быть подводные камни?! Спасибо.

Ответы юристов (3)

С вами могут заключить договор займа на компанию-пустышку, у которой нет никаких активов. Договор ДУ в дальнейшем могут и не заключить, и вы останетесь кредитором заемщика без шансов возвратить деньги. Вот и все. Можете идти в суд, требовать, суд вынесет решение в вашу пользу, будет возбуждено исполнительное производство, которое будет безрезультатно долгое время. Денег вы не увидите. Вот такие риски. Советую вам не соглашаться на эту схему.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ, Кирилл! Такой момент — в договоре займа указан Заёмщик именно тот, что и Застройщик в тексте ДДУ (ЗАО ИК СУ, ОГРН и ИНН одинаковые). ДДУ я попргосил распечатать в офисе для ознакомления. То есть фактически получается, что заём я даю Застройщику, а не левой конторе, насколько я понимаю!

26 Апреля 2014, 22:06

Есть вопрос к юристу?

Тогда решать вам. Но я все же бы отказался от данной схемы. Квартиру могу не получить, а риски взыскивать сумму займа в судебном порядке очень велики. Кто может знать что случится через 3 месяца. Они сейчас денег наберут и исчезнут. Может такое быть? Вполне.

Спасибо за ответ! Буду думать и анализировать ситуацию!

26 Апреля 2014, 23:41

Если мои ответы оказались вам полезны, оцените их. Спасибо!

Договор займа договор долевого участия

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.

Договор займа

Здравствуйте! Хочу купить квартиру в строящемся доме, в связи стем что дом будет сдан 1 апреля предлагают оформить договор займа о том что берут деньги, а возвращают в квадратных метрах. На сколько высоки риски не выполнения данного договора. Как правильно поступить? Огромное спасибо.

Ответы юристов (4)

Я бы понял, если бы между вами и указанной организацией был заключен договор долевого строительства. Отдавать свои деньги по такому договору — значит остаться без денег. С организации вы потом ничего не взыщете. Остановитесь на более реальных вариантах приобретения и будьте крайне осторожны.

На сколько высоки риски не выполнения данного договора

Риски очень высоки. В случае неисполнения обязательств по предоставлению кв.м. вы вынуждены будете взыскать с организации через суд, а если на организации ничего нет и его объявят банкротом, тогда вы точно уже не получите свои деньги обратно. Настоивайте на договоре долевого участия

Крайне не рекомендую осуществлять сделку таким способом. Все сделки с недвижимостью, в том числе и в строящемся доме должны проходить регистрацию в росреестре в соответствии с законом о долевом строительстве.

В Вашем случае есть риск остаться без квартиры и денег, Если скажем застройщик фактически разориться.

Добрый день! Вам крайне не рекомендую заключать данный договор. Во-первых, природа договора займа абсолютна другая, соответственно защищать в полной мере свои права на приобретения жилья будет очень сложно.

Во вторых, договор долевого участия в строительно обязательно регистрируется (обременение на объект незавершенного строительства).

В Вашем случае (в случае долевого участия) нужно заключить договор в соответствии с условиями закона 214-ФЗ, предусмотреть, способы обеспечения обязательства (вам должны обеспечить свои обязательства как минимум залогом земельного участка, на котором возводится строение), если дом не построят, вы сумеете выбить деньги с земли. А также не так давно вышел закон об обязательном страховании (со стороны застройщика) передачи вам квартиры (если квартиру не передадут, можно получить страховое возмещение).

Обязательно уточняйте эти моменты прежде чем участвовать в долевом строительстве. Если возникнут вопросы обращайтесь.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.