Договор управления между тсж ук

Всё о том, что такое договор УК с ТСЖ: с какой целью управляющая компания может заключить такое соглашение с жилтовариществом?

Предоставление жителям домов коммунальных ресурсов, а также услуг по ремонту общего недвижимого имущества осуществляется посредством жилищного товарищества, созданного путём объединения владельцев квартир, или сторонней управляющей организацией (по выбору собственников жилья).

Альтернативным вариантом управления будет заключение договора жилтоварищества с управляющей компанией.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Цель договора между ТСЖ и УК

Основной целью договора УК с ТСЖ жилищного товарищества является делегирование этой организации части своих функций по управлению общим недвижимым имуществом владельцев квартир в доме, относящемуся к данному товариществу.

Соглашение об управлении общим имуществом сторонней компанией целесообразно в случаях, когда члены ТСЖ:

  1. не обладают достаточной компетенцией для решения вопросов ремонта и обслуживания дома;
  2. не располагают необходимым свободным временем;
  3. имеют значительные задолженности перед фирмами-поставщиками коммунальных ресурсов.
  4. Правление при заключении сделки по обслуживанию должно действовать от имени владельцев недвижимости и в их интересах (ч. 8 ст. 138 ЖК РФ).

    Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
    Часть 8

    Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

    Плюсы и минусы соглашения

    Подписание членами правления товарищества договора с управляющей организацией имеет ряд преимуществ перед управлением домом только силами ТСЖ или выбором УК в качестве основного способа управления имуществом. К таким плюсам относятся:

  5. наличие у сотрудников УК опыта работы в области ЖКХ;
  6. экономия времени членов ТСЖ;
  7. наличие оборотного капитала у управляющей фирмы;
  8. возможность контроля ТСЖ над УК.
  9. Обычно управляющие фирмы – это преобразованные государственные ЖРЭУ, сотрудники которых разбираются в жилищном законодательстве и могут грамотно организовать как ремонт помещений, так и взыскание коммунальных задолженностей.

    Среди минусов сделки с УК можно выделить дополнительные расходы для владельцев жилья, так как появляется необходимость содержать большой штат сотрудников. Кроме того, за деятельностью привлечённой фирмы жители не могут осуществлять такой же непосредственный контроль, как за правлением жилтоварищества.

    Содержание документа о передаче управления

    Положения договора с привлекаемой для управления фирмой утверждаются на общем собрании жильцов-членов ТСЖ и принимаются, если более половины пришедших на собрание проголосуют в пользу данных положений. К основным положениям, содержащимся в тексте, относятся:

  10. предмет соглашения, которое заключает одна организация с другой;
  11. права и обязанности сторон;
  12. величина и порядок оплаты услуг;
  13. ответственность сторон;
  14. срок действия соглашения;
  15. решение спорных моментов;
  16. прочие условия.
  17. Наличие отдельных пунктов зависит от устава конкретного товарищества.

    Как правильно заполняется эта бумага?

    1. Текст составляется правлением и утверждается на собрании, но существует ряд пунктов и разделов, которые должны быть описаны в договорах на обслуживание.
    2. Раздел «Общие положения» содержит информацию о предмете и сторонах совершаемой сделки. Сторонами соглашения являются привлекаемая фирма и председатель товарищества, действующий от его имени.
    3. Для председателя нужно указать ФИО и паспортные данные, а также адрес и телефон. Для жилтоварищества и УК, являющихся юридическими лицами, необходимо указать расчётные номера банковских счетов, ИНН и другие реквизиты.

    4. осуществление работ по ремонту и обслуживанию вверенных помещений и территорий в установленные сроки;
    5. содержание инженерно-коммуникационных сетей дома в надлежащем состоянии;
    6. обеспечение поставок коммунальных ресурсов в необходимых объёмах;
    7. проведение с должниками ЖКХ работы по взысканию задолженностей;
    8. предоставление отчётов правлению ТСЖ и ревизору и своей деятельности.
    9. Важно обговорить порядок и форму отчётности, а также её показатели. Состояние дома должно соответствовать нормам, прописанным в Постановлении Госстроя № 170.
      В целях выполнения условий соглашения сотрудники управляющей организации имеют право:

    10. привлекать для выполнения работ сотрудников и заключать договора с подрядными организациями;
    11. выбирать ресурсоснабжающие фирмы и заключать с ними договоры в пользу ТСЖ;
    12. получать информацию о должниках товарищества и финансовом состоянии структуры;
    13. распределять получаемые платежи от жильцов на нужды управления и обслуживания дома.
    14. Спектр прав привлекаемых компаний может быть изменён в зависимости от целей, для которых заключается соглашение: полное доверительное управление или выполнение отдельных функций.
      Обязанности жилищного товарищества сводятся к предоставлению подрядной фирме необходимой информации о заключенных договорах и финансовых обязательствах, а также формированию отчётов о работе УК для подачи в жилищную инспекцию и на рассмотрение общему собранию жильцов.

      Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья
      Часть 2

      В обязанности правления товарищества собственников жилья входит контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.

    15. получение информации о деятельности УК, просмотр заключенных компанией договоров;
    16. требование пересмотра кадровых вопросов;
    17. требование отчёта о проделанной работе;
    18. смена управляющей организации.
    19. Глубина вмешательства жилтоварищества в каровые вопросы УК регулируется соглашением и уставом.
      После этого нужно перечислить ответственность, наступающую у сторон за неисполнение отдельных положений договора.

      У привлечённой управляющей компании за срыв сроков работ или выполнение работ ненадлежащего качества может грозить не только гражданско-правовая, но и уголовная ответственность, если по вине сотрудников данной компании были допущены аварии с пострадавшими, или общему имуществу был причинён крупный ущерб.

    20. на длительный срок;
    21. на короткий срок, для выполнения определённой работы.
    22. Когда целью сторон является долгосрочное сотрудничество, они составляют двухлетний контракт, так как именно на такой срок избирается правление в жилищном товариществе, а по прошествии двух лет договор считается продлённым автоматически.

      На короткий срок УК может привлекаться:

      • для выполнения работ по капитальному ремонту;
      • для решения долговых проблем жилищной структуры;
      • для выполнения иных работ.
      • В таком случае условием прекращения договора обслуживания является не конкретная дата, а факт выполнения соответствующих работ.

      • Размер оплаты привлекаемой фирме за организацию процесса управления определяют жильцы-члены товарищества на общем собрании.
      • Также в тексте соглашения необходимо прописать возможные варианты досудебного разрешения возникших споров. В качестве основного способа обычно указываются переговоры, а также регламент и порядок инициации и проведения таких переговоров с обязательным их протоколированием для последующего возможного представления в суде.

    Расторжение договора происходит либо по окончании срока его действия, если стороны не изъявили желание продолжить сотрудничество, либо по инициативе одной из сторон. Товарищество может разорвать соглашение при наличии соответствующего решения общего собрания собственников, на котором было решено сменить УК.

    Контроль за исполнением обязательств

    Функции контроля за работой управляющей компании осуществляют следующие организации:

  18. ревизионная комиссия жилтоварищества;
  19. общее собрание жильцов;
  20. органы жилищного надзора.
  21. После заключения договора со сторонней организацией и передаче её руководству функций правления, председатель должен в течение пяти суток уведомить об этом жилищную инспекцию, предоставив её сотрудникам копию подписанного контракта.

    Итак, заключение соглашения с управляющей фирмой может обеспечить высокое качество обслуживания многоквартирного дома при сохранении контроля за деятельностью данной фирмы со стороны жителей. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, необходимо предусмотреть как можно больше возможных ситуаций и прописать действия при их возникновении в тексте соглашения.

    Образец договора между ТСЖ и управляющей компанией

    Договор между ТСЖ и управляющей компанией предусматривает заключение соглашения между членами ТСЖ и управкомпанией.

    В нем обязательно отображаются данные:

    • о том, в каком городе находится дом;
    • от какого числа заключается договор;
    • о председателе ТСЖ.
    • Кроме того, должно быть полное наименование управляющей компании и данные о директоре.

      Сам договор включает в себя следующие обязательные пункты:

    • общее положение;
    • предмет договора;
    • обязанности каждого из участников;
    • права участников;
    • ответственность;
    • порядок расчетов;
    • контроль;
    • спорные моменты;
    • сроки действия, способы и порядки изменения;
    • заключительные этапы.
    • Также обязательно наличие всех данных о реквизитах сторон.

      Управление многоквартирным домом

      Управление многоквартирным домом может осуществляться способом выбора управляющей компании или созданием ТСЖ. Но многие сегодня предпочитают организовывать товарищества собственников жилья.

      При этом удобней оплачивать услуги ЖКХ, если дом относится к управляющей компании. Именно поэтому размешено совмещать эти виды управления домом.

      Товарищество собственников жилья

      ТСЖ – это некоммерческая организация, которая состоит из собственников жилых помещений.

      Если дом находится под управлением ТСЖ, то любой владелец квартиры вправе потребовать отчеты, сметы, квитанции о ходе денежных средств. Чего не скажешь об управляющей компании.

      Единственное неудобство заключается в том, что люди не могут повлиять на распределение долгов, образовавшихся из-за нерадивых плательщиков.

      Именно поэтому многие голосуют против организации товарищества.

      Но не так давно стало возможным привлечение управляющей компании к детальности, связанной с товариществом.

      Привлечение УК

      Если привлечена управляющая компания, то собрание собственников жилья может:

    • установить контроль УК и проверить расход финансов;
    • внести дополнительные изменения или выбрать другую УК.
    • Но далеко не всегда сотрудничество такого плана проходит гладко и без эксцессов. Иногда управляющая компания может банально не реагировать на различные требования собственников.

      Поэтому при выборе УК следует руководствоваться данными и отзывами о ней.

      Если было принято решение привлечь управляющую компании, то необходимо заключить с ней договор:

    • подписание осуществляется через председателя;
    • голосование в таком случае проводится все равно, но оно может быть осуществлено заочным путем.
    • Многие жильцы жалуются, что им навязывают выбор, кидая в ящик бумагу о голосовании. При этом не нужно игнорировать данный вопрос. Это приведет к тому, что выбор действительно будет сделан за жильца.

      Нужно поинтересоваться, что за управляющая компания предлагает свои услуги. Следует учитывать, что сменить компанию очень трудно.

      Законодательство

      Статья 161 пункт 2 Жилищного кодекса РФ регулирует данный вопрос. Согласно данному закону управляющая компания совместно с ТСЖ является альтернативой в ведении деятельности по обслуживанию дома.

      Заключение договора между ТСЖ и УК регулируется статьей 137 ЖК РФ, уставом ТСЖ.

      Во время заключения договора ТСЖ является представителем собственников, согласно статье 138 пункту 8 ЖК РФ.

      Договор между ТСЖ и управляющей компанией

      Договор между ТСЖ и УК заключается, если во время голосования более 50% опрошенных согласились на этот шаг. ТСЖ не вправе единолично решать подобные вопросы.

      Если договор с УК был заключен против воли жильцов, то его можно обжаловать в арбитражном суде.

      По договору УК берет на себя обязательства по совершению юридических, фактических действий, направленных на работы по управлению многоквартирным домом.

      За все выполненные действия ТСЖ оплачивает УК вознаграждение. К договору обязательно приложение, где указывается перечень услуг.

      Как открыть свое ТСЖ? Узнайте тут.

      Права и обязанности сторон

      По договору УК обязуется выполнять различные ремонтные работы, приводить в порядок придомовую территорию и прочее.

      Управляющая компания обязуется:

    • содержать общее имущество в порядке, согласно санитарно-эксплуатационным нормам;
    • гарантировать безопасные условия для проживания граждан;
    • согласно постановлению Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 года предоставлять коммунальные услуги;
    • выбирать исполнителей ремонтных работ;
    • контролировать соответствие договорам;
    • фиксировать факты ненадлежащего исполнения договора;
    • подготавливать дома к зимней эксплуатации;
    • следить за техническим состоянием домов;
    • представлять товарищество в судах;
    • гарантировать сохранность объектов;
    • обеспечивать ТСЖ данными о ремонтных организациях;
    • сохранять техническую документацию;
    • вести все перерасчеты и сборы платежей за к/у;
    • выполнять обязательства, прописанные в договоре.
    • Товарищество собственников жилья должно:

      • использовать имущество в доме согласно его назначению;
      • оплачивать услуги согласно установленному порядку;
      • давать свободный доступ к помещениям, для осмотра, обслуживания и ремонта;
      • за счет своих средств осуществлять ремонт;
      • в течение 1 недели уведомить УК о выселении жильцов;
      • самостоятельно снимать показания счетчиков.
      • Ответственность

        Если обязательства по договору были невыполненные или осуществлены ненадлежащим образом, то каждая из сторон несет наказание, согласно заключенному договору.

        Обычно штрафные санкции сводятся к оплате пени.

        Если управляющая организация причинила ущерб общедомовому имуществу, то она обязана возместить все потери и их ликвидацию.

        Контроль за исполнением

        Управляющая организация по итогам своей деятельности обязана предоставлять отчеты:

        1. Контроль движения финансовых средств осуществляется с помощью изучения всех расчетов, отчетов и квитанций.
        2. Оценка качества проводимых работ также осуществляется в обязательном порядке.
        3. Необходимо изучать данные о своевременном внесении платежей.
        4. УК должна всегда иметь планы по реализации ремонта жилого фонда.
        5. Если имеются жалобы, то должен быть составлен акт в присутствии представителей УК. По его результатам проводятся процедура устранения в срок, указанный в договоре.

          Весомый показатель – снижение жалоб на качество коммунального обслуживания.

          Что такое положение о ревизионной комиссии? Читайте здесь.

          Как осуществить регистрацию ТСЖ? Пошаговая инструкция представлена в этой статье.

          Плюсы и минусы

          Преимущества такого «дуэта» в 2018 году ничем не отличаются от 2018. Положительной стороной данного вопроса является то, что жильцам не придется искать способы проведения ремонтных работ, значительно экономится время. В некоторых случаях можно немного сэкономить.

          Отрицательной чертой является тот факт, что выбор управляющей компании легко подделать, даже если за это не голосовало 50% жильцов.

          Кроме того, ТСЖ окажется всего лишь посредником между собственниками квартир и управляющей компанией.

          Если управляющая компания сделает что-либо не так, то председатель ТСЖ имеет право представлять жильцов дома в суде.

          На видео о взаимодействии ТСЖ с УК

          26.01.2016 | Взаимодействие ТСЖ с УО

          Жилищное законодательство предусматривает, что одной из сторон договора управления выступает управляющая организация, а вот второй стороной могут являться как собственники, так и ТСЖ или ЖСК. То есть в случае создания в доме ТСЖ, у этого ТСЖ есть некая «свобода манёвра» — оно может как управлять домом самостоятельно, так и заключить с какой-либо организацией договор обслуживания, либо заключить договор управления с управляющей организацией, передав функции управления ей. То есть даже в случае отказа собственников от управления домом управляющей организацией и избрания ими способа управления товариществом собственников жилья, нет никакой гарантии, что созданное ТСЖ не заключит договор управления с УО, и домом не будет управлять управляющая организация, несмотря на существование ТСЖ. Рассмотрим подробнее вопрос взаимодействия ТСЖ с УО.

          В соответствии с ч.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) собственники не только вправе, но и обязаны выбрать один из предложенных способов управления многоквартирным домом (МКД): управляющая организация, ТСЖ (или ЖСК, иной потребительский кооператив), непосредственное управление (если в доме не больше 30 квартир). Каждый из указанных способов управления должен обеспечить: благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Таким образом, цель управления домом вне зависимости от способа управления сводится к предоставлению услуг и использованию общего имущества.

          Управление включает в себя:

        6. Предоставление коммунальных услуг;
        7. Предоставление услуг и выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества дома;
        8. Использование общего имущества (по сути, управление им в части предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников, в соответствии с ч.3 – 3.1 ст.44 ЖК РФ).
        9. Осуществление всех этих функций предполагает сбор денежных средств с собственников помещений и их расходование на указанные цели.

          В настоящее время ч.2 ст.161 ЖК РФ прямо запрещает одновременно выбирать в одном многоквартирном доме два способа управления, однако, частью 2 статьи 162 ЖК РФ установлена «лазейка», пользуясь которой можно, формально выбрав один способ управления, по факту реализовать одновременно два способа управления домом.

          В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

          То есть договор управления может заключаться не только между УО и собственником, но и между УО и органами управления ТСЖ. Следовательно, в случае если в доме создано ТСЖ и это ТСЖ заключило договор управления с УО, в доме фактически реализуются два способа управления – управление ТСЖ и управление УО.

          Указанная норма неоднократно обсуждалась, но, несмотря на частые многочисленные изменения жилищного законодательства, конкретно эта норма в части возможности выступления в качестве второй стороны договора управления либо собственников, либо ТСЖ, либо ЖК, не менялась никогда с момента принятия Жилищного кодекса.

          Можно предположить, что данная норма – именно лазейка, которой пользуются для быстрой смены одного способа управления на другой без проведения собрания собственников и «выбора» способа управления.

          Необходимо отметить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УО, не надо путать с договором обслуживания МКД, заключаемым между теми же ТСЖ и УО. Рассмотрим два этих случая:

          1. Договор управления между ТСЖ и УО:

        10. ТСЖ полностью передает функции управления УО, т.к. передает обязанность (функции) по текущему обслуживанию и ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг, управление общим имуществом. Таким образом, отношения возникают между собственниками и УО, хотя формально собственник не сторона по договору, но этим договором определяется положение собственника, его права и обязанности. Требования к качеству услуг собственник предъявляет в УО;
        11. ТСЖ не собирает денежные средства с собственников на указанные цели управления;
        12. ТСЖ не расходует собранные с собственников денежные средства, расходование осуществляет УО;
        13. Органы управления ТСЖ, по сути, бездействуют, т.к. необходимость в их действиях отпадает, ведь все функции управления домом переданы, и УО самостоятельно принимает решения о порядке управления домом и расходования денежных средств; Правление и председатель ТСЖ формально существуют, и, по сути, только выполняют функции контроля за действиями УО, имеют право расторгнуть договор управления. Оплата работы правления и председателя возможна на основании решения общего собрания членов ТСЖ, но не ясно кто будет это вознаграждение платить, ведь председатель ТСЖ и члены правления ТСЖ не являются работниками УО. Условие выделения средств из статьи содержания на выплату вознаграждения председателю ТСЖ и правлению нужно отдельно обговаривать в договоре управления, в том числе предусмотреть механизм и налогообложение;
        14. Срок действия такого договора законодательством не определен (в ч. 5 ст. 161 ЖК РФ такой случай не урегулирован), т.е. может заключаться на любой срок.
        15. В соответствии с п. 4 ст. 148 ЖК РФ правом заключить и расторгнуть такой договор обладает правление ТСЖ, т.е. ограниченный небольшой круг собственников решит судьбу всего дома и передаст управление домом в УО (решение собрания собственников или членов ТСЖ не требуется). Договор подписывает председатель ТСЖ от имени ТСЖ, а действие договора распространяется на всех собственников и в полной мере затрагивает права и обязанности таких собственников.
        16. Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к УО, ТСЖ не отвечает за качество услуг и работ, за состояние дома, не несет за них ответственность.
        17. В связи с тем, что все функции управления домом перешли в УО, то у ТСЖ отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодно смету доходов и расходов дома, а также отчет об использовании средств, об исполнении сметы, ведь ТСЖ не управляет, денежные средства не собирает, а, следовательно, не может отчитаться об их расходовании.
        18. Размер платы за текущее обслуживание (включая расходы на управление домом, ремонт общего имущества и т.п.) устанавливается договором управления, этот размер одинаковый для всех собственников, независимо от членства в ТСЖ. Возникает вопрос – может ли этот размер платы быть больше, чем размер, утвержденный общим собранием членов ТСЖ до заключения такого договора правлением ТСЖ? Указанная ситуация законом не урегулирована, но с другой стороны, решение общего собрания членов ТСЖ имеет большую юридическую силу, чем решение правления, определяющего условия такого договора с УО.
        19. 2. Договор оказания услуг по содержанию и текущему ремонту МКД между УО и ТСЖ.

        20. ТСЖ не передает функции управления домом, передает в УО лишь некоторые на свое усмотрение обязанности по содержанию и/или ремонту МКД, т.е. УО нанимается в качестве подрядной организации;
        21. Коммунальные услуги, управление домом, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества осуществляет ТСЖ. Отношения собственников строятся с ТСЖ, требования к качеству услуг собственник предъявляет к ТСЖ.
        22. УО не управляет домом, а значит, не собирает денежные средства на управление, не расходует их по своему усмотрению, УО получает вознаграждение по договору оказания услуг (в порядке гл. 39 ГК РФ). Стоимость договора (услуг УО) и условия такого договора (заключение, расторжение, изменения, ответственность, гарантийные обязательства) определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию.
        23. Договор заключается ТСЖ на основании решения правления и только в соответствии со сметой доходов и расходов на год, т.е. по сути, УО нанимается для выполнения каких-либо статей по смете (услуги электрика, аварийное обслуживание, уборка общего имущества и придомовой территории, оказание бухгалтерских услуг и т.п.);
        24. Для оказания каких-либо услуг по содержанию МКД и ремонту общего имущества УК не нужно иметь лицензию, т.к. УО не управляет домом.
        25. Все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, минимальный перечень услуг по содержанию дома, требования к управлению домом, требования к раскрытию информации об управлении домом, штрафные санкции за несоблюдение любых требований жилищного законодательства в части надлежащего содержания и управления домом, предъявляются к ТСЖ. При наличии вины УО в возникновении ответственности ТСЖ перед органами контроля, ТСЖ взыскивает убытки с УО как с подрядчика по договору.
        26. Взносы на содержание и текущее обслуживание дома, текущий ремонт утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ в соответствии со сметой доходов и расходов ТСЖ на год. Указанные взносы являются одинаковыми для всех собственников независимо от членства в ТСЖ. Для расходования этих взносов в соответствии со сметой ТСЖ нанимает УО.
        27. Таким образом, мы видим, что наиболее эффективным взаимодействием УО и ТСЖ является заключение договора оказания услуг (гл. 39 ГК РФ) и/или выполнения работ (гл. 37 ГК РФ), при котором ТСЖ не теряет право управления многоквартирным домом, не превращается в фикцию, а выступает заказчиком услуг у УО, становится ее партнером. Чтобы ваше правление не злоупотребляло своим положением, не заключило пускай и на законных основания договор управления с УО, необходимо в уставе ТСЖ право заключать договоры управления отнести к полномочиям общего собрания членов ТСЖ, лишив правление такого права, иначе цель создания ТСЖ – управление собственниками своим домом самостоятельно – полностью теряет свой смысл.

          ООО «Независимая Управляющая Компания»

          О компании

          ООО «Независимая Управляющая Компания»

          — Смолин Михаил Григорьевич.

          Управляющая Компания ООО «НУК» предоставляет собственникам жилищного фонда услуги по управлению жилищным фондом в соответствии с заключенным договором управления.

          Основными задачами в работе компании являются : качественное управление жилым фондом, эффективное оказание услуг в сфере ЖКХ, обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования, четкое соблюдение правил и норм технической эксплуатации и санитарного содержания жилищного фонда.

          Приём показаний приборов учёта с 22 по 25 число каждого месяца


          В случае если показания не будут переданы, начисление будет производиться согласно п.59 354 постановления РФ по среднемесячному потреблению.

          Администрация ООО «НУК»

          Контактная информация

          Адрес: 307170, Курская обл., г.Железногорск, ул.Рокоссовского 7Б

          Телефон/факс: 8(47148) 7-76-16; Приемная: 8(47148) 7-76-16

          Диспетчерская: 8(47148) 7-76-28; Технический отдел: 7-89-19

          Экономический отдел: 8(47148) 7-76-15;

          Абонентский отдел: 8(47148) 7-71-28, 7-71-29;

          Паспортный стол: 8(47148) 4-16-25

          График работы абонентского отдела:

          График работы паспортного стола:

          Рабочие дни: Понедельник (первый и третий месяца), вторник, среда, четверг, пятница

          Проект договора управления между ТСЖ и Управляющей Компанией

          ПРОЕКТ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МЕЖДУ ТСЖ И УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ

          г.Железногорск Курской области «__»_____________20__

          Товарищество собственников жилья «______________» в лице Председателя правления ______________________________________________, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «ТСЖ» с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Независимая Управляющая Компания» (ООО «НУК») в лице генерального директора СмолинаМ.Г., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», с другой стороны, а при совместном упоминании именуемые «Стороны» заключили настоящий договор о нижеследующем:

          1.1.Договор заключен сторонами в соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ, на основании решения общего собрания собственников жилого дома от «____»______________ 20__ г. по адресу______________________________, д. №__

          1.2. Условия настоящего Договора определены Протоколом общего собрания собственников жилого дома и являются одинаковыми для всех собственников помещений.

          2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

          2.1. ТСЖ поручает, а Управляющая компания обязуется оказывать жилищные услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу _________________________________, в том числе обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

          З. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

          3.1. Управляющая компания обязуется:

          3.1.1. Осуществлять выбор обслуживающих и подрядных организаций, заключать с ними договора необходимые для содержания, ремонта и эксплуатации дома, а так же заключать договора с ресурсоснабжаюшими организациями на поставку коммунальных услуг в интересах ТСЖ от собственного имени.

          3.1.1.1. В связи с тем, что собственниками заключены прямые договора с ресурсоснабжающей организацией _________________________________, Управляющая компания не является исполнителем коммунальных услуг ______________________ а является организацией, производящей по данному договору обслуживание внутридомовых инженерных систем __________________.

          3.1.2. Представлять интересы ТСЖ во всех органах государственной власти и местного самоуправления, надзорных и иных органах, в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, мировых судах, в отношениях с Обслуживающими и прочими организациями по вопросам, связанным с выполнением предмета настоящего Договора.

          3.1.3. Выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и текущему ремонту в объеме собранных средств, а в случае принятия ТСЖ соответствующего решения и наличия необходимых метариальных средств — выполнение работ по капитальному ремонту, самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени и за счет ТСЖ договоров с организациями.

          3.1.4. Контролировать и требовать исполнения договорных обязательств от организаций, предоставляющих коммунальные услуги, и прочих организаций по вопросам объема, качества и сроков предоставления ТСЖ жилищных, коммунальных и прочих услуг.

          3.1.5. Осуществлять приемку работ и услуг, выполненных и оказанных по заключенным договорам.

          3.1.6. Организовать начисление, сбор, и перерасчет платежей за содержание, текущий и капитальный ремонт (при необходимости), коммунальные и прочие услуги, в том числе, путем заключения договоров с платежными агентами.

          3.1.7. Устанавливать факты причинения вреда имуществу ТСЖ.

          3.1.8. Подготавливать предложения по проведению дополнительных работ по содержанию и текущему ремонту и расчет расходов на их проведение, а также подготовка предложений относительно необходимости проведения капитального ремонта многоквратирного дома, перечня и сроков проведения всех работ по капитальному ремонту многоквратирного дома, расчёт расходов на их проведение и размера платы за ремонт для каждого собственника.

          3.1.9. Проверять техническое состояние общего имущества многоквратирного дома.

          3.1.10. Принимать и хранить техническую, проектную, исполнительную и иную документацию на многоквартирный дом.

          3.1.11. Выдавать справки и иные документы в пределах полномочий управляющей компании.

          3.1.12. Вести бухгалтерскую, статистическую и иную отчетность по дому и предоставлять отчеты по дому по требованию ревизионной комиссии ТСЖ для ознакомления с ними;

          3.1.13. Границей эксплуатационной ответственности между Общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом — помещением собственников и иных владельцев жилых помещений является:

          а) по строительным конструкциям — внутренняя поверхность стен и потолка помещения, оконных заполнений и лоджии, входной двери в жилое помещение (квартиру),

          б) на системах отопления, горячего и холодного водоснабжения — до отсекающей арматуры (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире). При отсутствии вентилей — по первым сварным соединениям на ответвлениях от стояков,

          в) на системе канализации — плоскость раструба тройника канализационного стояка, расположенного в помещении (квартире),

          г) на системе электроснабжения — входные соединительные клеммы к электросчетчикам, расположенным в этажном щитке.

          Квартирный электросчетчик, автоматы, УЗО, радиаторы и конвекторы отопления не принадлежат к общему имуществу многоквартирного дома.

          3.1.14. Внешней границей эксплуатационной ответственности Управляющей организации по сетям электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационным сетям является внешняя стена многоквартирного дома, а при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, границей эксплуатационной ответственности является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью входящей в многоквартирный дом.

          3.1.15. Предоставлять по требованию общего собрания собственников помещений годовой отчет об исполнении предмета настоящего Договора на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

          3.1.16. Организовывать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома.

          3.1.17. Выполнять платные заявки по ремонту личного имущества Собственников, находящегося внутри жилых помещений — в пределах эксплуатационной ответственности Сторон по расценкам утвержденным Управляющей организацией.

          3.1.18. Осуществлять прием и рассмотрение обращений, жалоб ТСЖ и собственников, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков. В течение 30 дней со дня получения письменного заявления от собственника помещения информировать о решении, принятом по заявленному вопросу.

          3.1.19. Своевременно информировать ТСЖ посредством вывешивания объявлений в местах общего пользования о предстоящих отключениях или ограничениях подачи коммунальных услуг.

          3.1.20. Выполнять обязанности по содержанию и текущему ремонту дома.

          3.1.21. Вывешивать в местах общего пользования и доводить любым иным способом до сведения собственников помещений многоквартирного дома списки телефонов аварийно-диспетчерской службы, приемной управляющей компании и прочую необходимую информацию в том числе информацию о неисправностях, аварийных ситуациях.

          3.1.22. Обеспечить своевременную доставку счетов-квитанций по олпате услуг по настоящему договору, не позднее ______ числа месяца, следующего за истекшим.

          3.1.23. Принимать необходимые меры по взысканию задолженности с собтвенников жилых и нежилых помещений по платежам за жилищно-коммунальные услуги в соответствии с ЖК РФ.

          3.2. Содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществляется Управляющей компанией в соответствии с перечнем работ и услуг, установленным правовыми актами Правительством РФ и федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, а так же в соответствии с решениями общих собраний собственников.

          3.3. Управляющая компания вправе:

          3.3.1. Выполнять работы и оказывать услуги по содержанию и текущему, (при необходимости капитальному) ремонту самостоятельно либо путем заключения договоров с третьими лицами.

          3.3.2. В соответствии с гл.15 Жилищного кодекса РФ осуществлять накопление денежных средств на капитальный ремонт , учет поступающих на капитальный ремонт денежных взносов.

          3.3.3. Приостанавливать или ограничивать подачу коммунальных ресурсов (электроэнергия, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение) сосбвтенникам помещений в соответствии с Правилами

          предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила).

          3.3.4. Принимать участие при проведении общих собраний собственников помещений, в том числе путем инициирования указанных собраний;

          3.3.5. Информировать соответствующие органы о фактах незаконного переустройства и перепланировки помещений, общего имущества, а также об использовании общего имущества дома не по назначению;

          3.3.6. Совершать юридически значимые и иные действия во исполнение обязанностей, предусмотренных настоящим Договором.

          3.3.7. Самостоятельно либо путем привлечения третьих лиц принимать меры по взысканию задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги.

          3.3.8. Представлять интересы ТСЖ по защите прав, связанных с обеспечением жилищными, коммунальными и прочими услугами.

          3.4.1. Передать Управляющей компании полномочия по Управлению Многоквартирным домом, предусмотренные п. 2.1.Договора.

          3.4.2. Вносить Плату за содержание, текущий ремонт, капитальный ремонт (согласно ст.169 Жилищного кодекса РФ), коммунальные и прочие услуги в порядке и в сроки, предусмотренные Договором.

          3.4.3. Согласовывать с Управляющей компанией установку дополнительного оборудования на общедомовое имущество.

          3.4.4. Бережно относиться к общедомовому имуществу, объектам благоустройства придомовой территории.

          3.4.5. Соблюдать Правила пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.

          3.4.6. Не допускать загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, не ограничивать доступ в межквартирные коридоры.

          3.4.7. Немедленно сообщать Управляющей компании о сбоях в работе инженерных систем и оборудования и других неисправностях общедомового имущества, в случае возникновения необходимости срочно сообщать о них в аварийно-диспетчерскую службу.

          3.4.8. Допускать в места общего пользования, квартиры, техэтажи и подвалы работников Управляющей компании, имеющих право проводить работы по ремонту систем электро-, тепло-, водоснабжения, канализации для проведения профилактических работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля.

          3.4.9. При заблаговременном получении сообщения (уведомления) от Управляющей компании по телефону или иным способом являться в указанное число и время в офис Управляющей компании для решения вопросов, касающихся обслуживания общедомового имущества многоквартирного дома.

          3.4.10. Не передавать предусмотренные п.2.1, настоящего Договора права другим управляющим организациям в период действия настоящего Договора.

          3.4.11. В случае возникновения необходимости проведения Управляющей копанией работ и услуг, не установленных настоящим Договором, эти работы и услуги оплачиваются ТСЖ дополнительно, если они непосредственно связаны с ликвидацией последствий аварий, актов вандализма, порчи общедомового имущества, наступивших по вине ТСЖ, собственников или иных владельцев жилых помещений, либо вызванные нарушением со стороны ТСЖ обязательств по Договору.

          3.4.12. ТСЖ обязуется на общих собраниях: предлагать управляющей компании перечень оказываемых работ и услуг, принимать решения о проведении текущего и/или капитального ремонта, об условия выполнения, размерах и порядке финансирования работ и услуг.

          3.4.13. Обеспечивать сохранность и рациональное использование общедомового имущества в многоквартирном доме, не допускать его порчу или повреждение.

          3.4.14. Оплачивать объемы потребленного коммунального ресурса, исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, в соответствии с правилами, для чего предоставлять в Управляющую компанию либо по указанию управляющей компании платежному агенту сведения о количестве проживающих в жилых помещения, для распределения количества коммунального ресурса, превышающего выставленные объемы, пропорционально площади помещений.

          3.4.15. Осуществлять комплекс мер, направленных на обеспечение противопожарной защиты общего имущества многоквартирного дома, после восстановления инженерных систем, после восстановления инженерных систем, обеспечивающих противопожарную защиту жилого дома.

          3.5. ТСЖ имеет право:

          3.5.1. На получение своевременно и качественно услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме.

          3.5.2. Участвовать в планировании Управляющей компанией работ по содержанию и ремонту общедомового имущества в многоквартирном доме. Ревизионная группа, избираемая членами ТСЖ, вправе также проверять выполнение работ и знакомиться со сметой на выполненные работы.

          3.5.3. Контролировать работу и выполнение договорных обязательств по Договору Управляющей компанией, получать от Управляющей компании отчет о проделанной работе.

          3.5.4. Требовать перерасчета размера платы за отдельные виды услуг в случае временного отсутствия иливыявления фактов ненадлежащего качества предоставляемой услуги, зафикисрованного в письмнном виде в соответствии с Постановлением Правительства РФ №491 от 23.05.2006г и другими действующими нормативными актами РФ.

          4.РАЗМЕР И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

          4.1. ТСЖ производит оплату Управляющей компании в рамках настоящего Договора за следующие услуги:

          — коммунальные услуги (теплоснабжение, электроснабжение, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение);

          — содержание общедомового имущества многоквартирного дома;

          — текущий ремонт общедомового имущества многоквартирного дома;

          — управление многоквартирным домом.

          Тарифы на услуги согласованы Сторонами в Приложении № 4 к настоящему Договору.

          4.2. Плата за услуги по содержанию, текущему ремонту и управлению, в рамках Договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем и составом, указанным в Приложении №1, №2 к настоящему договору.

          4.3. Размер платы услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определяется расчетом Управляющей компании. Если Собственники помещений на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт, то до его принятия, применяется размер платы за указанные услуги на текущий год, установленный и утвержденный Железногорской городской думой.

          4.4. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет Собственников по отдельному Договору согласно правилам, установленным гл.15 жилищного кодекса РФ..

          4.5. Решение общего собрания Собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений Управляющей компании о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

          4.6. Источником оплаты работ и услуг по настоящему договору являются средства, полученные Управляющей компанией от сосбвтеников помещений, являющихся получателями услуг определенных настоящим договором. Оплата осуществляется путем внесения платежа на расчетный счет «Управляющей компании».

          5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

          5.1. Управляющая компания в рамках действующего законодательства несет ответственность за ущерб, причиненный общедомовому имуществу многоквартирного дома в результате действий управляющей компании, в размере действительного причиненного ущерба.

          5.2. Управляющая компания не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по вине управляющей компании или ее работников.

          5.3. При нарушении ТСЖ обязательств, предусмотренных настоящим Договором, ТСЖ несет ответственность перед Управляющей компанией и третьими лицами за все возникшие последствия.

          5.4. ТСЖ несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством, за регистрацию, перерегистрацию лифтового хозяйства многоквартирного дома, страхование лифтов и прохождение обучения по промышленной безопасности лифтового хозяйства.

          5.6. ТСЖ самостоятельно отвечает по административным взысканиям, штрафам, предписаниям, выданным на имя ТСЖ.

          5.7. Во всех остальных случаях нарушения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

          6.1.Обслуживание систем домофонов, противопожарной защиты дома (дымоудаление, пожарной сигнализации) не входят в перечень работ и услуг по настоящему договору, выполняются иными специализированными организациями и оплачиваются за счет средств ТСЖ по отдельным договорам.

          6.2. Все работы, не оговоренные условиями настоящего договора, т.е. не предусмотренные перечнем работ и не заложенные в стоимость тарифа, а так же не находящиеся в рамках эксплуатационной ответственности Управляющей компании, выполняются по отдельно заключенным с ТСЖ договорам (соглашениям) за дополнительную плату.

          7. СРОК ДЕЙСТВИЯ И РАСТОРЖЕНИЕ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

          7.1.Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение ___________ лет.

          7.2.Настоящий Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, если за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока его действия ни одна из Сторон не заявит о его расторжении в письменном виде.

          7.3. Полномочия по Управлению многоквартирным домом, предусмотренные настоящим Договором, передаются от ТСЖ и приобретаются Управляющей компанией с момента подписания настоящего Договора.

          7.4. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон путем подписания отдельного соглашения, скрепленного подписями уполномоченных лиц.

          7.5. При расторжении настоящего Договора Стороны производят взаимные расчеты по фактическим затратам и возврату собранных целевых средств.

          8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

          8.1. Споры, возникающие по вопросам исполнения обязательств по настоящему Договору, решаются Сторонами путем переговоров.

          8.2. В случае не достижения согласия спор передается на рассмотрение Арбитражного суда Курской области в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

          9. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

          9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются в письменной форме, подписываются уполномоченными представителями Сторон и являются его неотъемлемой частью. Никакие устные договоренности Сторон не имеют силы.

          9.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах по одному для каждой из Сторон, оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу.

          • Перечень работ по содержанию и текущему ремонту (Приложения №1, №2).

          • Перечень коммунальных услуг (Приложение №3).

          • Тарифы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги (Приложение №4).