Бессрочное пользование землей получить свидетельство на право собственности

Как переоформить право бессрочного пользования землей

«Как переоформить право бессрочного пользования землей». Новая бухгалтерия, 2010, N 7

До января 2012 г. землепользователь должен переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности или аренды, иначе он может попасть на административные штрафы. Процесс переоформления потребует немало времени, поэтому приступить к нему желательно заранее.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) устанавливает сокращенный порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на право собственности. Он состоит из трех этапов (примечание к п. 13 ст. 3 Вводного закона):

— подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится участок);

— получение разрешения от указанного органа;

— регистрация нового права в территориальном подразделении Росреестра по месту нахождения земельного участка.

Каждый из этих этапов требует от землепользователя выполнения ряда действий. Так, подать заявление о предоставлении участка в собственность можно после того, как будет собран определенный пакет документов. Помимо получения решения исполнительного органа о предоставлении участка в собственность необходимо согласовать и подписать договор купли-продажи этого участка.

Обратите внимание! Приобрести в собственность можно не все земельные участки, а только те, в отношении которых не установлены ограничения.

Документы для получения разрешения

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган госвласти (местного самоуправления) с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается Минэкономразвития России, причем исполнительным органам госвласти и органам местного самоуправления категорически запрещено требовать от заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в перечне (п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

В настоящее время такой Перечень утвержден Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370 «Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения», согласно которому к заявлению должны прилагаться следующие документы:

— копия документа, удостоверяющего личность представителя землепользователя (обычно им является паспорт);

— копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя (например, доверенность);

— копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке (при их наличии на данном земельном участке);

— выписка из ЕГРП или копии иных документов, удостоверяющих право на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия таких документов к заявлению прилагается письменный мотивированный ответ подразделения Росреестра, на территории которого расположен приобретаемый участок, в котором сообщается об отсутствии зарегистрированного в ЕГРП права на этот участок;

— кадастровый паспорт земельного участка;

— копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

Несмотря на то что Перечень разработан в отношении земельных участков, на которых находятся здания (строения, сооружения), он распространяется также на участки без объектов недвижимости.

Указанные документы являются обязательными, при отсутствии одного из них орган госвласти (местного самоуправления) вправе отказать в предоставлении земельного участка в собственность. Вместе с тем некоторые арбитражные суды считают, что можно отступить от данного правила. Например, ФАС Западно-Сибирского округа указывает, что отсутствие правоустанавливающего документа, например, на один из трех находящихся на земельном участке объектов недвижимости, не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность (Постановление от 22.06.2009 N Ф04-3634/2009(9107-А03-37)). Также не является препятствием в переоформлении прав на участок отсутствие документов на строение, которое находится на этом участке и не относится к объектам недвижимости (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.09.2009 по делу N А11-1074/2009).

В отличие от правоустанавливающих документов на объекты недвижимости кадастровый паспорт на земельный участок представлять нужно обязательно.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики и иные сведения о земельном участке, полученные по результатам кадастрового учета.

Если кадастровый учет земельного участка не осуществлялся или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта, землепользователь может воспользоваться п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ и обратиться в орган госвласти (местного самоуправления) с заявлением о выдаче схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Схема должна быть утверждена соответствующим органом и выдана землепользователю в течение месяца со дня получения указанного заявления.

Получив схему, можно приступить к проведению кадастрового учета в порядке Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», при этом кадастровые работы будут осуществляться за счет землепользователя.

Подтверждаем право постоянного (бессрочного) пользования

В принципе доказать наличие такого права несложно. Если право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП, подтверждающими документами будут выписка из ЕГРП и свидетельство о государственной регистрации этого права.

Если земельный участок был предоставлен в пользование до введения на территории РФ единого реестра прав (то есть до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившего в силу с 31 января 1998 г., далее — Закон о госрегистрации прав), право постоянного (бессрочного) пользования подтверждается государственным актом (например, постановлением органа местного самоуправления) и свидетельством, выданными по формам, утвержденным Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 и Постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493. Эти документы в силу п. 9 ст. 3 Вводного закона считаются действительными и приравниваются к записям в ЕГРП (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2010 по делу N А33-9150/2009, Поволжского округа от 17.12.2008 по делу N А65-8180/2008).

Однако здесь есть нюанс: сведения о земельном участке, указанные в договоре купли-продажи и акте органа госвласти (органа местного самоуправления), должны соответствовать сведениям, содержащимся в ранее выданных государственном акте и свидетельстве о праве постоянного (бессрочного) пользования. В противном случае указанные документы не будут считаться подтверждающими документами, удостоверяющими право постоянного (бессрочного) пользования.

Не является подтверждающим документом акт о предоставлении земельного участка. Это официальная позиция Минэкономразвития России (Письмо от 09.10.2009 N Д23-3321).

В принципе логика в этом есть, если исходить из законодательства о госрегистрации прав на недвижимость и позиции ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 02.12.2008 N Ф04-7214/2008(16384-А46-9)). В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Акт о предоставлении земельного участка свидетельствует лишь об отводе участка, а не о регистрации права на него. А значит, указанный акт не может подтверждать наличие права.

Если правоустанавливающие документы утеряны, их следует восстановить, обратившись в орган госвласти (местного самоуправления) для получения дубликата или копии документов.

После того как пакет документов собран и вместе с заявлением подан в орган госвласти (местного самоуправления), следующий шаг за этим органом.

Решение исполнительного органа

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе орган госвласти (местного самоуправления) должен принять в течение месяца со дня поступления заявления с пакетом документов. В месячный срок с момента принятия решения о предоставлении участка в собственность он обязан подготовить проект договора купли-продажи и направить его землепользователю с предложением о его заключении (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Отказ или уклонение органа госвласти (местного самоуправления) в направлении проекта договора купли-продажи либо предложение заключить договор аренды землепользователь вправе обжаловать в суде. Иск должен подаваться с требованием о признании незаконными ненормативного правового акта, действия или бездействия госоргана. Этот вывод подтверждается позицией КС РФ, изложенной в Определении от 12.05.2005 N 187-О.

Конституционные судьи считают, что при рассмотрении таких споров суды должны оценивать доводы исполнительных органов госвласти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением его к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей. Иначе говоря, если на земельном участке есть такие ограничения, приобрести его в собственность не получится. Орган госвласти ответит отказом на заявление, и суд, вероятнее всего, его поддержит.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка заключается согласно ст. 445 ГК РФ, которая регулирует особенности заключения договоров в обязательном порядке, то есть когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ и иными законами. Такого мнения придерживаются Пленум ВАС РФ и арбитражные суды при рассмотрении споров о понуждении органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка (абз. 7 п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2009 по делу N А11-696/2008-К1-17/56, Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2007 по делу N А41-К1-3435/07).

Рассмотрим, как порядок, указанный в ст. 445 ГК РФ, действует при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Землепользователь, получив проект договора купли-продажи (оферту), должен в течение 30 дней со дня его получения направить органу госвласти или местного самоуправления извещение о согласии или об отказе в заключении договора в данной редакции (акцепт) либо направить протокол разногласий к проекту договора. Получив протокол разногласий, орган местного самоуправления, в свою очередь, в течение 30 дней со дня его получения обязан известить землепользователя о принятии протокола разногласий либо об отказе. При невозможности согласования условий проекта договора стороны могут решить этот вопрос в судебном порядке.

Если орган госвласти или местного самоуправления (сторона, для которой заключение договора обязательно) уклоняется от его заключения, землепользователь (другая сторона) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При рассмотрении таких споров суды проверяют, соблюдены ли землепользователем и органом госвласти (местного самоуправления) правила ст. 445 ГК РФ. Если землепользователь не выполнил своих обязанностей (в частности, не направил протокол разногласий), то в иске о понуждении органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи земельного участка будет отказано (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2010 по делу N А43-33239/2006, Центрального округа от 30.09.2009 N Ф10-4055/09, Поволжского округа от 03.03.2009 по делу N А72-3013/2008 и Северо-Западного округа от 01.10.2009 по делу N А56-58177/2008).

Несмотря на то что проект договора купли-продажи землепользователь должен получить от органа госвласти или местного самоуправления (п. 6 ст. 36 Земельного кодекса РФ), перед тем как обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи, землепользователь должен предварительно направить указанному органу свой проект договора. Таковы досудебный порядок урегулирования споров и правила ст. 445 ГК РФ (Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2010 по делу N А18-986/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 N 09АП-21422/2009-АК).

Следующим шагом после подписания договора купли-продажи является регистрация нового права на земельный участок, которая осуществляется в соответствии с Законом о госрегистрации прав.

Регистрация права собственности

Перечень документов, представляемых для регистрации права собственности, определен в ст. ст. 16 и 17 Закона о госрегистрации прав. В него входят:

— заявление о государственной регистрации, которое подается в единственном экземпляре;

— договор купли-продажи земельного участка;

— документы, которые в соответствии с законодательством подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. В данном случае этими документами являются свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, акт, изданный органом госвласти (местного самоуправления), и договор купли-продажи земельного участка;

— документ об уплате госпошлины;

— учредительные документы или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юрлица (в частности, устав);

— документ, подтверждающий личность и полномочия представителя действовать от имени юрлица, или нотариально удостоверенная копия этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

Справка. Размер госпошлины для физических лиц составляет 1000 руб., для юридических лиц — 15 000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Она уплачивается в федеральный бюджет, КБК 321 1 08 07020 01 0000 110 (Приложение 4 к Федеральному закону от 02.12.2009 N 308-ФЗ «О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов»).

Отметим, что с 1 марта 2010 г. кадастровый план земельного участка не является обязательным документом, который необходим при регистрации права собственности на земельный участок (пп. «а» п. 13 ст. 1 Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ «О внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Тем не менее рекомендуем его включить в состав документов, поскольку в государственном кадастре недвижимости могут отсутствовать кадастровые сведения о границах земельного участка либо внесенные ранее сведения могут не совпадать с имеющимися на момент регистрации нового права (например, одна из границ переоформляемого земельного участка пересекает границу другого земельного участка, право на который оформлено позже). Это может стать основанием для приостановления госрегистрации права собственности в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации прав. Приложив кадастровый план, можно исключить вероятность приостановления регистрации.

Помимо указанных документов подразделения Росреестра (далее — регистратор) требуют документы, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке. В принципе это требование правомерно. Наличие на земельном участке объекта недвижимости влияет на размер выкупной цены участка.

Так, цена земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение), равна кадастровой стоимости этого участка, а при отсутствии здания — выкупной цене, которая установлена субъектом РФ в размере рыночной стоимости участка (ст. 36 Земельного кодекса РФ).

Поскольку на регистратора возложена обязанность проверить законность сделки, он должен проверить соблюдение порядка заключения договора купли-продажи земельного участка, а значит, наличие преимущественного права на заключение указанного договора (ст. 36 Земельного кодекса РФ) и выкуп участка по льготной цене, что должно подтверждаться свидетельствами о праве собственности на объекты недвижимости. К аналогичному выводу пришел ФАС Волго-Вятского округа при рассмотрении иска о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (Постановление от 07.07.2009 по делу N А28-12051/2008-481/16). Судьи отказали в иске, поскольку заявитель (землепользователь) не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, и свидетельствующие о соответствии порядка заключения договора аренды нормам земельного законодательства.

Обычно перечень документов, предоставляемых для регистрации прав собственности на земельный участок, размещается на информационных стендах в помещении территориальных подразделений Росреестра либо на их сайте.

Все документы (как на земельный участок, так и учредительные) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после окончания регистрации права возвращается правообладателю (землепользователю).

К сведению. Правила проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведены в Методических рекомендациях, утвержденных Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184.

В течение месяца со дня получения заявления с пакетом документов регистратор проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Если в процессе проверки у регистратора возникнут сомнения о наличии оснований для регистрации права, он может не более чем на месяц приостановить регистрацию и затребовать у землепользователя дополнительные сведения и подтверждения подлинности представленных документов. Непредставление запрашиваемых сведений является основанием для отказа в регистрации права собственности (абз. 2 п. 2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав).

Другие основания для отказа и прекращения регистрации права указаны в п. 1 ст. 20 Закона о госрегистрации прав. Ими являются, например, такие обстоятельства:

— заявление о регистрации права подало ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в том числе ст. 18 Закона о госрегистрации прав;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект;

— представлен неполный пакет документов, наличие которых необходимо для регистрации возникших после введения в действие Закона о госрегистрации прав перехода данного права, его ограничения (обременения);

— в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке (за исключением случаев, когда право на участок ранее зарегистрировано).

О принятии решения об отказе в регистрации права заявитель уведомляется письменно в течение пяти дней после окончания месячного срока рассмотрения заявления о регистрации права. Отказ в государственной регистрации прав землепользователь может обжаловать в арбитражном суде в порядке гл. 24 «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц» АПК РФ.

Справка. С 1 января 2013 г. в КоАП РФ появится ст. 7.34, предусматривающая ответственность за нарушение сроков и порядка пере оформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность (ст. ст. 6 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности»).

Ответственность установлена для юридических лиц в виде административного штрафа в размере от 20 000 до 100 000 руб. За административные правонарушения, предусмотренные указанной статьей, индивидуальные предприниматели несут административную ответственность как юридические лица.

Как получить права собственности на зем. участок выданный в 1989 году при отсутствии документов?

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как получить права собственности на земельный участок (дача) выданный в 1989 году при отсутствии документов. В наличии только членская книжка кооператива. В кооперативе никаких данных нет.

Ответы юристов (1)

Для оформления дачного земельного участка потребуется:

1. Один из правоустанавливающих документов на земельный участок:

— акт о предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, выданный органом госвласти в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

— акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок, выданный органом госвласти в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

— иной документ (постановление, распоряжение, решение о предоставлении земельного участка, выписка из похозяйственной книги), устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок.

Указанные документы могут устанавливать или подтверждать право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок. Предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок не требуется, если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 122-ФЗ от 21.07. 1997 г.). В этом случае к регистрации собственности представляется полученное свидетельство о праве на пожизненное наследуемое владение или о праве на бессрочное постоянное пользование земельным участком.

2. Кадастровый план земельного участка- в 2-х экз.

В регистрации не могут отказать в случае, если сведения о площади земельного участка, содержащиеся в свидетельстве, не соответствуют данным кадастрового плана такого земельного участка. В этом случае регистрируются данные о площади, указанной в кадастровом плане земельного участка.Более того, право собственности гражданина на земельный участок регистрируется и в случае, если в свидетельстве не указано право, на котором был предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид права. В этом случае считается, что земельный участок был предоставлен гражданину на праве собственности.

Считается ли оформленной земля, при наличии свидетельства о собственности от 1992 года?

Добрый день уважаемые юристы.

Сейчас каснулись вопроса оформления земельного участка в собственность, а так же дома на этом участке, участок оформлен на маму, дом на отца, на землю есть СВИДЕТЕЛЬСТВО на право собственности от 1992 года, на землю бессрочного (постоянного) пользования землей и КАДАСТРОВЫЙ паспорт земельного участка от 2013 года, а на дом Договор купли продажи целого жилого дома от 1993 года, кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства. от от 2013 года и Технический паспорт на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства. считаются ли оба объекта до оформленными, или нет? если нет то что еще необходимо?

07 Сентября 2017, 17:08 Марина, г. Рязань

Если у Вам участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, то Вы не сможете его продать при желании. Поэтому рекомендую перерегистрировать на право собственности

Статья 49 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Особенности осуществления государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства

1. Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется на основании следующих документов:
1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, которые установлены законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.
2. Государственная регистрация права собственности гражданина на указанный в части 1 настоящей статьи земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на этом земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется в соответствии с положениями настоящей статьи. При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на этот земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на этот земельный участок могут быть представлены следующие документы:
1) свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
2) один из документов, предусмотренных частью 1 настоящей статьи и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на этот земельный участок.
3. Представление предусмотренных пунктом 1 части 2 настоящей статьи документов не требуется в случае, если право собственности гражданина на указанное здание (строение) или сооружение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

08 Сентября 2017, 09:36

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Право бессрочного пользования землей: перспективы и преграды

Земельный кодекс РФ ограничил право постоянного (бессрочного) пользования на землю и обязал отдельные категории землепользователей переоформить земельные участки по своему желанию в аренду или в собственность до января 2012 г., а земельные участки, на которых находятся линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги и железнодорожные линии), — до января 2015 г. За нарушение указанных сроков с января 2013 г. землепользователи будут привлекаться к административной ответственности.

Данное правило установлено п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ). Исключение из него составляют государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры наследия президентов РФ, прекративших свои полномочия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Пункт 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ и п. 2.4 ст. 3 Закона № 137-ФЗ сохранили за ними право постоянного (бессрочного) пользования.

Правила п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в части сроков переоформления не распространяются на юридических лиц, указанных в п. 2.1 данной статьи, в частности на садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан, гаражные потребительские кооперативы. Эти организации не ограничены сроком переоформления своего права постоянного (бессрочного) пользования.

Несмотря на то что п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ разрешает землепользователям переоформить земельный участок в собственность, в Земельном кодексе РФ имеются положения, препятствующие этому. Остановимся на них.

Ограничение по передаче земли в собственность

Отказ в переоформлении земельного участка в собственность грозит в случаях, указанных в п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Это случаи изъятия земельных участков из оборота, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, запрета на приватизацию земельных участков, установленные федеральным законом.

Изъятие земельных участков (в том числе путем выкупа) для государственных и муниципальных нужд проводится в исключительных случаях: в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также в связи с иными обстоятельствами, установленными федеральными законами и законами субъектов РФ. Изъятие земельного участка путем выкупа осуществляется в порядке ст. 279 ГК РФ и ст. 55 Земельного кодекса РФ.

Справка

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ не приватизируются земельные участки, на которых размещены следующие объекты:

Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных в ст. 49 и 70.1 Земельного кодекса РФ, и в соответствии с Положением о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденным постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 № 561. Резервирование осуществляется путем выкупа земельного участка у землепользователя.

Буква закона
Часть 3 ст. 129 ГК РФ

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Запрет на приватизацию установлен для следующих видов земельных участков:

Учитывая имеющиеся законодательные ограничения в приобретении земли в собственность, прежде чем принять решение о переоформлении права бессрочного пользования на право собственности, необходимо проверить, подпадает ли интересуемый земельный участок под случаи, указанные в п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Впоследствии это позволит избежать судебных разбирательств по оспариванию отказа государственного или муниципального органа в приватизации земельного участка.

С изъятием и резервированием земельных участков все достаточно просто. Для этого государственный орган или орган местного самоуправления (в зависимости от того, в чьей собственности находится земля) выносит соответствующее постановление, и землепользователю будет предоставлен равноценный земельный участок либо возмещена его стоимость.

Сложности появляются при определении категории земельного участка, приватизация которых запрещена.

В принципе определить категорию земли можно по кадастровой выписке о земельном участке, выданной территориальным подразделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Суды учитывают такие выписки при оспаривании отказов в передаче участка в собственность (постановления ФАС Поволжского округа от 14.05.2009 по делу № А57-1196/208, Восточно-Сибирского округа от 19.02.2009 № А74-1966/08-Ф02-333/09, Московского округа от 01.07.2009 № КГ-А40/5579-09, Уральского округа от 05.06.2008 № Ф09-4003/08-С6).

Другим документом, содержащим сведения о категории земельного участка, является генеральный план города или округа, в котором отображаются границы населенных пунктов, схемы территориального планирования и расположение участка землепользователя (О пределение ВАС РФ от 30.07.2009 № ВАС-9018/09, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 02.12.2009 по делу № А11-1903/2009 и по делу № А11-1902/2009, Дальневосточного округа от 27.07.2009 № Ф03-2516/2009 (Определением ВАС РФ от 01.10.2009 № ВАС-12319/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ), Центрального округа от 21.01.2010 по делу № А14-2851/2009/68/22).

По отношению к кадастровой выписке генеральный план обладает преимуществом. Если в кадастровой выписке и генеральном плане указаны разные сведения о земельном участке, суды отдадут предпочтение генеральному плану (постановления ФАС Северо-Западного округа от 05.02.2010 по делу № А56-12068/2009, Дальневосточного округа от 27.07.2009 № Ф03-2516/2009 (Определением ВАС РФ от 01.10.2009 № ВАС-12319/09 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ)).

На приватизацию земельного участка может повлиять статус объекта недвижимости, который на нем находится. Так, если недвижимостью является здание автовокзала, то получить земельный участок в собственность не удастся. В этом случае земельный участок, на котором расположен автовокзал, будет относиться к землям транспорта и в силу подп. 7 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ будет ограничен в обороте. Ограниченные в обороте земельные участки не представляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абз. 2 п. 2 ст. 27 Земельного кодекса РФ). ФАС Северо-Кавказского округа полагает, что в данном случае отказ госоргана в предоставлении такого участка в собственность будет являться обоснованным (постановление от 14.08.2009 по делу № А32-25387/2008).

Вместе с тем в отдельных случаях наличие на земельном участке объекта недвижимости, находящегося в собственности землепользователя, напротив, может поспособствовать приватизации участка.

На земле есть недвижимость

Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ право постоянного (бессрочного) пользования переоформляется в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, которая содержит правила приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения.

Организации, являющиеся собственниками зданий (строений, сооружений), имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков, которое реализуется в порядке, установленном Законом № 137-ФЗ и Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ. Судебная практика сложилась в пользу землепользователей (Определение ВАС РФ от 25.12.2009 № ВАС-14442/09, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 № Ф04-3869/2009(9767-А46-31), Московского округа от 28.01.2009 № КГ-А40/12001-08, Северо-Западного округа от 16.10.2008 по делу № А56-41938/2007).

Землепользователь вправе приватизировать весь земельный участок, предоставленный ему в бессрочное пользование, а не только ту его часть, на которой находится здание и которая необходима для обслуживания этого здания (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2009 по делу № А25-471/2009).

Если землепользователь является единственным собственником здания, он будет являться и единственным владельцем всего земельного участка. Но не исключено, что у здания может быть несколько собственников.

В этом случае земельный участок переоформляется в общую долевую собственность с учетом долей каждого собственника в праве собственности на здание, если иное не установлено Земельным кодексом РФ и федеральными законами. Предоставление земельного участка только одному из собственников считается незаконным, поскольку нарушает права других собственников. Подтверждение этой позиции можно найти в постановлениях ФАС Московского округа от 09.07.2008 № КГ-А41/5879-08 и Северо-Кавказского округа от 08.02.2008 № Ф08-70/08.

Земельный участок не передается в собственность, если в здании хотя бы одно из помещений находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Такой участок может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (постановления ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2007 по делу № А56-52259/2006, Московского округа от 22.11.2006, 24.11.2006 № КГ-А41/11385-06).

Земля без недвижимости

Возникает вопрос: что делать организациям, у которых земельный участок находится в бессрочном пользовании и на нем отсутствует недвижимое имущество?

Напомним, что в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ сказано, что организация вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на землю на право собственности в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, которая регулирует порядок приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены здания (строения, сооружения).

Такая формулировка п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ вызвала много споров. С одной стороны, содержание данной нормы позволяет сделать вывод, что переоформить в собственность земельный участок, находящийся на праве постоянного (бессрочного) пользования, можно только при наличии на нем здания (строения, сооружения). До 2005 г. именно такую позицию занимали арбитражные суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 06.05.2004 № А26-7059/03-24 и Поволжского округа от 02.11.2004 № А55-715/04-15).

Однако в марте 2005 г. Пленум ВАС РФ разъяснил (правда, эти разъяснения были адресованы арбитражным судам) особенности применения нового земельного законодательства, в том числе п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (постановление от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Высшие арбитры полагают, что согласно п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе до 1 января 2006 г. (в настоящее время срок переоформления продлен до 2012 г.) по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Позже в ноябре 2006 г. Президиум ВАС РФ еще раз подтвердил указанную позицию. В постановлении от 21.03.2006 № 14711/05 высшие арбитры отметили, что одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и ст. 36 Земельного кодекса РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрены специальные условия приобретения земли в собственность, в частности наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования. Статья 36 Земельного кодекса РФ устанавливает иные условия приобретения земли в частную собственность: наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Поэтому отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего землепользователю на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

Такая позиция высших арбитров применяется арбитражными судами (постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2008 № Ф04-4823/2008(9637-А45-32) и от 04.08.2008 № Ф04-1336/2008(1374-А45-32), Дальневосточного округа от 26.01.2009 № Ф03-6402/2008, Центрального округа от 10.11.2008 по делу № А14-624-2008/16-13 и от 28.10.2009 по делу № А54-4985/2008-С14, Поволжского округа от 27.01.2009 по делу № А55-7788/2008, Московского округа от 11.12.2009 № КГ-А41/13073-09).

У здания новый собственник

Организация, приобретая здание, расположенное на земельном участке, который находится у собственника в бессрочном пользовании, одновременно приобретает исключительное право на приватизацию всего или части этого участка в порядке п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. При этом размер земельного участка зависит от способа приобретения здания.

Если собственник здания меняется в связи с его реорганизацией, право бессрочного пользования переходит на весь земельный участок в порядке правопреемства. Поскольку сохранить это право новый собственник, созданный в порядке реорганизации, не может (если он не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ), он обязан переоформить его на право собственности или аренды в срок, указанный в п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2009 № Ф04-3332/2009(8153-А45-37) и Уральского округа от 11.02.2010 № Ф09-1639/09-С6).

При переходе права собственности на здание иным способом (например, в случае купли-продажи) новый собственник приобретает право на использование не всего земельного участка, а только части, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком. Так указано в п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ.

В силу указанных норм новый собственник здания вправе требовать оформления права собственности на ту часть земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, то есть в порядке п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Право требования возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, при этом письменный отказ продавца от права бессрочного пользования на эту часть земельного участка не требуется. Такую же позицию занимают арбитражные суды (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.01.2005 № 11, постановления ФАС Поволжского округа от 06.03.2008 по делу № А06-2003/07 и Западно-Сибирского округа от 09.07.2009 № Ф04-3869/2009(9767-А46-31)).

Согласно п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Административная ответственность

В заключение напомним, что с 1 января 2013 г. Кодекс об административных правонарушениях РФ будет дополнен ст. 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или прав собственности.

Землепользователи (юридические лица и индивидуальные предприниматели) будут наказываться штрафами в размере от 20 000 до 100 000 руб.