Признание права собственности незавершенное строительство

Представитель застройщика ссылается на то, что денег у компании нет, строительство будет заморожено, застройщик будет признан банкротом. Дом построен на 80%. Можем ли мы (дольщики) обратиться в суд с требованием о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства?

Иск дольщика-потребителя о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства должен быть рассмотрен судом, если иск подан до вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика наблюдения в рамках процедуры банкротства.

В пункте 1 обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года содержится следующее разъяснение: «в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства и о компенсации морального вреда в силу Закона РФ «О защите прав потребителей» предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции».

Оглавление:

В каких случаях возможно признание права собственности на объект незавершенного строительства

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде. Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Что подразумевается под объектом незавершенного строительства

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

Можно ли стать собственником недостроенного жилья

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.
  • Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

    Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта. Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно. Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

    Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %. В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

    В какой суд можно подать иск

    С начала 2017 года подать исковое заявление можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

    Как признать за собой право собственности, если застройщик обанкротился

    Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • на какой стадии строительства находится объект;
  • приняла ли его госкомиссия;
  • подписан или нет приемо-передаточный акт.
  • Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

    Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

    Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).
  • Основные моменты, которые необходимо отразить в иске

    Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.
  • В суд необходимо предоставить документы:

  • ДДУ (копия);
  • копию иска для застройщика и других лиц;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательством в деле.
  • Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи.

    Дальнейшие действия дольщика

    Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

    • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
    • удостоверение своей личности;
    • судебное решение;
    • договор ДДУ.
    • Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

      В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

      Признание права собственности незавершенное строительство

      II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект (если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

      I. Введение

      В Бюллетене Верховного Суда РФ № 2 за 2003 года опубликован Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.»

      Однако высший судебный орган страны не дал разъяснений о том, какие способы защиты нарушенного права дольщиков являются надлежащими, а какие нет. В частности, имеет ли гражданин право на удовлетворение иска о признании права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект, если по каким-то причинам организация свои обязательства не исполняет? Речь об объектах, строительство которых не ведется или «заморожено». Это может быть связано как с прекращением финансирования, так и с возникшими разногласиями и, как следствие, расторжением договора с подрядчиками (субподрядчиками), а будет ли заключен новый договор и когда – не известно. Актуальность признания права собственности на долю в «недострое» очевидна в свете того, что банкротство организации-застройщика повлечет включение в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, за счет реализации которого, будут удовлетворены требования кредиторов застройщика, дольщики же не получат свои квартиры да и уплаченные деньги вряд ли вернут.

      Практика показывает, что суды общей юрисдикции признают за дольщиками право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Ряд судов удовлетворяя иски о признании права собственности на долю, указывают в резолютивной части решения, что данная доля соответствует конкретному жилому помещению в строящемся доме (когда жилое помещение индивидуализировано – есть обмеры). Есть примеры, когда суд признает право собственности на квартиру (а не на долю в праве!) в незавершенном строительством доме (дом не сдан в эксплуатацию)

      Например, см. ниже : «Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда»

      Нельзя сказать, что такие решения безупречны с точки зрения позитивного права, однако, полагаем, что такая практика судов общей юрисдикции по защите интересов граждан-дольщиков, исходя из реалий сегодняшнего времени, заслуживает поддержки. Но в целом, по данному вопросу в судебной практике нет единого подхода. За исключением вышеуказанного «Обобщения» Верховного Суда, никаких разъяснений по возникающим вопросам «долевого участия в строительстве» Верховный Суд РФ более не давал. В рамках настоящего обобщения приведем некоторые примеры положительных решений районных судов и судов субъектов Федерации по спорам, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве: о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект.

      Рекомендуем по данной теме другие публикации :

      II. О признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект

      (если отсутствует разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию)

      Отменяя решение суда об отказе в иске, суд указал, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся и объекты незавершенного строительства

      П. обратилась в суд иском к ОАО «Интерурал» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, ссылаясь на то, что 21.03.03 она заключила с ответчиком договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым она внесла денежные средства, а ответчик принял на себя обязательство передать ей квартиру в собственность. До настоящего времени ответчик не сдал дом в эксплуатацию и не передал ей квартиру в собственность. Дом завершен строительством на 85%, в настоящее время строительство дома не ведется, сдача дома в эксплуатацию задерживается на неопределенный срок, полагающаяся по договору квартира, расположенная на третьем этаже, фактически построена.

      Решением городского суда в удовлетворении иска отказано. Судебная коллегия оменила решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

      Отказывая в удовлетворении иска, суд со ссылкой на ст. 219 ГК РФ мотивировал тем, что строительство спорного жилого дома не окончено, в эксплуатацию не сдан, истице спорное имущество по приемо-сдаточному акту не передавалось, она является участником договора долевого участия в строительстве, в установленном порядке право собственности на объект недвижимости за ответчиком не зарегистрировано.

      Между тем, при разрешении спора суд не установил юридически значимые обстоятельства и неправильно применил норму материального права.

      Согласно ст. 25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности либо на ином праве, право собственности регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности либо право пользования земельным участком, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

      Таким образом, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и на основании ст. 25 вышеуказанного Закона подлежат государственной регистрации.

      Поскольку право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, перечисленных в данной норме права, то при разрешении спора о праве собственности на объект незавершенного строительства суду следовало предложить сторонам представить доказательства, подтверждающие право на земельный участок, отведенного под строительство объекта, разрешения на строительство, а также документы, содержащие описание спорного объекта недвижимости (Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 16 мая 2006 года, по делу № 33-5604)

      Суд принял признание ответчиком заявленных исковых требований, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц и признал за истцом право собственности на 3796/384000 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую однокомнатной квартире № 50 общей площадью 37.96 кв.метра, расположенной на втором этаже в четвертом подъезде

      Истец К. обратилась в суд с иском к ЗАО о признании права собственности, указывая, что с ЗАО заключен договор об инвестиционной деятельности №54. Предметом договора является строительство однокомнатной квартиры в жилом 5-ти этажном кирпичном доме. Свои обязательства по оплате всей стоимости указанной квартиры С.О. исполнены в полном объеме. Ответчик не сдал вышеуказанный дом в эксплуатацию в установленный срок. Поскольку истец свои обязательства выполнил в полном объеме , считает , что приобрел право собственности на объект инвестирования в виде доли в объекте незавершенного строительства. В настоящее время ему стало известно, что в отношении ответчика введена процедура банкротства — конкурсное производство, дом в эксплуатацию не введен.

      Истец просит признать за ним право собственности на 3796/384000 долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства — пятиэтажный кирпичный жилой дом с мансардой.
      В судебном заседании представитель ответчика ЗАО – А.Е., действующая на основании доверенности, исковые требования признала в полном объеме.

      Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд находит обоснованным принять признание иска ответчиком и исковые требования удовлетворить в полном объеме.

      В соответствии со ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона обязуется выполнить по заданию другой стороны определенную работу и результат сдать заказчику, а заказчик обязуется принять результаты работы и оплатить их.

      Судом признание ответчиком заявленных исковых требований принято, поскольку это не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов самих ответчиков, а также других лиц (Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 24 апреля 2009г.)

      Руководствуясь ч. 1 ст. 130 ГК РФ, ч.1 ст. 218 ГК, суд признал за истцами право на долю в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом

      Истцы (Стехов И. В. и ООО «Орсайт») обратились в суд с иском к ЗАО «Калугаградосгроитель», в котором просили признать за ними право на долю в незавершенном строительством жилом доме № 12.

      В обоснование иска представитель истцов в судебном заседании указала, что по договору об инвестировании в строительство заключенным между истцом Стеховым И.В. и ответчиком 07 июня 2001 года, Стехов И.В. профинансировал строительство трехкомнатной квартиры №53. По договору о долевом участии в строительстве жилья, заключенному между ООО «Орсайт» и ответчиком, ООО «Орсайт» профинансировало строительство 21 квартиры общей площадью 1495,85 кв.м.

      Поскольку в настоящее время жилой дом является объектом незавершенного строительства, с целью защиты своего права собственности на квартиру представитель истцов просила признать за Стеховым И.В. право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 6471/659340, а за ООО «Орсайт» признать право на долю в данном незавершенном строительством жилом доме в размере 328220/651825.

      Представитель ответчика ЗАО «Калугаградостроитель» в судебное заседание не явился.

      Суд установил, что все обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, срок действия разрешения на строительство продлен в установленном порядке ответчику не был. Срок действия договора аренды земельного участка от 23 августа 2001 года, выделенного под строительство данного дома, также истек. Строительство жилого дома ответчиком прекращено и возобновлено не будет в связи с изложенным выше.

      В соответствии с ч.1 ст.130 ГК РФ объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу.

      В силу ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

      Учитывая указанные выше обстоятельства и нормы закона, суд приходит к выводу о возможности признания за истцом Стеховым И.В.. права на 6471/659340 долей, а за ООО «Орсайт» права на 328220/651825 долей в праве собственности на неоконченный строительством жилой дом №12.

      Размер данной доли установлен судом в виде дроби, в числителе которой указана общая площадь квартир(ы) по договору об инвестировании в строительство, а в знаменателе — общая площадь жилого дома по строительному проекту (Решение Калужского районного суда Калужской области от 15 января 2007г.)

      Суд признал за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указав, что данная доля после сдачи дома в эксплуатацию будет соответствовать однокомнатной квартире

      Я.. обратился в суд с иском признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Истец просил суд признать за ним право собственности на 48532/1530110 доли в незавершенном строительством объекте – строящемся 10-этажном жилом доме с административными помещениями и магазином.

      В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик, в нарушении требований закона, заключил с истцом не договор участия в долевом строительстве, а иной договор, по сути, по мнению суда, являющийся договором бытового строительного подряда. При этом суд считает необходимым указать, что форма договора была предложена истцу ООО, не допускала оговорок, поэтому суд полагает, что истец был лишен возможности заключить с ответчиком иной договор, на иных условиях, кроме предложенных ему ответчиком.

      Суд пришел к следующим выводам: так как разрешение на строительство жилого дома получено ответчиком 13.07.2005 года, т.е. после вступления Федерального закона № 214-ФЗ, то к отношениям между сторонами спора должны применяться положения указанного закона. Однако, несмотря на то, что при заключении договора, были нарушены требования норм закона, согласно которым, договор участия в долевом строительстве должен содержать установленные законом существенные условия и подлежать государственной регистрации, иск подлежит удовлетворению. Суд указал, что истец действовал добросовестно, в полном объеме исполнил принятые на себя по договору обязательства, оплатил обусловленную договором стоимость квартиры. Поэтому, по убеждению суда, он не может быть лишен права на защиту нарушаемого ответчиком права.

      По убеждению суда, единственным эффективным средством правовой защиты (с учетом отказа ответчика заключить договор участия в долевом строительстве на условиях договора от 22.12.2004 года) является признание за истцом права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Суд полагает иные средства защиты (в том числе предъявление исковых требований о взыскании неосновательного обогащения) не эффективными средствами правовой защиты. К такому выводу суд приходит потому, что определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2008 года в отношении ООО «…» введена процедура банкротства – наблюдение. При таких обстоятельствах любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства и только в последнюю очередь, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца. Такая позиция суда основывается также на положениях Постановления Европейского Суда по правам человека от 07.05.2002 года по делу «Бурдов против России», в котором ЕСПЧ указал, что пункт 1 ст. 6 Конвенции закрепляет за каждым «право на суд», одним из аспектов которого является право на доступ к правосудию, представляющее собой право возбуждать исковое производство по вопросам гражданско-правового характера. Однако такое право было бы иллюзорным, если бы правовая система государства-участника Европейской Конвенции допускала бы, что судебное решение, вступившее в законную силу и обязательное к исполнению, оставалось бы недействующим в отношении какой-либо стороны в ущерб ее интересам. Исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно, таким образом, рассматриваться как составляющая «судебного разбирательства» по смыслу ст. 6 Конвенции. В связи с чем суд полагает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истицы, гарантирующим восстановление нарушенного права, является признание за ней вещного права на долю в объекте незавершенного строительства.

      При определении доли, на которую за истцом должно быть признано право собственности, суд исходит из соотношения площадей квартиры, приобретаемой истицей, и площади жилого дома. Проверив размер доли, указанный Я., в своем исковом заявлении, суд полагает его верным, соглашается с методикой расчета доли, предложенной истицей (Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 06 марта 2009г.)

      Суд кассационной инстанции оставил решение суда о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру без изменения, указав, что денежные средства истицей по договору были внесены в кассу ЖСК, ЖСК фактически завершил строительство дома, а то обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда

      Д. обратилась в суд с иском к ЖСК, ОАО «П», Группе компаний «Г» о признании права собственности на незавершенную строительством квартиру.

      Иск мотивирован тем, что 13 июня 2002 г. г. она заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома с ЖСК, согласно которому ЖСК обязался передать ей в собственность квартиру, общей площадью 48 кв.м, расположенную в строящемся жилом доме по адресу: г. Ульяновск, а она обязалась оплатить стоимость строительства указанной квартиры в размере 220 000 руб. Денежные средства истицей были внесены в кассу ЖСК согласно договору. Однако до настоящего времени вышеуказанная квартира ей не передана. До настоящего времени дом не сдан в эксплуатацию, хотя строительство его завершено.

      Иск удовлетворен. Признано право собственности на спорную квартиру. Судебная коллегия согласилась с постановленным решением суда, указав, что согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу и являются объектами гражданских прав. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

      По делу установлено, что право собственности на незавершенный строительством жилой дом до настоящего времени за какими-либо юридическими или физическими лицами не зарегистрировано. Не числится он и в реестрах муниципальной, областной и федеральной собственности.

      ЖСК, с которым истица заключила договор на строительство квартиры, исковые требования признал.

      Поэтому суд правомерно, исходя из установленных по делу обстоятельств и требований закона, удовлетворил заявленные требования.

      По делу никем не оспаривается, что дом возведен за счет привлечения средств граждан, в том числе истца. То обстоятельство, что ЖСК незавершенный строительством дом не зарегистрировал в установленном законом порядке, не может явиться основанием для отмены решения суда по доводам ОАО «П», который правомочиями в отношении спорного домостроения не обладает. Из материалов дела следует, что ЖСК фактически завершил строительство, большинство квартир занято жильцами, которые вносили денежные средства, участвуя в долевом строительстве данного дома (Определение Ульяновского областного суда от 29 мая 2007г.)

      Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос»

      Нужно ли выделять право собственности на квартиру в объекте незавершенного строительства при банкротстве застройщика?

      Добрый день! Я купила кваритру в недостроенном доме в одном из подмосковных ЖК. ДДУ зарегистриван в Росреестре. Дом стоит, но нет внутренней отделки и не проведены коммуникации. Застройщик будет проходить процедуру банкротства. Одна из известных строительных компаний выразила готовность достроить объект, но пока нет официальных документов (дорожной карты) это подтверждающих.Подскажите, необходимо ли выделять долю собственности в недостроенном доме, чтоб не лишиться квартиры, и какие последствия этого могут быть?

      Ответы юристов (7)

      Уважаемая Анастасия! Здравствуйте! Зачем?

      В силу ч. 5 ст.16 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

      (ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

      У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

      Есть вопрос к юристу?

      Анастасия, здравствуйте. В принципе право собственности у Вас итак имеется, исходя из законодательства. Вместе с тем, если новый застройщик отказывает Вам в выделении доли, то можно подавать исук. Недавно в разъяснениях ВС РФ за 3 квартал 2017 г. рассматривалось близкое по сути дело. Вот выдержка из него:

      На момент передачи спорный жилой дом был частично построен, то есть выполненные работы по строительству жилого дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ответчику.
      В п. 1 ст. 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
      Согласно п. 30 совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
      Нормами Закона об участии в долевом строительстве, действие которого распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован в числе прочего правовой механизм защиты прав участников долевого строительства при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным законом прямо не предусмотрено.
      Между тем в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в ст. 10 данного кодекса, а способы защиты — в его ст. 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.
      По смыслу ст. 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
      Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на не завершенный строительством объект (либо долю в нем).
      В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
      Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 59 названного выше совместного постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
      Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
      На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
      Тот факт, что строительство спорного жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путем признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной -требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
      Как указала Судебная коллегия, обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика № 1, а также с тем, что ЖСК (застройщик № 2), осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, правового значения при разрешении данного спора не имеют, поскольку не влияют на права истца, исполнившего в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве.
      Исходя из изложенного смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

      Уточнение клиента

      т.е. суд закончился в пользу истца??

      05 Сентября 2017, 22:48

      Уважаемая Анастасия! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги:

      в принципе Вы можете поставить вопрос и расторжении ДДУ (см. ст.9 Закона).

      Другой разговор, что можно остаться и без квартиры и без денег.

      Если только Застройщик не застраховал риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по ДДУ.

      Но здесь надо разбираться.

      В любом случае, если и начнется дело о несостоятельности (банкротству) Застройщика, тогда придется включать Ваши требования в соответствующий реестр требований в рамках дела о несостоятельности (банкротству).

      Если подавать иск о признании права на долю, то надо знать кто будет Ответчиком. Пока что получается ещё первый застройщик обладает правами на недострой. Поскольку новый застройщик лишь

      выразила готовность достроить объект

      И подавать к нему иск бессмысленно. А выразившая готовность СК возможно и так признает Ваше право на квартиру, на оснований первоначальных документов. Надо смотреть как ситуация пойдёт. Пока что право жилплощадь у Вас как была так и осталась.

      Подскажите, необходимо ли выделять долю собственности в недостроенном доме, чтоб не лишиться квартиры, и какие последствия этого могут быть?

      Никакого смысла в этом нет, никаких дополнительных гарантий по сравнению с имеющимися в рамках защиты по договору долевого участия вы не получите.

      А проблемы теоретически можете, существует точка зрения, что получив право собственности на долю в незавершенном строительстве, вы во-первых, прекращаете договорные отношения с застройщиком, во-вторых, становитесь сособственником незавршенного строительства, т.е.лицом на которое может быть возложено финансирование завершения строительства дома, текущие расходы по незавершенке (арендная плата, налоги и т.п.).

      Если есть потенциальный новый застройщик, спокойно дождитесь банкротства, включитесь в реестр передачи жилых помещений, дождитесь достройки дома (без дополнительного финансирования с вашей стороны) и получите квартиру в собственность.

      не продадут ли квартиру с молотка??

      05 Сентября 2017, 22:44

      Уважаемая Анастасия! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег, да и к Вашим уточнениям:

      с какой стати? Объект же не зарегистрирован ни за Застройщиком, ни за Вами, при этом у Вас на руках ДДУ, зарегистрированный в установленном порядке.

      Опять же, если и будет дело о несостоятельности (банкротству) важно заявить требования и вступить в судебный процесс.

      Не продадут. Это частый страх людей перед банкротством, но процедура банкротства застройщика нацелена на другое. Особенно в вашем случае, когда есть претендент застройщик.

      Ищете ответ?
      Спросить юриста проще!

      Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

      Право собственности на объект незавершенного строительства по договору долевого участия

      Уважаемые посетители!
      Статьи размещенные на нашем сайте носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов.
      Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.
      Для решения конкретной задачи вам необходимо заполнить форму на сайте, либо задать вопрос онлайн консультанту справа.

      Ну а лучше, позвоните нам по телефонам!
      Это быстрее и бесплатно !

      Признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, процедура достаточно сложная и требует определённых усилий направленных на сбор и подготовку необходимых доказательств.

      Начиная строительство, не все могут предвидеть возможные осложнения на этом пути. Бюджет может оказаться недостаточным или можно не успеть закончить в срок.

      Так или иначе, могут возникнуть ситуации, которые потребуют признать право собственности на новый дом или квартиру.

      Процедура признании права собственности

      Признание прав на незавершенку (именно такое определение дано в жизни этой проблеме), осуществляется исключительно через суд.

      Документ, инициирующая начало разбирательства – это исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект по месту нахождения такого строения, поданное тем, кто непосредственно заинтересован в приобретении статуса собственника недвижимости.

      Итак, какие действия необходимо осуществить?

      Прежде чем обратится в суд, потенциальному собственнику необходимо собрать пакет документов и обратится в росреестр с заявлением о регистрации объекта. После получении отказа собственник может обратится в суд с соответствующим заявлением

      Подготовка такого заявления имеет некоторые особенности. Однако, чтобы избежать длительного изучения нормативных документов можно проследовав по ссылке скачать образец заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект, внизу текста.

      Какие могут быть последствия

      Принадлежность вещи и ее определение имеет определенные особенности, которые в данном случае обусловлены ее индивидуальными характеристиками.

      Право собственности на объект незавершенного строительства возникает в соответствии с условиями, подлежащего применению закона, но требует определенной процедуры, которая исключит нарушения на этапе его создания.

      Судебный порядок определения права собственности на объект незавершенного строительства предоставляет возможность наиболее тщательно изучить возможные нарушения при строительстве и оценить существующую опасность данной постройки. Все обязательная документация прилагается к иску и подлежит оценке.

      Отсутствие проекта и иных разрешительных документов может спровоцировать обратный результат: вместо признания права собственности на незавершенный строительством объект, при наличии встречного иска органов власти, возведенное строение имеет все шансы быть признано самовольным и как следствие подлежать сносу.

      Как подтвердить права на незавершенный строительством объект

      В некоторых случаях особенно тщательно следует продумывать ответ на вопрос как подтвердить права на незавершенный строительством объект. От него может во многом зависеть исход всего дела.

      Среди документов способных подтвердить право на незавершенное строительство особое внимание необходимо уделить документам, свидетельствующим о законности ведения работ по возведению спорной недвижимости и занятию земельного участка.

      В отсутствии таковых признать право будет практически невозможно.

      Образец иска о признании прав на объект

      Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект готовится с учётом действующего законодательства. Найти необходимые аргументы и обосновать собственную позицию не всегда бывает легко.

      Именно поэтому мысль найти подходящий образец или пример для скачивания является достаточно хорошей. Тем более что в данном случае долго искать не придется.

      Скачать образец искового заявления о признании права собственности на незавершённое строительство, можно просто проследовав по ссылке ниже. Приведенный пример позволит сориентироваться в действующем законодательстве и не упустить важные моменты на данном направлении.

      В целом обращение в суд с соответствующей просьбой, имеет значительные шансы на успех.

      Образец искового заявления о признании права собственности на объект незавершенного строительства

      Обязательно поделитесь с друзьями!