Права продавца по договору купли-продажи квартиры

Оглавление:

Права продавца по договору купли-продажи квартиры

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
    • Главная
    • Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
    • Купля-продажа квартиры. Безопасность сделки!
    • Вопрос Правовому Центру «Логос»:

      В своих письмах наши читатели часто выказывают недоумение по поводу того, в какой сложной ситуации оказывается человек при купле-продаже квартиры. Мнение практически единодушно: он абсолютно беззащитен и в любой момент может оказаться у разбитого корыта, т.е., без квартиры и без денег. А что же агентства недвижимости? Ведь приходилось слышать: одно от другого как раз и отличается тем, что первое проверяет документы, законность и правильность их оформления, а второе этого не делает и потому менее популярно у клиентов. Но оказывается все это «бабушкины сказки». Ни одно агентство не дает 100-процентную гарантию чистоты сделки, и не берет на себя материальную ответственность перед клиентом «в случае чего». Агентства заявляют, что они всего лишь посредники!

      Другая ситуация. При совершении сделки купли-продажи квартиры напрямую между физическими лицами расчет договаривающихся сторон производится перед сдачей документов для регистрации в учреждение юстиции. А что если учреждение по каким-либо причинам откажет в регистрации? Как возвращать деньги?

      А как же с точки зрения закона? Неужели не существует никаких механизмов, обеспечивающих безопасность и гарантию сделки? Получается, наши читатели правы и каждый может надеяться только сам на себя?

      Ответ:

      Стопроцентной гарантии не может дать никто. Судебная практика изобилует примерами признания договора купли-продажи недвижимости недействительной или незаключенной сделкой. В лучшем случае — годы судебных тяжб, в худшем — решение суда о выселении Вас, как недобросовестного приобретателя. Поэтому, решившись купить жилье, никогда не помешает узнать сначала «судьбу» приглянувшейся квартиры. Может быть, узнав некоторые детали предыдущих сделок с продаваемой квартирой, и о нынешних притязаниях некоторых, скажем, родственников продавца, Вы, поняв, что рискуете остаться ни с чем, сами откажетесь от сделки.

      Возможные причины признания сделки недействительной

      Приватизация

      Решив купить приватизированную квартиру, стоит обратить внимание на то, кто участвовал в приватизации, а кто имел право пользования в квартире на тот момент. Отказавшиеся от участия в приватизации члены семьи, должны были письменно заявить о таком отказе. Отсутствие ПИСЬМЕННОГО ОТКАЗА дает право лицу, не включенному в приватизацию, требовать в суде признания недействительной как самой приватизации, так и всех последующих сделок в отношении спорной квартиры. Также нужно знать, что для совершения сделок в отношении квартиры, право пользования которой имеет несовершеннолетний ребенок требовалось разрешение органа опеки и попечительства. Отчуждение квартиры при отсутствии такого СОГЛАСИЯ, также дает право заинтересованному лицу оспорить сделку. Нарушение права лица на участие в приватизации, пожалуй, одно из наиболее часто встречающихся оснований для признания сделок с недвижимостью недействительными, поэтому перед покупкой квартиры, стоит посмотреть «историю» ее приватизации.

      Большую сложность представляет выяснение вопроса о праве пользования квартирой лица, не зарегистрированного на момент приватизации в спорной квартире. Однако до сих пор встречается точка зрения, что «не прописан был – не имел право приватизировать». Это не так. Отсутствие регистрации не свидетельствует об отсутствии права пользования жильем, а соответственно право на приватизацию никто не отменял. Поэтому возможен такой случай: член семьи в судебном порядке был признан безвестно отсутствующим, и как следствие, снят с регистрационного учета. Квартира, где он проживал, была приватизирована остальными членами семьи и продана. Однако «отсутствующий» вернулся, объяснив, что он выбыл временно, просто никому не сказал и другого жилья он не имеет. А так как никто не может произвольно быть лишен жилья (только в судебном порядке), то шансы признать приватизацию и все последующие сделки с квартирой недействительными у «временно отсутствующего» очень велики.

      Согласие супруга

      Когда квартиру (совместно нажитую в браке) решил продать один из супругов, покупатель должен проверить наличие нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки второго супруга. Впоследствии, супруг, чье нотариальное согласие на отчуждение квартиры отсутствует, может оспорить сделку. Сегодня регистрационная служба отказывает в регистрации договора купли-продажи в случае, если не представлено нотариально удостоверенное согласие супруга. Но может случиться и так: собственником квартиры, приобретенной в браке, в свидетельстве о праве собственности числится муж и по каким-то причинам в паспорте отсутствует штампик о состоянии в браке. При продаже, муж указывает, что в браке не состоит и продает квартиру. Супруга, узнав об этом, может оспорить сделку.

      Не понимал что делает.. ?

      Опять же, иной раз покупателю сложно даже предположить о наличии психического расстройства продавца. Ведь продавец дееспособен, ведет себя адекватно. Однако в судебной практике есть примеры признания сделки недействительной по причине того, что продавец «в момент совершения сделки не мог осознавать характер своих действий». Может случиться так: Вы приобрели квартиру, однако спустя время Вы уже ответчик по иску, скажем, наследника умершего продавца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Назначается судебная экспертиза, (посмертная), которая устанавливает, что продавец не мог осознавать значение своих действий. Назначение такой экспертизы можно ожидать, как правило, в том случае, если продавец при жизни состоял на учете как страдающий психическими расстройствами. См. также по теме статью: Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца

      Есть и иные основания признания сделки купли-продажи жилья недействительной. Однако проверить всю цепочку сделок, по которой квартира оказалась у продавца, дело кропотливое, не всегда (а точнее редко) покупатель себя этим утруждает. Но с другой стороны, как видно из представленных выше примеров, обнаружить основание для последующего оспаривания сделки в момент ее заключения не всегда возможно.

      Что можно узнать

      Во-первых, нужно знать кто все же собственник продаваемой квартиры. Запись в свидетельстве о праве собственности на квартиру о том, что собственником на данный момент является именно продавец, может не совпадать с реальным положением вещей. Например, в судебном порядке может быть признано право собственности за другим лицом. Поэтому необходимо взять выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр прав), в которой и будет отражена интересующая Вас информация, а именно: кто собственник, наличие обременений (наем, безвозмездное пользование, и т.д.), наложен ли судом или приставом арест на квартиру. Владение этой информацией предостережет покупателя от расчетов с продавцом до регистрации сделки. В регистрирующем органе также могут иметься данные о притязаниях на объект недвижимости третьих лиц, о наличии судебных исков.

      Как быть с проживающими?

      Имеет смысл процитировать содержание части второй статьи 292 ГК РФ:

      «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом».

      Таким образом, законодатель ценой лишения жилища членов семьи прежнего собственника, защищает право собственности нового владельца. Купив жилье, новый собственник без особых проблем в судебном порядке «выпишет» всех проживающих. Однако стоит заметить, что выселить в этом случае можно лишь членов семьи прежнего собственника — лиц, у которых не возникло право пользования на ином основании (на основании закона или договора). Так, нельзя выселить проживающих в жилом помещении, право пользования которым возникло на основании завещательного отказа или договора пожизненного содержания с иждивением. Нельзя выселить и лицо, которое отказалось от приватизации жилого помещения, но имело равные права пользования с лицом, которое впоследствии приватизировало данное жилое помещение. Поэтому перед покупкой жилья стоит проверить основания, на которых проживают там в данный момент граждане.

      На наш взгляд, это самый «больной» вопрос. Несколько важных моментов..

      1. Расписка

      Если договор купли-продажи квартиры Вы решили заверить у нотариуса, то, как правило, расчет между продавцом и покупателем происходит там же. Однако если же расчет полностью не произведен, следует обратить внимание на наличие в договоре такой фразы: «Расчеты по договору произведены до его подписания». Подобный пункт в договоре фактически имеет силу расписки в получении денег, подпись продавца в договоре с такой оговоркой всегда будет означать, что деньги им получены, доказать обратное практически невозможно.

      2. Указание цены договора ниже реальной

      Делать этого не стоит. Выгода от занижения цены договора незначительна, а проблемы могут возникнуть серьезные. При оспаривании договора купли-продажи и взыскании суммы договора покупателем с продавца, взысканию будет подлежать только та сумма, которая указана в договоре. Кроме этого, Вы лишаетесь возможности получить имущественный налоговый вычет в размере средств, реально затраченных на приобретение квартиры.

      3. Когда лучше производить расчет?

      Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации. Однако, не все различают государственную регистрацию самого договора и перехода права собственности на квартиру, поэтому расчеты по договору производятся до подачи документов в регистрирующий орган, а заявление пишется сразу на регистрацию перехода права собственности. Такой подход не гарантирует возврата средств при отказе, по каким либо причинам, в регистрации. Ну, например, на продаваемую квартиру наложен арест. Взыскать уже уплаченные за квартиру деньги с продавца может быть нелегким занятием. На наш взгляд, сначала следует произвести регистрацию самого договора купли-продажи, затем расчет, затем регистрацию перехода права собственности. У покупателя при таком порядке расчетов есть гарантия того, что ничто не препятствует переходу права собственности, при этом до получения денег продавец остается собственником квартиры. Однако, на практике такой подход, как правило, не применяется ввиду того, что заявление на регистрацию как договора, так и перехода права, в целях экономии времени, подается в регистрирующий орган одновременно и регистрация (договора и права) осуществляется в месячный срок. Продавец же, обычно, желает получить деньги до регистрации права нового собственника.

      4. Рассрочка платежа

      Если стороны договариваются о рассрочке платежа, следует обратить внимание на следующее. При отсутствии полного расчета, квартира считается находящейся в залоге у продавца, и переход права собственности регистрируется с обременением – правом залога. Это дает возможность обратить взыскание на квартиру в случае отказа покупателя от оплаты. Довольно часто встречаются случаи, когда стороны, желая упростить отношения по регистрации перехода права собственности, либо пишут расписку о том, что расчет по договору произведен полностью (последствия чего нами описаны), либо включают в договор условие, по которому право залога на квартиру не возникает. Однако с момента внесения в реестр сведений о новом собственнике (то есть с момента регистрации перехода права к покупателю), расторгнуть договор купли-продажи впоследствии будет проблематично. Согласно ч. 3 статьи 486 ГК РФ,

      «если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса».

      Таким образом, если покупатель отказывается уплатить оговоренную в договоре цену за жилое помещение, то закон дает возможность только взыскивать с него в судебном порядке денежные средства с процентами, но не расторгать договор, который прошел регистрацию в регистрирующем органе и требовать вернуть жилье.

      Для гарантии расчетов в рассрочку в договоре следует предусматривать условие о том, что право собственности на жилое помещение сохраняется за продавцом до полной оплаты покупателем цены договора. В таком случае право собственности продавца ограничивается наличием зарегистрированного договора купли-продажи, но к покупателю не переходит до полного расчета.

      Рекомендуем по данной теме и другие публикации в рубрике «Сделки с жилыми помещениями»

      Ольга Отрохова, генеральный директор Правового центра «Логос», 2006 год

      Права проживания продавцов квартиры после перехода прав собственности

      19 июня 2013 года я получил свидетельство о гос регистрации права на трехкомнатную квартиру от 10.06.2013 г. В договоре купли-продажи в пункте «Передача имущества» по условию продавцов указано, что «Продавцы будут проживать в квартире, на правах квартиросъемщика, до 25 августа 2013 г.». Мы с продавцами не оговаривали занимаемую долю квартиры, договор аренды жилья мы также не заключали. Могу ли я требовать от продавцов освободить одну или две комнаты для перевозки вещей и мебели, так как необходимо сделать ремонт в квартире из которой собираюсь переехать, а также ключи от квартиры (продавцы отказываются передавать ключи, объясняя это тем, что до 25 августа они являются квартиросъемщиками, а договор купли-продажи является основанием для аренды жилья)? Могу ли я требовать выселению квартиросъемщиков, если они не соглашаются передать комнату и ключи от квартиры?

      Ответы юристов (3)

      Игорь, добрый день!

      Первое, что нужно сделать — внимательно ознакомиться с договором купли-продажи, потому как информация представленная Вами недостаточна. Следует обратить внимание на факт передачи ключей, а также другие существенные условия передачи квартиры (если таковые имеются). Когда квартира переходит в пользование, когда старые хозяева и при каких условиях должны покинуть ее. Кроме того Вас никто не может ограничить в осуществлении своих прав, так как Вы уже являетесь собственником данного недвижимого имущества. Могу посоветовать заключить с бывшими хозяевами договор аренды жилья до 25.08.13 с условиями оплаты, раз в договоре купли-продажи эти условия определены не были. Также в договоре аренды прописать какую площадь будут занимать квартиросъемщики. Если договориться с бывшими хозяевами не удастся — можно попробовать вызвать наряд полиции.

      Уточнение клиента

      В договоре купли-продажи в пункте 3. Передача имущества указано

      3.1. Недвижимость передается покупателю с момента перехода права собственности

      3.2. Покупатель подтверждает факт получения квартиры, ключей и документов, удовлетворен качественным состоянием квартиры. Продавец подтверждает передачу последних. В соответствии со ст. 556 ГК РФ., указанное обстоятельство является неотъемлемой частью договора и дополнительно акт передачи не составляется.

      3.3. Продавцы будут проживать в квартире, на правах квартиросъемщика, до 25 августа 2013 г.

      25 Июня 2013, 11:38

      Есть вопрос к юристу?

      Соглашением Сторон в договоре определен порядок передачи имущества, т.е. 25.08.2013 г. они должны будут осводить проданную квартиру, причем всю площадь. Таким образом из-за невнимательности при заключении договора Вы и стали заложником данной ситуации. Согласно ст. 30 и ст. 35 ЖК РФ Вы, подписав договор, установили им срок освобождения занимаемой жилой площади, не прописав порядок пользования квартирой Вы по сути предоставили им в наем всю квартиру.

      Но есть нюанс, согласно ст. 558 п. 1 ГК РФ в договоре должен быть также указан перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода прав собственности, и их прав в период пользования, это существенное условие договора. Так что попробуйте в письменной виде направить им Ваши условия пользования жилым помещением, дайте срок ответа 3-5 дней и укажите свой номер телефона (так будет ясно, что свой ответ они могут озвучить по телефону и сослаться на долгую работу почты не смогут). Передайте послание заказным письмом с уведомлением о вручении (срок ответа начинается с даты получения), а вот если не ответят идите в суд.

      Обратите внимание еще раз на свой договор, что там сказано о передаче квартиры, если есть условие, что данный договор является актом приема-передачи, они обязаны были передать Вам ключи в день подписания договора, либо там прописан порядок, т.е. когда и как.

      Как я и говорил ранее, а также правильно пишет коллега, бывшим хозяевам необходимо предложить условия пользования помещением, и постараться договориться мирным путем. В противном случае, придется защищать свои права в других инстанциях и на другом уровне. Надеюсь, что Вы придете к взаимопониманию с бывшими владельцами. Удачи!

      Ищете ответ?
      Спросить юриста проще!

      Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

      Защита прав продавца и покупателя при переходе права собственности

      Итак, подписан договор купли-продажи квартиры и стороны готовы сдавать его на регистрацию и производить расчеты. Рассмотрим способы защиты прав продавца и покупателя при переходе права собственности от одного к другому.

      Сдача документов на регистрацию

      Сдачу документов на регистрацию можно доверить риэлтору, выписав на него нотариально заверенную доверенность, но лучше пройти всю процедуру регистрации самостоятельно. Стороны в назначенный день встречаются в регистрационной службе, на руках у каждой стороны сделки должны быть определенные документы.

      Продавец

      Свидетельство о праве собственности

      Документы-основания, указанные в свидетельстве

      Справка об оценочной стоимости имущества

      Архивная справка по форме 9 или выписка из домовой книги

      Заявление о регистрации перехода права собственности к покупателю

      Копия свидетельства о браке

      Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки продавец в зарегистрированном браке не состоит

      Справки из психоневрологического и наркологического диспансера (по желанию покупателя)

      Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников)

      Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

      Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость

      Передаточный акт (после полной оплаты)

      Покупатель

      Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)

      Договор купли-продажи, плюс экземпляр для регистрационной службы

      Нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя, или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит, или копия брачного договора, если он заключен

      Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

      Квитанция об уплате госпошлины за переход права собственности

      Кредитный договор и закладная (при наличии)

      Кто что оплачивает

      Справки, которые получает продавец в психоневрологическом и наркологическом диспансере

      Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи

      Госпошлину за переход права собственности

      После того как стороны сдали документы на регистрацию, представитель регистрационной службы дает покупателю расписку в приеме документов, в расписке указана дата получения готовых документов на имя покупателя. Обычно срок составляет 14 дней, при покупке квартиры в ипотеку срок короче – 7 дней.

      Расчеты сторон

      Перед оплатой еще раз, за несколько дней до сделки, покупателю необходимо получить свежую выписку из ЕГРП на квартиру и убедиться, что продавец все еще владеет ей.

      Покупатель становится собственником не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности, поэтому до регистрации права собственности передавать продавцу деньги за квартиру категорически нельзя. Продавец же в свою очередь должен убедиться еще до сдачи документов на регистрацию, что у покупателя есть деньги. Каждая из сторон должна быть уверена, что по окончанию сделки продавец получит деньги, а покупатель квартиру. Поэтому все расчеты проводятся в два приема:

      предварительный расчет до регистрации (закладка денег в ячейку или внесение их на счет),

      окончательный расчет после регистрации (выемка денег из ячейки, снятие денег со счета).

      Может быть и третий платеж, например, после выписки продавца из квартиры. В этом случае график платежей и сроки выписки должны быть отражены в договоре.

      Предоплата, если таковая имела место быть, обычно полностью возвращается покупателю, и стороны заключают договор купли-продажи без указания каких-либо пунктов о предоплате и ее перезачете. Иногда, чаще при договорах с юридическими лицами, наличие предварительного договора и предоплаты по нему указываются в договоре купли-продажи, в этом случае стороны должны подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о перезачете оплаты по предварительному договору в счет оплаты по основному договору.

      Наличный расчет

      Через банковскую ячейку и/или с получением расписки. В этом случае продавец еще не получил деньги за квартиру, но уже в договоре подписал, что продает квартиру без оформления обременения до момента окончательных расчетов. Тем самым он подписал, что в случае, если он не получит потом деньги из банковской ячейки, квартира все равно будет принадлежать покупателю.

      При получении денег наличными стороны указывают в договоре фиктивную сумму, а продавец выписывает покупателю расписку в получении денег от покупателя на реальную сумму. В итоге у покупателя ни денег (уже), ни квартиры (еще), но есть договор с заниженной суммой и часто не имеющая юридической силы расписка. У продавца же и деньги, и квартира в собственности, и договор с заниженной в разы суммой. В договоре указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью, но сумма-то в договоре иная. Эта схема оплаты самая опасная из всех возможных.

      При оплате через банковскую ячейку стороны заранее резервируют ячейку в определенном банке и в назначенный день приезжают на встречу. Покупателю лучше заранее открыть счет в этом банке и внести деньги на счет, чтобы не перевозить с собой крупную сумму в день сделки.

      Договор оформляется на всех участников сделки, то есть сторонами по договору являются продавец, покупатель и банк. В договоре прописываются сроки аренды и условия выемки денег. Нужно предусмотреть сроки аренды, сроки получения денег продавцом, условия получения денег продавцом, список документов, которые продавец обязан предъявить при получении денег, возможность получения денег покупателем, если сделка не состоится.

      Стороны производят расчет в банке и совместно кладут деньги в ячейку. Каждый лично должен убедиться в том, что именно закрывается в ячейку, чтобы исключить любой обман, в том числе подмену денег. Один ключ остается в банке, второй ключ забирает покупатель. Но он не может завтра прийти и забрать свои деньги, так как в условиях доступа прописывается, что покупатель может забрать свои деньги, только если продавец не пришел за ними по истечении указанного срока. А продавец может прийти за ними, только если он предъявит зарегистрированный договор между ним и покупателем. Тот, кто хранит у себя ключ, дает другому лицу расписку, что ключ забрал и что обязуется отдать его при выполнении второй стороной своих обязательств.

      После регистрации договора и перехода права собственности к покупателю, он отдает ключ продавцу. Иногда изначально ключ отдается продавцу. Продавец с ключом и зарегистрированным договором получает деньги из банка. Здесь невозможно сказать какая именно схема с хранением ключей лучше, так как обе стороны сделки зависимы друг от друга, что позволяет возникнуть ситуации, когда кто-то за кем-то бегает, а кто-то кого-то шантажирует.

      Здесь возможны следующие схемы обмана.

      Ограбление по пути в банк или из банка.

      Кража и подмена ключей, изготовление дубликатов ключей покупателем с последующей выемкой денег из ячейки.

      Затягивание сроков сделки до того момента, когда покупатель может вернуться в банк и получить обратно свои деньги по якобы несостоявшейся сделке, даже если документы сданы на регистрацию.

      Подмена денег между проверкой купюр и их подсчетом и закрытием денег в ячейке.

      Поддельный зарегистрированный договор, предъявленный для выемки денег (в теории). Для страховки от такой ситуации следует прописать в договоре с банком необходимость продавцу вместе с договором предъявить выписку из ЕГРП.

      Ограбление ячейки в период хранения (такие случаи известны). Банк не несет ответственности за те вещи, которые хранятся в ячейке. Он несет ответственность за сохранность самой ячейки.

      Безналичный расчет

      Оплата по безналичному расчету безопаснее, а потому предпочтительнее.

      На вторичном рынке

      Расчеты между продавцом и покупателем производятся с помощью банковского аккредитива. Покупатель кладет деньги в банк и переводит их на счет продавца, но с условием, что продавец сможет снять их только при предъявлении доказательств, что право собственности на квартиру перешло к покупателю. Таким доказательством может являться зарегистрированный договор купли-продажи, старые свидетельства с отметкой «погашено», выписка из ЕГРП. Деньги отправлены на счет продавца, но, по сути, они на его счет так и не поступают, банк как бы замораживает их до предъявления документов.

      Если переход права собственности не произойдет, то через определенный срок, который был установлен при внесении денег, деньги вернутся обратно к покупателю. Срок прописывают до 3 месяцев, чаще – 1 месяц.

      На первичном рынке

      Покупатель переводит всю сумму на расчетный счет продавца со своего расчетного счета, а доказательством оплаты является платежное поручение, полученное в своем банке. Может быть оплачена и часть суммы в соответствии с графиком платежей, указанном в договоре купли-продажи.

      Если оплата произведена полностью, то стороны указывают в договоре, что оплата произведена в полном размере. В этом случае квартира уже может быть передана покупателю по передаточному акту, поэтому стороны подписывают передаточный акт и сдают его на регистрацию.

      При частичной оплате покупатель продолжает платить в соответствии с графиком платежей уже после того как стал собственником. В случае отсутствия платежей продавец может обратиться в суд и попросить расторгнуть договор, так как покупатель не вносит платежи. В свидетельстве о праве собственности на покупателя указано обременение права, так как покупатель еще не полностью расплатился за квартиру. Обременение будет снято только после оплаты полной стоимости квартиры. Покупателю крайне важно хранить все платежки, чтобы потом иметь возможность доказать каждый факт оплаты.

      Роль риэлтора

      Роль риэлтора на этапе сдачи документов и при расчетах минимальна, особенно, если сделка прямая. Если же сделка альтернативная, то риэлтор необходим, и он выступает в роли координатора действий всех участников. При любой сделке риэлтор может сдать за вас документы в регистрационную службу по нотариально заверенной доверенности.

      Получение документов после регистрации

      Срок окончания регистрации указан в расписке, которая была выдана при сдаче документов. Продавец получает свои документы – один экземпляр договора купли-продажи и старое свидетельство с отметкой «погашено» (иногда отметку забывают поставить), а покупатель свои документы – свидетельство о переходе права собственности, зарегистрированный договор и другие правоустанавливающие документы. Получить документы можно по доверенности, доверенность должна быть нотариально заверена.

      Все документы необходимо хранить, в случае судебных разбирательств в будущем все они пригодятся. Платежки, передаточные акты, копии согласий супругов на сделку, копия паспорта второй стороны сделки – в будущем может пригодиться каждый из этих документов.

      Передача квартиры по акту

      Передаточный акт подписывается после того, как стороны произвели расчеты. В теории при расчетах через банковскую ячейку стороны прописывают в договоре, что все расчеты произведены полностью, и подписывают передаточный акт перед регистрацией, хотя, по факту, расчеты еще не завершены. Делается это для того, что при переходе права собственности не указывалось обременение из-за неполной оплаты, которое потом необходимо было бы снимать.

      Факт подписания передаточного акта подтверждает, что стороны исполнили все свои обязательства: и что покупатель получил квартиру, и что продавец получил свои деньги. На самом же деле никто еще ничего не получил, поэтому все же не стоит подписывать передаточный акт до момента окончательных расчетов.

      Если после подписания передаточного акта в то время, пока документы находятся на регистрации, с квартирой что-нибудь произойдет, например, пожар или потоп, то всю ответственность за случившееся будет нести покупатель, даже если по факту в квартире до сих пор проживает продавец.

      Какими рекомендациями можно закончить эту статью?

      При завершении сделки старайтесь придерживаться следующих правил:

      сдавайте документы на регистрацию и получайте их с регистрации самостоятельно;

      оплачивайте или принимайте оплату по безналичному расчету;

      сведите к минимуму оборот наличных денег (опасность может исходить не только от продавца или покупателя, но и от свидетелей сделки – сотрудников агентств, банков, охраны);

      указывайте полную сумму в договоре;

      в договоре купли-продажи не пишите, что расчеты произведены полностью, если они еще не завершены (даже если деньги лежат в ячейке);

      не подписывайте передаточный акт до окончания расчетов.

      Законодательство

      Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным

      Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности

      Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

      Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения

      Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств

      Глава 27. Понятие и условия договора

      Статья 429. Предварительный договор

      Глава 30. Купля-продажа

      Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

      Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

      Статья 556. Передача недвижимости

      Статья 922 ГК РФ. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе

      «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗт (последние изменения от 30.12.2012 № 318-ФЗ и от 30.12.2012 № 294-ФЗ)

      «О банках и банковской деятельности» от 02 декабря 1990 г. № 395-1

      «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ

      Положение ЦБР «О порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории Российской Федерации» от 09 октября 2002 г. № 199-П

      Расторжение договора купли-продажи квартиры по инициативе продавца за несвоевременную оплату согласно договора

      Является ли существенным основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры со стороны продавца, если покупатель несвоевременно произвел оплату, нарушил срок в договоре больше, чем на 30 дней? Можно ли теперь расторгнуть договор, при этом продавец не забирает деньги из сейфовой ячейки и не отдает расписку покупателю.

      Ответы юристов (18)

      Здравствуйте! В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

      1) при существенном нарушении договора другой стороной;
      2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
      Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

      То есть понятие существенности нарушения договора является оценочным и оценивается судом применительно к каждому случаю.

      На данный момент продавец желает расторгнуть договор?

      Расторгнуть можете в суд. порядке, при существенном нарушение условий договора, является ли данное условие для покупателя существеным и были ли причинены убьытки, он должен доказать

      Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
      2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
      1) при существенном нарушении договора другой стороной;
      2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

      Да, желает. Но письмо в суд пока не получали. Написал нам смс, в котором указал, что будет использовать эту переписку. А как можно обосновать, что задержка в получении денег для продавца существенна? Деньги лежат в сейфовой ячейке, ключи от которой у продавца, но для открытия ячейки нужен акт п/п и зарегистрированный договор ( задержался из-за приостановки, но не его договора, а из встречной покупки, мы продаем свою квартиру, добавили деньги, на все это покупаем квартиру). Мы в середине этой цепочки. Последний договор зарегистрировали раньше, чем средний, из-за этого получилась задержка с выплатой. Но в договорах эта цепочка не прослеживается. Получается мы специально задержали выплату.

      13 Ноября 2016, 18:17

      П. 4 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.Из содержания названных статей ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

      П. 3 ст. 486 ГК РФ содержит специальную норму, определяющую правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного товара по договору купли-продажи, а именно, что продавец имеет право требовать полной оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

      В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплату имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

      Исходя из этого считаю, что оснований для расторжения договора купли-продажи нет, можно только взыскать проценты.

      Является ли существенным основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры со стороны продавца, если покупатель несвоевременно произвел оплату, нарушил срок в договоре больше, чем на 30 дней
      Екатерина

      в заключенном договоре между продавцом и покупателем должно было быть оговорено в каких случаях производится расторжения догоуора купли-продажи. Если у вас есть возможнотсь прикрепите договор к вопросу для его изучения.

      и не отдает расписку покупателю.
      Екатерина

      а в расписке что указано.

      Не получится у него расторгнуть, поскольку оплата уже произведена. Пусть даже с опозданием. Если будет подавать в суд, то максимум, на что он может рассчитывать — взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами

      так денежные средства находились в

      продавец не забирает деньги из сейфовой ячейки
      Екатерина

      проценты не пойдут, согласен с мнением Виолетты Олеговны про убытки

      является ли данное условие для покупателя существеным и были ли причинены убьытки, он должен доказать
      Магола Виолетта Олеговна

      Продавец деньги из ячейки не забирает, мы ему отправили телеграмму, чтобы явился. Получается, что он не пользовался деньгами. Согласно договора должен документально доказать получение денег, но т.к. не забирает деньги, расписку мы получить не можем.

      13 Ноября 2016, 18:30

      Проценты пойдут до того момента, пока оплата не была произведена. То есть до того, как денежные средства были заложены в ячейку. А за остальной я согласна полностью — процентов не будет

      денежные средства были заложены в ячейку до подписания основного договора купли-продажи квартиры. Вернее в тот же день.

      13 Ноября 2016, 18:33

      Это его бездействие и его проблемы. Вами все необходимые действия совершены

      Повторно направьте уведомлением о то, что денежные средства заложены.

      А Вам увдоемление о растордении догвоора поступало?

      Уведомление официально пока не поступало, только смс, где говорит, что будет использовать эту переписку. Но мы со своей стороны в банке не показываем акт п/п, чтобы он не смог без нас открыть ячейку, а только вместе с нами, чтобы была гарантия получения от него доказательства денег (расписка). Иначе потом не сможем доказать , что мы рассчитались с ним. Но при этом прошу обратить внимание, что мы все-равно задержались с регистрацией второго договора на больше, чем 30 дней! а в договоре указано в течение 2-х дней должны произвести расчет(там 2 ячейки, от продажи нашей квартиры, ключи от обеих ячеек у него).

      13 Ноября 2016, 18:42

      передачу денег через ячейку вы оговорили в договоре,

      расписку мы получить не можем.
      Екатерина

      о том что вы произвели с ним полный расчет, так понимаю

      да, в договоре написано, расчет через сейфовую ячейку. Но расписку мы получаем после получения продавцом денег.

      13 Ноября 2016, 18:34

      Тогда тем более никакой Вашей вины нет. И соответственно, убытков у продавца тоже. Тут вплоть до злоупотребления правом говорить можно

      Вы все условия договора выполнили. То есть средства заложили и доступ продавцу к ячейке предоставили. С Вашей стороны никаких нарушений нет

      согласен с мнением

      Повторно направьте уведомлением
      Магола Виолетта Олеговна

      и в случае расторжения договора купли продажи у вас появляется шанс взыскать с продавца, причиненные вам убытки, в том что деньги лежали мертвым грузом в ячейке и не работали

      В таком случае какие могут быть основания нарушения условий? Если деньги не забирает продавец, Вами условия выполнены, средства переданы

      да в договоре написано, расчет через сейфовую ячейку.
      Екатерина

      Т.е. Вы условия выполнили, более того, уведомили

      Но мы со своей стороны в банке не показываем акт п/п, чтобы он не смог без нас открыть ячейку, а только вместе с нами, чтобы была гарантия получения от него доказательства денег (расписка). Иначе потом не сможем доказать , что мы рассчитались с ним. Но при этом прошу обратить внимание, что мы все-равно задержались с регистрацией второго договора на больше, чем 30 дней! а в договоре указано в течение 2-х дней должны произвести расчет(там 2 ячейки, от продажи нашей квартиры, ключи от обеих ячеек у него).

      13 Ноября 2016, 18:50

      Верно мыслите, тем более вы указываете, что ключи от обоих ячеек у него.

      Я считаю, что данное обстоятельство не может служить основанием для расторжения договора, если у вас иное не прописано в ДКП

      Екатерина а у вас сейчас, цель расторгнуть договор, или заверить куплю квартиры,

      Уведомление официально пока не поступало, только смс, где говорит, что будет использовать эту переписку
      Екатерина

      постарайтесь вывести его на письменную переписку, пишите ему уведомление по почте, и пусть отвечает по почте, не будет отвечать, у него тоже появятся кое какие огрехи

      наша цель — завершить сделку без расторжения.

      13 Ноября 2016, 19:16

      тогда через почту телеграмму, заверьте печатью почты, о том что деньги согласно договора находится в ячейке, и вы просите завершить сделку, и если продавец обращается в суд о расторжении договора, у вас будет доказательство против расторжения, что вы свои обязательства выполнили. А деньги были в ячейке, а продавец их не забирал

      Екатерина, в таком случае все только письменно, пока с Вашей стороны нарушений грубых кроме задержки нет, но это не может служить основанием для расторжения ДКП, лишь взыскания процентов, но там сумма будет не велика.