Расторжение договора о найме квартиры

Оглавление:

Досрочное расторжение договора аренды квартиры без встречи с арендодателем

Снимаю квартиру по рукописному договору аренды. Арендодатель налогов на прибыль с ренты не платит, если это важно.

Договор заключен в 2015 году сроком на год с припиской, что он продлевается самостоятельно, если стороны не против.

Недавно предложили работу, связанную с переездом. Поэтому позвонил хозяевам и сообщил, что собираюсь переехать. Устно договорились, что вношу предоплату за 2 недели и уезжаю.

Спустя пару дней мне звонит хозяйка, начинает оскорблять меня и говорит, что я хотел ее обмануть, т. к. в договоре указана необходимость уведомить об отъезде за месяц. Угрожает, что если я не переведу ей сумму стоимости проживания еще за две недели, она будет «разбираться со мной другими методами». Сам я договор на тот момент за давностью не помнил, но противиться не стал и перевел сумму за две дополнительные недели.

Таким образом квартира оплачена без малого на месяц.

Никакого желания встречаться и беседовать с хамами-хозяевами я не имею и проживать в квартире до конца срока не собираюсь. Как мне лучше съехать с этой квартиры? Можно ли отправить ценной посылкой с описью ключи по адресу регистрации арендодателя и уехать?

Ответы юристов (3)

Уважаемый Иван, я бы рекомендовал Вам составить и подписать у собственника соглашение о расторжении и акт возврата помещения, так как Договор не имеет точной даты истечения срока именно эти документы подтвердят, что вы там не проживаете и не пользуетесь данной недвижимостью. В дальнейшем это может помочь избавиться от нежелательных последствий со стороны собственника, который может попробовать взыскаться с Вас денежные средства за то время когда вы там уже не проживали. Так же можно попробовать отправить данные документы почтовым отправлением с описью вложения и сопроводительным письмом о том, что вы уведомляете о расторжении договора, просите подписать соглашение и акт возврата и направить по указанному Вами адресу подписанные экземпляры. Но в данном случае месяц за который Вы должны были уведомить собственника будет отсчитываться с даты отправления данного письма. Поэтому все же рекомендую подписать соглашение о расторжении, так как в данном случае будет расторжение по соглашению сторон, и срок уведомления учитываться не будет. Так же могу оказать Вам содействие в подготовке данных документов.

Фактически впервые по телефону уведомил хозяев 20.10. На данный момент полностью оплатил следующий месяц, до 20.11, но уеду уже сегодня-завтра. Судя по тону разговора хозяева потеряли всякую адекватность и личная встреча с ними может закончиться чем угодно, хотелось бы избежать этого цирка.

При заезде в квартиру ни описи имущества, ни акта не составлялось.

24 Октября 2017, 12:55

Главное прекратить арендные отношения. Когда вы заехали, Вы фактически начали пользоваться имуществом. Но пока договор не расторгнут есть шансы взыскать с вас деньги за аренду с того момента как вы уже съехали. В случае если переезд планируется со дня на день отправляйте документы почтой, это подтвердит уведомление о расторжении. Таким образом с Вас можно будет взыскать только за 4 дня которые Вы не оплатили. На будущее устное уведомление по средствам телефонной связи очень сложно подтвердить, лучше позаботиться о бумажном подтверждении. Либо сразу написать письмо и заставить собственника расписаться в получении на втором экземпляре, либо отправлять почтой с описью вложения.

лучше всего передать ключи арендодателю и квартиру при личной встрече путем подписания Акта двустороннего акта.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Расторжение договора аренды квартиры

Рано или поздно любой договор необходимо расторгнуть. Хорошо, если он расторгается по истечении его срока или по обоюдному согласию сторон. Однако, как показывает практика, даже самые дружественные отношения между арендатором и арендодателем могут закончиться в суде. Причиной этому может быть как нежелательное поведение арендатора, так и недобросовестные действия со стороны арендодателя.

В каком случае у сторон появляется возможность расторгнуть договор? Какие правовые последствия у этого действия? На что необходимо обратить внимание сторонам? Ответы на эти вопросы в данной статье.

Особенности договора аренды квартиры

Как правило, стороны при заключении договора аренды квартиры не обращают внимания на некоторые особенности. Игнорирование этих особенностей может привести к сложностям при расторжении договора.

Стороны, желая сократить время на заключение договора, обычно скачивают готовый образец из Интернета, не понимая, что использование готового шаблона не позволит им включить те условия, которые они считают нужными. Договор предполагает волеизъявление двух сторон, а значит, если вы хотите включить какие-либо условия в договор, то можете смело это сделать.

Среди условий, которые необходимо включить в договор, есть следующие:

  • Размер арендной платы.
  • Каким образом арендатор будет ее вносить.
  • Как часто он будет это делать.
  • Какая из сторон оплачивает Интернет, коммунальные услуги и телефон.
  • Изменяется ли арендная плата с течением времени.
  • На ком лежит бремя проведения ремонта, и в какие сроки он должен проводиться.
  • Сроки аренды.
  • Форс-мажорные обстоятельства и действия в их случае.
  • Если стороны хотят включить дополнительные условия, то они могут это сделать в момент заключения договора. Например, стороны могут предусмотреть, каким образом будет расторгаться договор, или установить, в какой срок арендаторы должны освободить помещение после получения уведомления от арендодателя. Включение этих условий защищает позицию обеих сторон и позволяет избежать долгих споров и судебных тяжб. Однако, если другая сторона не исполняет написанное в договоре, это повод обратиться в суд.

    Также стороны могут предусмотреть включение следующих условий, которые обезопасят их позицию при расторжении договора аренды квартиры:

  • Количество человек, которые будут проживать в квартире.
  • Могут ли арендаторы заводить домашних животных и в каких количествах.
  • Описать состояние, в котором находится жилое помещение.
  • Все эти условия очень важны, ведь нарушение каждого из них может стать основанием для расторжения договора аренды квартиры.

    Основания для расторжения договора аренды

    Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

    Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

    Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

  • Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
  • Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
  • Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
  • Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
  • Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
  • Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
  • Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
  • Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.
  • Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

    Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

    Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

    Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

    Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

    Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

  • Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.
  • Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

  • Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.
  • Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

  • В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.
  • Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

    Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

    Причины для обращения в суд

    Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

    Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

    С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд. В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

    Зачем обращаться к юристу

    Юридическая помощь при заключении договора аренды просто необходима, ведь если вы допустите ошибку, то расплачиваться за нее впоследствии придется вам. Поэтому перед заключением договора аренды обязательно обратитесь за помощью в юридическую консультацию. Там вам помогут защитить свои права через составление договора, а в случае, если эти права были нарушены, отстоять их через суд. Сотрудничая с юристом, вы экономите свои деньги и время, ведь судебные тяжбы могут тянуться в течение долгих месяцев.

    Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

    Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

    ○ Причины расторжения договора.

    Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

    Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.
  • Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

    ○ Досрочное расторжение договора арендатором.

    В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.
  • Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

    Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

    Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».
  • В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.
  • К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.
  • После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

    Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

    ✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

    Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.
  • Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

    Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.
  • Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

    ○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

    Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.
  • Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».
  • ✔ Порядок расторжения в суде.

    Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.
  • Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

    Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

    При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

    ✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

    Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.
  • ○ Уведомление о расторжении договора.

    Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

    • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
    • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
    • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).
    • При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

      ○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

      Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

    • Личные сведения участников сделки.
    • Основания для прекращения арендного договора.
    • Дату расторжения соглашения.
    • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

    Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

    Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

    Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

    ○ Советы юриста:

    ✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

    Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

    ✔ Может ли суд назначить компенсацию?

    Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

    Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Досрочное расторжение Договора аренды квартиры (до 11мес.) в моей собственности

    Я отправила телеграфом заявление о расторжении Договора за 30 дней, но Арендатор почтальону дверь не открыл, на почту не явился. Задолженность по арендной плате почти 3 месяца. Арендатор является опекуном и проживает с 7-летним ребенком. Выезжать отказывается. Я написала заявление в опекунский совет и уведомила о досрочном расторжении договора Аренды.Имею ли я право, как собственник, вселиться в мою квартиру и проживать там со своими родственниками? Пожалуйста, помогите! Арендатор сам является юристом по Гражданскому Праву.

    Ответы юристов (32)

    Выложите пожалуйста скан договора найма. Или опишите какие условия расторжения договора в нем указаны.

    Арендодатель обязуется предупреждать о досрочном расторжении Договора за 30 дн.

    Досрочное расторжение в случае нарушения порядка оплаты п.1.2 ( арендная плата вносится не позднее 25 числа каждого месяца ).

    18 Марта 2015, 13:13

    Есть вопрос к юристу?

    Злоупотребляет своими правами, как юрист… Выложите, пожалуйста, договор для ознакомления.

    Тот факт, что он почтальону дверь не открыл и не явился на почту, не означает, что вы нарушили условие об обязательном извещении арендатора. Вы извещение направили — значит, свои обязанности выполнили.

    Подавайте иск в суд о расторжении договора аренды с требованием взыскать задолженность по арендной плате и освободить квартиру.

    После того, как договор аренды будет расторгнут в судебном порядке, Арендатор будет находится в вашей квартире на незаконных основаниях.

    И вы сможете уже явиться в свою квартиру с судебными приставами для принудительного выселения.

    внимательно изучите договор аренды, обычно он содержит положение о расторжении договора в связи с нарушением условия об оплате если он есть то расторгайте договор на этом основании.

    Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
    По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
    2) существенно ухудшает имущество;
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    как я понимаю вы это сделали а уклонение от получения это уже его проблема.

    кроме того попробуйте вручить лично в присутствии 2-х свидетелей.

    а вообще если арендатор уклоняется от принятия корреспонденции то вероятнее всего придётся обращаться в суд и в судебном порядке расторгать договор и выселять арендатора.

    конечно можете выселить, т.к вы собственник, а так же можете поменять замок и выставить вещи за дверь, уведомив по телефону о том, что в теч часа вещи будут на лестничной площадке Статус опекуна не освобождает от обязанности соблюдать условия договора, арендную плату вправе взыскать в суд порядке, А ТАК ЖЕ НАЧИСЛИТЬ ПРОЦЕНТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ДЕНЬГАМИ ПО СТ 395 ГК РФ, И ВЫСЕЛИТЬ МОЖЕТЕ ТАК ЖЕ В СУД ПОРЯДКЕ, подав иск о выселении и прекращении правом пользования помещением

    Елена, добрый день.

    Вы вправе расторгнуть договор в любом случае, по причине не внесения платежей более двух раз. Вы уточните пожалуйста, у Вас договор найма или аренды? Единственное, если вашим договором не предусмотрено вне судебное расторжение договора, то придется делать это в судебном порядке.

    Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

    [Гражданский кодекс РФ][Глава 35][Статья 678]

    Наниматель обязан использовать жилое помещение только для
    проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его
    в надлежащем состоянии.

    Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

    Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если
    договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить
    коммунальные платежи.

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев,
    если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном
    найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении
    установленного договором срока платежа;

    У нас Договор аренды (наверно, это неграмотно, но такой был у нашего риелтора).

    Тем не менее, предусмотрено расторжение договора во внесудебном порядке:

    -Арендодатель обязуется предупреждать о досрочном расторжении Договора за 30дн

    -Досрочное расторжение в случае нарушения порядка оплаты п.1.2 ( арендная плата вносится не позднее 25 числа каждого месяца ).

    На сегодня 2 мес. неоплачено, 3 раза нарушение сроков, коммуналка неоплачена ни разу, хотя в Договоре прописано.

    Можем ли мы вселиться без суда?

    18 Марта 2015, 13:56

    Здравствуйте. Если предметом найма была полностью квартира и в договоре не прописано Ваше право проживать наряду нанимателем, то боюсь, что пока договор найма не расторгнут, вселиться Вы не сможете.

    Договор когда заканчивает своё действие?

    Вам нужно подавать в суд на расторжение договора найма, в связи с невнесением оплаты за квартиру и требовать выселения нанимателя.

    ГК РФ
    Статья 671. Договор найма жилого помещения
    1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

    Со своей стороны Вы выполнили обязательства, извещение направили, а то что он его отказывается получать, уже неважно..

    Согласно 687 ГК

    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

    Нужно обратиться в суд и в судебном порядке расторгать договор найма квартиры.

    Со своей стороны Вы условия договора соблюли, арендатор условия нарушил, что является основанием для расторжения договора досрочно, что Вы и сделали уведомив за 30 дней, При отказе освободить помещение, обращайтесь либо в суд, либо как я описала выше

    У Вас предусмотрен вне судебный порядок расторжения в договоре?

    Анна, у нас предусмотрены условия для досрочного расторжения — я написала пункты. Являются ли эти условия внесудебным порядком?

    18 Марта 2015, 14:03

    Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
    2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
    разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
    По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
    3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
    если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
    в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
    4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
    Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

    Полагаю будет правильным, одновременно с расторжением договора найма проси суд выселить Вашего должника.

    Такая же ситуация как у Вас

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
    03 марта 2015 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

    Порядок Ваших действий зависит от того, как в договоре прописан порядок его расторжения/отказа от исполнения.

    Если в договоре указано, что Вы вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, направив нанимателю уведомление, — то Вы свою обязанность выполнили, однако в случае отказа нанимателя покидать жилое помещение Вам все равно придется обращаться в суд с требованием о выселении. Можно, конечно, обратиться в полицию и указать, что в Вашем помещении лица, не имеющие права там находится, но на вопросы прибывших полицейских наниматель покажет договор найма и несовершеннолетнего ребенка, полицейских довод о невнесении им платы не убедит, никаких мер полиция не предпримет, отправив решать гражданский спор в судебном порядке.

    Если в договоре про возможность в досудебном порядке расторгнуть не указано — тем более придется обращаться в суд с иском о расторжении договора, взыскании платы за найм, процентов за пользование деньгами за период просрочки, выселении нанимателя и иных проживающих с ним лиц (ребенка). После вступления решения суда в силу выселением будут заниматься уже приставы.

    При этом срок разбирательства довольно длительный, минимум месяц в суде первой инстанции, потом месяц на вступление решения в силу, а если наниматель обжалует его — еще месяц-два в суде вышестоящей инстанции. К сожалению, с такой крайне неприятной ситуацией наймодатели и арендодатели сталкиваются повсеместно, а закон не имеет быстрой схемы расставания с недобросовестными нанимателями/арендаторами.

    (Некоторые граждане придерживаются следующей схемы — после направления уведомления о расторжении договора в отсутствие нанимателя в присутствии свидетелей вскрыть замок, составить опись имущества нанимателя, закрыть имущество в одной комнате, сменить замок, в присутствии свидетелей открыть явившемуся нанимателю комнату с вещами и предоставить возможность забрать их. Однако стоит помнить, что это подпадает под административное нарушение — самоуправство, такие действия незаконны и юрист рекомендовать подобный способ решения проблемы не может… )

    Вы конечно имеете право вселиться, т.к. вы являетесь собственником данной квартиры, более того, договор предусматривает выселение в досудебном порядке

    А как? Дверь ломать? так полицию вызовет и будете уже Вы оправдываться. Не драку же затевать с нанимателем. С учётом того, что он сам юрист, он явно понимает, что поступает незаконно, но просто тянет время.

    Так что именно с точки зрения закона путь один, в суд.

    Елена, считаю что если арендатор уклоняется от принятия писем то не сможете, т.к. у Вас есть договор и соблюсти его порядок вы не сможете. полиция и участковый закроются от Вас договором, и не будут разбираться кто и что не оплачивает, поэтому только суд.

    суд же Вам потребуется в случае если арендатор получив уведомление откажется съехать.

    Из содержания данной нормы следует, что если почтальон пытался вручить телеграмму адресату, но не застал его дома, после этого опустил в почтовый ящик уведомление о необходимости явиться на почту за получением телеграммы, но адресат этого не сделал, то можно считать извещение врученным и после истечения 30-дневного срока собственник квартиры вполне может туда заселиться. Только нужно, на мой взгляд, заручиться письмом с почты о том, что телеграмма доставлялась адресату, в связи с тем, что он не находился дома, то ему оставлено уведомление о необходимости явиться за получением телеграммы на почту, что им сделано не было, в связи с чем телеграмма возвращена отправителю за истечением срока хранения.

    Уточнение клиента

    Марина, большое спасибо за статью. Но я так и не поняла, могу ли я вселиться без постановления суда, если все условия договора соблюдены? И чем это мне чревато?

    18 Марта 2015, 14:23

    Вселиться-то вы можете, но вот выселить его (без его согласия) смогут только судебные приставы.

    Да безусловно, но если наниматель не захочет выселяться, то силой его выселить не сможете. Просто законом такое не предусмотрено

    Да являются, выселить при его не жалении можно только по решению суда, путем получения исполнительного лсита и предъявляения его для исполнения приставам

    Елена, заселиться-то Вы сможете, но как Вы намерены поступить с проживающим в квартире нанимателем?

    Как я указывала ранее, полиция его не выселит. Сам он явно не уйдет. Нужно обращаться в суд и требовать его выселения.

    Вы не путайте Ваше заселение и его выселение. Это два юридически разных действия, Ваше вселение не означает автоматическое его выселение. Он может настаивать на том, что уйдет только после вступления в силу решения суда о выселении — и, как бы это не было неприятно и несправедливо, он будет прав.

    По Закону, можете. Вы пробовали с участковым приходить к арендатору? Дело в том, что если эта женщина принципиально не собирается выезжать, то выселить ее через суд, придется все равно только с помощью судебных приставов, то есть силовым методом, попробуйте начать с участкового.

    Можете, Вы собственник и вы имеете право находится в данной квартире, и не имеет значения проживают там третьи лица или нет Для Вас никаких последствий не будет, непереживайте

    Вы собственник квартиры, если 30-дневный срок истек, то договор считается расторгнутым. Я бы на Вашем месте обратилась по этому поводу к участковому, показала ему все документы, Пусть он со своей стороны окажет Вам содействие в освобождении Вашего жилья. В отсутствие арендаторов лучше не вселяться, т.к. потом могут возникнуть какие-нибудь имущественные претензии ( Придумают, что у них что-либо пропало). Лучше сделать это в присутствии участкового.

    Я бы не стала особо полагаться на помощь участкового. Среднестатистический участковый, только заслышав, что в квартире юрист и несовершеннолетний, которого планируют выселить «вникуда», а также что имеется спор по гражданскому договору, даст отказной материал, отправит решать проблемы в суде и даже близко к такой квартире не подойдет во избежание ответственности за превышение полномочий. Не уполномочены участковые выселять граждан из жилых помещений при наличии обычного спора в рамках гражданского права.

    Анастасия абсолютно права, вопросы о вселении и выселении по закону решаются исключительно судом, а сами решения исполняются судебными приставами. Участковые бывают разные. Возможно Ваш и согласится помочь, а его беседы будет достаточно и жильцы съедут. А так, чтобы не было проблем лучше все решать все в судебном порядке. Как собственник арендатор вправе и сейчас вселиться в квартиру, но как бы потом не оказалось, что вдруг обнаружится какая-нибудь несуществующая пропажа вещей арендатора ( потом доказывай, что не было).Лучше сначала их выселить, а потом уже въезжать. Но это займет определенное время.

    Марина, спасибо. Но мне вот что непонятно, если у нас предусмотрено договором досудебное расторжение, считается ли договор расторгнутым? Сейчас у меня ГЛАВНЫЙ ВОПРОС не о выселении ( это понятно через суд ), а о моем ВСЕЛЕНИИ с родственницей и моей собакой. Имеет ли он право нас не впустить? Помогите пожалуйста!

    18 Марта 2015, 16:38

    А когда у Вас истекает срок договора?

    Срок окончания 22 июля 2015г.

    18 Марта 2015, 16:23

    В связи с вышеуказанной ст.619 ГК вы вправе расторгнуть договор в судебном порядке.

    Только судебные приставы помогут вам выселить жильца против его воли.

    Павел, я это все знаю, но поймите, мне сейчас важно знать могу ли я вселиться со своей родственницей? Суд и его выселение само собой, вопрос времени. Если я вселяюсь и не одна, он сам сбежит. Ответьте пожалуйста! Расторгнут договор в досудебном порядке или нет? Имеем право, или нет?

    18 Марта 2015, 16:45

    Осталось всего 4 месяца. Уточните в Вашем договоре срок уведомления о своём несогласии с продлением договора найма Может получиться, что наниматель воспользуется и договор будет считаться продлённым.

    Вселиться Вам никто запретить не может, это Ваша собственность. На мой взгляд, Вы сделали все правильно и договор можно считать расторгнутым. Компетенция Вашего арендатора в ГК РФ вызывает сомнения, если она даже найм от аренды отличить не может, это я к тому, что бы Вы не опасались каких либо подвохов с юридической стороны. Все подробности мы Вам описали.

    Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

    [Жилищный кодекс РФ][Глава 5][Статья 30]

    1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения,
    пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности
    жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его
    использования, которые установлены настоящим Кодексом.

    2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и
    (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое
    помещение гражданину на основании договора найма, договора
    безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также
    юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном
    основании с учетом требований, установленных гражданским
    законодательством, настоящим Кодексом.

    Если договором предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом арендатора за 30 дней, то договор по истечении данного срока является расторгнутым и пребывание арендатора в Вашей квартире уже незаконно, на основании чего он подлежит выселению. Вы как собственник квартиры можете туда вселиться и жить.Это Ваша собственность.

    Поскольку не видно этого договора найма( аренды), не получится ли так, что Елена, если у неё получится и войдёт в свою квартиру, сама не станет причиной не выполнения договора. Там ведь могут быть указаны и последствия нарушения договора со стороны собственника. В найм ведь, передалась квартира, а не помещение в квартире?

    Имеете ли право войти в квартиру после истечения 30 дней — т.к. скан договора так и не предоставлен, трудно однозначно судить про его положения, на мой взгляд, из того, что изложено, следует вывод, что да, договор будет считаться расторгнутым через 30 дней, соответственно, можно начинать пользоваться квартирой по своему усмотрению, в том числе вселяться.

    Имеет ли он право не впускать — на мой взгляд, с указанной выше оговоркой, нет, не имеет.

    Сможет ли он физически не пустить — вполне. Вообще, странно, что он до сих пор замок не поменял — такие недобросовестные граждане обычно с этого начинают, чтобы законный собственник вообще не смог проникнуть в свою квартиру и их побеспокоить.

    Что делать, если он откажется открывать дверь или сменит замок — обратиться к участковому или вызвать наряд, зафиксировать этот факт, если и участие правоохранительных органов не поспособствует разрешению ситуации, останется только обращаться в суд и выселять гражданина (или подумать над вселением в его отсутствие).

    Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.