Переход права собственности беларусь

Валерий Фадеев,
заслуженный юрист Республики Беларусь

Регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним порой вызывает немало вопросов даже у опытных юристов. Причиной этому служит некоторая некорректность законодательства, регулирующего данную сферу общественных отношений. Недавно автору пришлось столкнуться с ситуацией, весьма интересной как с теоретической, так и с практической точки зрения.

Одна компания с зарубежным капиталом — резидент Республики Беларусь приобрела по договору купли-продажи недвижимость у другой компании, также резидента Беларуси. Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, однако покупатель, к сожалению, не воспользовался правом, предоставленным п. 7 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон). Данная норма гласит, что с учетом последовательности, установленной ст. 10 Закона, одновременно может осуществляться государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения нескольких прав, ограничений (обременений) прав на это недвижимое имущество и государственная регистрация нескольких сделок с ним.

В рассматриваемом случае покупатель решил зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество не сразу вместе с регистрацией договора, а спустя примерно месяц после регистрации этого договора. Но оказалось, что за несколько дней до обращения покупателя за этой регистрацией судебный исполнитель наложил запрет на совершение регистрационных действий с указанной недвижимостью в связи с тем, что возник вопрос об обеспечении принудительного исполнения продавцом обязательств по исполнительным производствам. Попытки обжаловать решение судебного исполнителя ни к чему не привели, так как все инстанции со ссылкой на ст. 522 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) признали его действия законными и обоснованными.

Статья 522 ГК гласит, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Основным аргументом, которым руководствовались все судебные инстанции, было то, что, по их мнению, до регистрации перехода права собственности покупатель не является собственником недвижимости, несмотря на регистрацию самого договора купли-продажи.

Поняв, что через обжалование действий судебного исполнителя решить проблему не удастся, покупатель предъявил к продавцу иск о признании права собственности на недвижимое имущество. Однако и здесь суды в иске отказали исходя из той же аргументации: до регистрации перехода права собственности — вы не собственник.

Представляется, что такая позиция далеко не бесспорна на основании следующего.

Согласно п. 2 ст. 220 ГК в случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством. При этом следует учесть, что здесь речь идет о возникновении права собственности на вновь созданное недвижимое имущество.

Исходя из ст. 224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, при условии, что иное не установлено законодательством.

Из анализа указанных норм следует вывод, что государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество по договору продажи не является обязательным правоустанавливающим фактом для возникновения права собственности. Такое право в силу норм ст. 224 ГК возникает у приобретателя после регистрации договора об отчуждении имущества, а не после регистрации перехода права собственности. Вероятно, для того, чтобы признать такую регистрацию правоустанавливающим фактом, норма должна быть следующей: «Право собственности на недвижимость у ее покупателя возникает после государственной регистрации перехода права собственности».

Правда, такая точка зрения поддерживается далеко не всеми специалистами, иногда, как представляется, в связи с недостаточно глубоким анализом норм. Так, в некоторых российских учебниках по гражданскому праву можно прочитать, что в тех случаях, когда переход права собственности на имущество подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Такой вывод сделан на основании п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), содержание которого почти аналогично п. 2 ст. 224 ГК, только вместо слов «договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации» в ГК РФ использованы слова «отчуждение имущества подлежит государственной регистрации».

Следует также обратить внимание на некоторую нелогичность норм ГК и Закона, которыми введена двухэтапная регистрация договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности.

Ведь вполне понятно, что договор купли-продажи имеет своей целью переход права собственности. Нужна ли при этом специальная регистрация перехода права собственности?

С учетом изложенного состоявшиеся судебные решения по указанному делу, на наш взгляд, далеко не безупречны. Нельзя также забывать и о том, что в данном случае речь идет о добросовестном приобретателе, права которого подлежат специальной защите.

С какого момента возникает право собственности на жилье?

Портал коммунальной грамотности отвечает на вопрос читателя: «С какого момента возникает право собственности на жилье: по свидетельству о государственной регистрации с момента подачи заявления на получение свидетельства или с момента даты выдачи свидетельства на государственную регистрацию жилого помещения?»

Отвечает юрист Олег БАНДЫК:

— Согласно п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 522 ГК).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 529 ГК).

Таким образом, право собственности при покупке квартиры переходит к покупателю с момента регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности.

Этот момент соответствует дате выдачи свидетельства о регистрации права собственности за покупателем.

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, машино-место, предоставленные этим лицам кооперативом в пользование, приобретают право собственности на указанное имущество с момента регистрации этого права в установленном порядке (п. 4 ст. 219 ГК).

Таким образом, и в этом случае право собственности возникает с момента (даты) регистрации права, что подтверждается выдачей свидетельства о праве собственности.

Момент перехода права собственности на товар

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
Вывод: По общему правилу право собственности переходит в момент поставки (передачи товара от продавца покупателю), но стороны могут предусмотреть в договоре сохранение права собственности за продавцом на определенных законом условиях.

Есть мечта? Иди к ней! Не получается идти к ней? Ползи к ней! Не можешь ползти к ней? Ляг и лежи в направлении мечты.

Советов у меня лучше не просить. Потому, что чувство юмора у меня сильнее чувства жалости.

Я знаю четыреста сравнительно честных способов отъёма денег у населения.

Девушка менеджер может говорить что хочет. Но лучше бы прочитала ГК РБ. В частности —
ст.461 ГК РБ Сохранение права собственности за продавцом

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законодательством или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара.

В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.
Вывод: По общему правилу право собственности переходит в момент поставки (передачи товара от продавца покупателю), но стороны могут предусмотреть в договоре сохранение права собственности за продавцом на определенных законом условиях. 461 ГК только на случае, если в ДОГОВОРЕ это предусмотрено. Вопрос был в другом, как я понял и выше ответил.
Как показывает практика 90% Продавцов (поставщиков) НЕ хотят обратно товар, а хотят деньги! Зачем им опять товар? Срок годности (качества), цена и т.д. — все будет другим. Продавцу это не выгодно

Статья 56. Переход права частной собственности на земельный участок при реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь

При реорганизации негосударственного юридического лица Рес­публики Беларусь, которому предоставлен земельный участок в част­ную собственность, к созданному в результате реорганизации негосу­дарственному юридическому лицу (юридическим лицам) Республики Беларусь переходит право частной собственности на земельный уча­сток.

дическим лицам), если при этом не изменяется целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и грани­ца. В этом случае государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодатель­ством порядке на основании документов, представленных для осуще­ствления государственной регистрации перехода права на такое ка­питальное строение (здание, сооружение).

В случае реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь в форме разделения или выделения деление земельного участка производится в соответствии с разделительным балансом в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель. Если в случаях, указанных в части первой статьи 10 настоящего Кодекса, деление земельного участка невозмож­но, то вновь возникшие в результате реорганизации негосударствен­ные юридические лица Республики Беларусь осуществляют права и обязанности, предусмотренные статьями 69 и 70 настоящего Кодек­са, в отношении этого земельного участка пропорционально долям этих юридических лиц в праве собственности на капитальные строе­ния (здания, сооружения) в соответствии с разделительным балан­сом, а при отсутствии на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) — в долях, определяемых в соответствии с раз­делительным балансом.

Нормы, установленные комментируемой статьей, действуют с некоторыми изъятиями.

1) Право частной собственности на земельный участок не может перейти созданному в результате реорганизации негосу­дарственному юридическому лицу Республики Беларусь, если оно не наделено правом собственности на принадлежащее ему иму­щество. Так, согласно ст. 113 ГК имущество частного унитар­ного предприятия находится в частной собственности физичес­кого лица (совместной собственности супругов) либо юридичес­кого лица и принадлежит такому предприятию на праве хозяй­ственного ведения.

2) В соответствии с ГК реорганизация юридического лица может осуществляться в форме слияния, присоединения, разде­ления, выделения, преобразования. При этом создание новых юридических лиц не происходит при реорганизации в форме при­соединения. Таким образом, при присоединении негосударственно-

го юридического лица к другому негосударственному юридичес­кому лицу к последнему не переходит право частной собствен­ности на земельный участок присоединенного юридического лица. На наш взгляд, целесообразно распространить норму о переходе права собственности на земельный участок и на случаи реорга­низации негосударственных юридических лиц в форме присое­динения.

ГК устанавливает, что юридическое лицо может иметь граж­данские права, соответствующие целям деятельности, предус­мотренным в его учредительных документах, а также предмету деятельности, если он указан в учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Отдельны­ми видами деятельности, перечень которых определяется зако­нодательными актами, юридическое лицо может заниматься толь­ко на основании специального разрешения (лицензии).

Необходимо отметить, что в комментируемой статье не пре­дусмотрено никаких ограничений перехода права собственности на земельный участок к негосударственным юридическим ли­цам Республики Беларусь, если деятельность, осуществление которой является целевым назначением земельного участка, выходит за пределы их правоспособности. В таком случае при необходимости изменения целевого назначение земельного учас­тка потребуется принятие уполномоченным исполнительным комитетом решения об этом (см. комментарий к ст. 8 Кодекса о земле). Если целевое назначение земельного участка изменяться не будет, юридическому лицу потребуется получить право на осуществление соответствующей деятельности для того, чтобы использовать данный земельный участок. Следует иметь в виду, что неиспользование в течение одного года земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, и двух лет — для несельскохозяйственных целей является администра­тивным правонарушением.

Государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в соответствии с Законом о государ­ственной регистрации недвижимого имущества и Перечнем ад­министративных процедур, совершаемых Государственным ко­митетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринима-

телей, утвержденным постановлением Совета Министров Рес­публики Беларусь от 21 ноября 2007 г. № 1578 1 (см. коммен­тарий к ст. 20).

Переход права собственности беларусь

территориальная организация по государственной регистрации

заявление (не представляется, если вступившее в законную силу постановление суда об изъятии земельного участка содержит обязательное предписание регистратору территориальной организации по государственной регистрации осуществить государственную регистрацию прекращения права частной собственности на земельный участок)

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность (не представляется, если вступившее в законную силу постановление суда об изъятии земельного участка содержит обязательное предписание регистратору территориальной организации по государственной регистрации осуществить государственную регистрацию прекращения права частной собственности на земельный участок)

копия постановления суда об изъятии земельного участка — в случае принудительного изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности

письменное согласование Департамента по гуманитарной деятельности Управления делами Президента Республики Беларусь — в случае государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к Республике Беларусь в случае добровольного отчуждения в собственность Республики Беларусь земельного участка, переданного по договору о предоставлении недвижимого имущества в качестве иностранной безвозмездной помощи

документ, подтверждающий внесение платы (не представляется, если вступившее в законную силу постановление суда об изъятии земельного участка содержит обязательное предписание регистратору территориальной организации по государственной регистрации осуществить государственную регистрацию прекращения права частной собственности на земельный участок)

0,5 базовой величины (без учета стоимости земельно-кадастрового плана земельного участка) — за государственную регистрацию одного объекта государственной регистрации

0,1 базовой величины (без учета стоимости земельно-кадастрового плана земельного участка) — за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации

0,1 базовой величины — за государственную регистрацию каждого последующего объекта государственной регистрации, за исключением возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок, предусмотренных статьей 18 Кодекса Республики Беларусь о земле, в соответствии с заявлением о государственной регистрации независимо от количества применяемых согласно настоящему перечню процедур

0,2 базовой величины — за государственную регистрацию одновременно не более пяти таких последующих объектов государственной регистрации, как возникновение, переход, прекращение ограничений (обременений) прав на земельный участок, предусмотренных статьей 18 Кодекса Республики Беларусь о земле

0,7 базовой величины — за государственную регистрацию одновременно более пяти таких последующих объектов государственной регистрации, как возникновение, переход, прекращение ограничений (обременений) прав на земельный участок, предусмотренных статьей 18 Кодекса Республики Беларусь о земле

0,3 базовой величины — дополнительно за государственную регистрацию объектов государственной регистрации в ускоренном порядке независимо от их количества в соответствии с заявлением о государственной регистрации

0,6 базовой величины — дополнительно за государственную регистрацию объектов государственной регистрации в срочном порядке независимо от их количества в соответствии с заявлением о государственной регистрации

5 рабочих дней со дня подачи заявления, в случае совершения регистрационных действий в ускоренном порядке — 2 рабочих дня, в случае совершения регистрационных действий в срочном порядке при условии, что заявление о государственной регистрации зарегистрировано в журнале регистрации заявлений до 16.00, — 1 рабочий день, в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — 1 месяц*******

С переходом права собственности (финансовый лизинг)

В договорах лизинга предусматривается переход права собственности на предмет лизинга. Как правило, предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя, но ЧУП «ГродноЛизинг» может осуществить постановку объекта на свой баланс. Лизингополучатель является экономическим собственником объекта с момента начала лизинга. В конце срока договора лизинга с оплатой последнего лизингового платежа и выкупной цены предмета лизинга лизингополучателю передается юридическое право собственности.

Без перехода права собственности (оперативный лизинг)

В договорах лизинга обычно не предусматривается автоматический переход права собственности. По окончании срока лизинга у лизингополучателя есть возможность заключить соглашение с лизингодателем о пролонгации договора лизинга, приобрести предмет лизинга в собственность или вернуть его ЧУП «ГродноЛизинг», а также согласовать иные варианты.

Гибкость позиции ЧУП «ГродноЛизинг» при согласовании сроков лизинга, размера лизинговых платежей, балансодержателей, ожидаемой стоимости предмета лизинга в конце договора лизинга позволяет разработать максимально удобную для лизингополучателя структуру договора, предоставляющую возможность реализовывать корпоративную стратегию в отношении финансового или оперативного лизинга.